不是一條魚的問題 文: 朱凱迪

明報 | 2013-09-07
報章 | A24 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

不是一條魚的問題

8 月21 日本報標題〈漏提一條魚,東北發展遇挫〉,可說是相當貼切地總括了市民大眾對實行15 年的環境影響評估制度的「錯誤印象」—— 「有破壞冇建設」,專門挑小問題來騷擾,再配合司法覆核推翻大工程,是一個無聊的壞制度和法例。

這種印象源自環評制度本身對大眾的排拒。環評的公眾諮詢,可以說是全港門檻最高的公眾諮詢,甚至比法律改革委員會的諮詢更難參與。因為無論是「環評研究概要」和「環評報告」本身,全部是幾百頁英文(環諮會秘書處說沒有資源翻譯),環諮會環評小組的「公開會議」亦以英文為常用語言,而且會議規則寫明「不設傳譯」,認真巴閉。

如此精英的姿態,和公眾諮詢所提倡的便民意識完全相反。語言歧視間接造成的排斥,多年來形成了一個「環評制度小圈子」,玩家只有政府官員、負責撰寫報告的顧問公司、環境諮詢委員會成員,以及被視為專挑報告錯處的環保團體。大眾不懂得參與,自然不能透過參與來產生認同感。另一邊廂,同樣對環評制度一知半解的記者,亦只能拿一些大眾能明白的部分來報道,久而久之,大眾便產生了一種對立的情緒,認為環境問題只是他們小圈子的問題,與我無關。「一條魚大過天」這種負面批評,正是這種情緒的反映。

這種「印象」之所以是「錯誤」,理由很簡單。因為我們不是在談論另一個城市的環境,而是在談論我們共同生活的香港的環境。市民只要在珠江三角洲跑一趟都會明白,香港人引以為傲的環境和生態是需要公權力加以保護;而發展的力量,無論是來自政府和私人機構,都必須加以制衡,否則以現代開發科技之強勁,不消一年就可以把香港所有森林農地村莊魚塘毁掉。環境影響評估制度正是擔當這個守門人角色,正如立法會為市民擔當公帑的守門人,城市規劃委員會擔當規劃的守門人一樣。

先更正語言歧視問題再行審議既然對環評的「印象」是「錯誤」的,我們就要想方法去把制度帶回給市民大眾,讓大眾因着參與而加深對制度的認識和認同。我可以設想,在立法會沒有直選和市民公聽會的精英委任年代,市民也會因為不了解和不能參與,認為這個制度與己無關。環評制度需要和當年立法局同一方向的改革。因此,新界東北村民前天到申訴專員公署,投訴環評制度的語言歧視,正正把握住問題的癥結,亦為環評制度指出了一個簡單而明白的改革方向——先讓村民和市民看明白報告,聽明白會議。

新界東北是環評制度實施以來,涉及逼遷最多居民的申請。有壓迫就有反抗——語言歧視,報告只調查生態卻忽視對居民影響等問題,都被村民認真地提了出來。9 月9 日環諮會大會就要審議東北環評報告,我呼籲政府和委員仔細聆聽一直被制度排斥的村民聲音,懸崖勒馬,先更正語言歧視問題,再行審議,讓環境問題重新向公眾打開。不然,市民大眾將會繼續對環評制度有「錯誤印象」,而環諮會亦抹不去「逼遷幫兇」的標籤,將會受到村民一波比一波強大的衝擊。

執委評論 - 20130907 - 不是一條魚的問題

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犧牲小我完成大我?文: 朱凱迪

明報 | 2013-07-06
A18 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

犧牲小我完成大我?

中大亞太研究所上月中公布了一個名為「市民對香港房屋土地供應及發展的看法」的調查結果。調查表面是為前天公布的新界東北新發展區造勢,因為調查以甚具引導性的問法,先問「香港房屋土地是否足夠」,再問「是否贊成開發新界東北新發展區」。按香港主流輿論,前者一定「不足夠」,那對後者自然應該表態贊成,否則好像顯得自相矛盾。結果,八成受訪者贊成開發新界東北。

但是,要對民意有更完整的掌握,必須留意調查中另一條問題: 「對增加房屋土地所帶來各種影響的接受程度」。令人意外的是,受訪者大多不接受為了增加房屋土地供應, 「而要減少綠色地帶」(67.1%), 「而要破壞當地居民的原有生活方式及社區網絡」(62.5%), 「而對自然生態造成負面的影響」(78.2%)。

這正正反映香港市民近年對民主及基本權利的意識大有提高,市民一方面對住房有強烈欲求,但又明白不可以因為增加房屋用地就隨意犧牲環境和當地居民的家園。如果梁振英政府認真尊重這個民調的結果,新界東北修訂計劃明顯不能過關。因為眾所周知,修訂的主要目的是滿足在區內囤積農地的地產商。政府原來打算全面收地再公開拍賣
,藉此打破大地產商透過囤積農地壟斷發展機會,但最終還是在壓力下「跪低」,為大地產商量身訂做出農地換屋地方案。「當地居民的原有生活方式及社區網絡」,並不在政府的考慮範圍,所有區內非原居民家園仍然要被拆毁。

總是新界非原居村民的家園?

有些人見到中大民調顯現出來的「矛盾」,就坐立不安,覺得什麼事都有人反對,令香港一事無成。再進一步,他們會質疑「環保人士」和「當地居民」搞事,不肯「犧牲小我完成大我」。但有趣的是, 每當討論一進入犧牲小我的「牆角」,政府的發展邏輯往往會露出弱點,因為居民總可以義正辭嚴地反問:為何開發房屋土地的「小我」總是新界非原居村民的家園,菜園村、新界東北、洪水橋、元朗南無一不是,卻從來輪不到政府可以到期收回的粉嶺高爾夫球場?

民主、參與規劃、居住權、平等、環保等等意識之所以不受某些人歡迎,是因為如果我們認真地對待,既有制度和官僚機器就必須大幅改革,本來受這些制度和機器保護的權貴和既得利益者,也要暴露於公眾面前,或者說,共同承擔所有開發的代價,無論是垃圾處理、骨灰龕,還是房屋土地供應。

因此,中大民調顯示出的「表面矛盾」絕不等於(房屋)問題永遠不能得到解決,反而為更好地解決問題帶來契機。試想想,如果開發的代價不單是弱勢村民承受,連富豪也有機會「中招」,那一來「選擇」多了,二來,整個社會一定會更認真的檢視開發的需要。民間組織在過去一年已經行動起來,積極發掘有關房屋供應的數據以至民間方案。除了富豪俱樂部長期廉價佔用大量政府土地的議題首次被廣泛討論外,也有組織在市區到處物色適合興建公營房屋的空置或短期租約用地。我們發現,香港的房屋和土地,其實從不患寡,只是患不均。

這些行動已經在政府僵化的房屋及土地開發制度上,鑿出一個一個缺口。處身在風眼中的新界東北村民,將成為促成這場改革的關鍵。

犧牲小我完成大我?

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不該送的禮和不該收的禮 文: 朱凱迪

明報 | 2013-04-28
P03 | 周日話題 | | 文: 朱凱迪

不該送的禮和不該收的禮

香港特區政府是全港土地的地主,也是土地的管理者,無論是舊區小業主、新界小農以至地產商,都只是批租制度下的過客。政府有權批租土地,和承租人訂立契約,也有權以公共理由徵收土地。雖然法定權力如此穩固,但面對一班地產商「大租客」,政府卻完全缺乏守護市民基本權利和城市規劃制度的意志,一味將責任外判。在市區,特區政府向發展商慷慨贈送額外開發權和公共空間管理權,犧牲市民的基本權利;在新界,特區政府則以接收四叔捐贈的農地來證實自己的無能。

前幾天,網上流傳一份中環長江集團中心的地契,上載者希望網友一起研讀,看有沒有可能阻止長實再一次向法庭申請禁制令,禁止罷工碼頭工人和聲援市民在長江中心地下的公眾休憩用地集會留守。同樣的事情,去年當匯豐銀行要驅逐「佔領中環」示威者時,也做過一次。研讀的答案不難預想:地契不是過分狹隘地限定公共空間只能作為通道,就是給予業主必殺的條款,例如不可掛橫額或造成阻礙,作為驅逐示威者的藉口。這張地契,成為香港政府出賣市民言論自由的證據。

碼頭工人在自己工作的地方罷工爭取改善待遇,或者和平地在大老闆樓下的公共空間示威,居然可能面對最高判監7年的刑罰,實在匪夷所思。這是對基本人權的踐踏,透過對空間的規管以及城市規劃制度來進行。

政府的外判責任思維

香港的城市規劃及土地開發制度,有一個清晰易見的發展趨向,就是不斷配合當時資本主義發展,照顧資本家對空間及空間管理的需求,協助他們盡情從空間生產中賺錢。當財團的能力愈來愈強,他們對於生產空間的胃口也愈來愈大,向高空發展之餘,也希望開發愈來愈大的地盤。

在城市核心的商業區和住宅區,擴大地盤的方式包括改建和依靠強制《土地收回條例》達至地權合併,造就了一個又一個吞噬原有街道的「都市巨無霸」。整個私有化和外判責任的思維,包括將原有的公共用地私有化,同時間又希望發展商在生產和管理公共空間上擔當更重要的角色。具體的措施是透過《建築物條例》和修改地契,容許合併地權後的發展商興建更多樓面,以換取發展商代替政府,為市民提供及管理「公共空間」。

發展商在城市核心的龐大開發要達到最高效益,人流是最關鍵的,因此他們本來已經願意透過開闢廣場之類的「公共空間」,以吸引人群聚集,如今政府居然還以贈送更多樓面面積作為誘因,發展商自然是多多益善。長實集團90年代收購希爾頓酒店後,再以30 億作價兼併周邊接近10萬平方呎土地,重建樓面面積增加100 多萬平方呎,新增樓面每平方呎地價僅2000元。作為代價,長實要提供5 萬多平方呎休憩用地、800 個車位和重置郵局和公廁等設施。

地權換來「偽公共空間」

關鍵在於,政府透過向發展商提供一系列優惠而為市民換回來的公共空間,地權繼續由發展商持有,開放程度和規管方式由地契決定,結果全部變成「去政治化」的「偽公共空間」。透過地契,政府不單送錢給發展商,更連香港市民的公民權利也一併送出去。這類「私人擁有公共空間」,譬如時代廣場地下、匯豐銀行地下和長江中心地下,重新定義了何謂公共生活。在發展商眼裏,公共生活通常只包括經過,或者坐坐,而不包括示威遊行等表達意見的政治活動。

當這類「假廣場」和「假公共空間」隨着市區重建愈來愈多,而且成為人流聚集的城市商業地標,市民要在香港市中心尋找一個又多人經過、又可以示威,但又不會被地產商告上法庭的地方,愈來愈難。

新市鎮的情况更糟。發展商在城市核心搶地的過程中,還會因為希望擴大地盤而主動承擔一些公共設施的建設。到了新規劃的新市鎮,生活空間的私有化從一開始已是常態。大家去將軍澳、東涌或者天水圍走一圈就知道。新市鎮的城市設計,人流最多的地方一律是私人擁有的商場。商場表面是一個人人可到的地方,但其實你一進去,除了逛街購物之外,我們好多公民權利已經被剝奪了。曾經有一班外判清潔工人在觀塘一個商場向地產商示威,不到5分鐘就有一大堆保安圍住,跟住就有警察來招呼。

商場剝奪公民權利

一個城市的設計同城市的政治理想息息相關。幾千年前希臘城邦的核心,是用來召開公民會議的露天廣場。但香港的城市規劃,一味強調空間的私有化以配合資本累積,培養「消費動物」,與自由民主的政治理想背道而馳。香港政府不知不覺地將我們的公民權利隨着土地私有化外判出去,由美孚居民反屏風樓示威被禁制、到佔領中環被匯豐禁制、到碼頭工人兩度被禁制,市民才逐步意識到問題的嚴重性。

我們已經無處可逃,動輒得咎。香港人講爭取民主,不單止要爭取民主的政治制度,更要從財團手上重奪自由民主的「活動空間」。送不適當的禮會損害香港市民的言論自由,收不適當的禮,後果同樣嚴重,說的是恒基四叔的送農地計劃。恒基地產打算把自己在新界囤積的4000 多萬平方呎農地,捐一小部分出來給政府,為本地青年提供售價100 萬的「上車盤」,條件是政府免補地價。過去幾個月,集團不斷藉此消息製造懸念,刺激公眾期望,曝光率賺到盡。計劃最新的版本是先捐出兩幅地,由政府發展,再以折扣價賣給市民,收益撥入關愛基金,預計可以提供500 至1000 個單位。發展商捐農地本小利大四叔李兆基提出捐農地,是公關的高招,本小利大。本小到什麼程度?地產商長期囤積農地,收購價每平方呎從100多元到400 元不等,恒基就算捐100 萬平方呎農地出來,平均總計也只是兩三億元,相當於兩三個港島豪宅單位的價錢。對於地產商千億王國,豉油一碟而已。利有多大?捐地的利益在於令公眾接受本港大地產商繼續透過持有的大量農地,壟斷物業發展市場,不容許政府大幅改變遊戲規則。所以,捐10 萬以至100 萬平方呎農地出來,是要保住其餘幾千萬平方呎農地的物業發展權——那可是上千億的大茶飯。幾年前一紙風行的《地產霸權》已經說明了其中的點石成金方法:地產商以平價囤積農地後,向政府提出發展方案,再以閉門形式洽商批准建屋後的地價差額(俗稱補地價),以這種形式發展的地產項目,土地成本通常較公開拍賣低得多。

因此,大地產商樂此不疲地在新界囤地二三十年,並以此為基礎形成牢不可破的經營優勢。

這種做法一直為後過渡期的殖民政府及特區政府所暗許,並成為其中一線地產開發的主力,重頭戲是80 年代初單一發展商將大量天水圍漁塘地送給政府,以換取部分土地的開發權及基建。

這種開發新界鄉郊的模式,和市區一樣,政府把主導權外判給發展商,自己亦乘機將徵收土地過程中涉及的賠償和安置農戶責任推得一乾二淨。政府減少了自行開發的政治風險,發展商的開發自由度又大,各取所需。

囤農地補差價政府一直暗許

新界東北3 區中的古洞和粉嶺北,一直是按這套隱藏的邏輯在推動。政府放出消息後,地產商包括恒基就「落區」囤積農地兼清場,等待時機與政府就房地產開發討價還價。去年特區政府卻忽然轉換口風,稱新界東北新發展區將會由政府先以農地價格徵收土地,再經規劃後推出市場競投。恒基等在新界東北部署多年的發展商對此說反應極大,擔心失去數以百萬平方呎已囤積農地的發展權,優勢盡失。

其後,四叔就提出在新界東北發展區附近捐農地,表面是慈善,實際是要逼政府收這份小禮,以換取新界東北新發展區繼續以天水圍的公私營合作方式推動。

很多市民期望四叔快點公布送地詳情,理由是不管是哪裏來的地,只要有平價樓供應,多多益善。但是,四叔這份禮,我們不能讓特區政府收,一收,香港整套城市規劃和房屋制度就「禮崩樂壞」。

香港的城市規劃制度不是以業權先行,而是以整體社會發展需要而釐定。農業用地要改成住宅用途,如今發展商要先過城市規劃委員會一關。委員可以從環境、社區發展等角度,否決申請,與發展商對着幹,或最少拉鋸幾年,譬如南丫島東澳和上水丙崗就是。如果四叔送農地,政府宣布接受並且在其上建屋,那麼城規會應該如何應對呢?反對計劃的話就被視為阻礙「善事」,千夫所指,爽快通過的話就等於自我矮化為發展商的橡皮圖章。

收下捐地加速鄉郊衰亡

政府一代表市民收下四叔這碟豉油,也等於逼我們接受地產商過去幾十年囤積農地、浪費農業資源(超過4 億平方呎農地荒廢,大部分由不同的地產商控制)、透過地方惡勢力逼遷農民、破壞生態的勾當,多少地產商將會照辦煮碗,各捐50 萬呎農地來逼政府替他們的勾當正名?又有多少地產商會受到鼓勵,再加兩錢肉緊收購農地等待開發?已經七零八落的鄉郊環境將會加速衰亡。

特區政府坐擁幾千億財政儲備,又有提供房屋及土地的法定權力,完全有能力策劃公屋、居屋和私人樓宇的發展;也完全有能力保護好鄉郊的農田和山水,振興本地農業,提高食物供應比率。如今為了區區能夠建500 至1000 個「畸形居屋單位」的農地,竟然要向地產商百般遷就,讓四叔贏盡名聲。

迷信外判責任,任由發展商和財團魚肉市民,特區政府以上述兩件事,向全世界證實了自己的無能。

不該送的禮和不該收的禮

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反對丙崗建豪宅 (Y/NE-PK/2)

就Y/NE-PK/2 之修訂申請,土地正義聯盟 現向城規會表達強烈的反對,原因如下:

1. 在上次申請建議,發展商以清城路為通往「計劃」的唯一車輛通道。經鄰近居民與三間學校師生家長的反對,認為清城路原設計其實無法承擔日後增加的使用量,該段道路亦因學校區內人流眾多而無法擴建,因此發展商若以清城路為通往「計劃」的唯一車輛通道,只會更加造成交通擠塞,對學生構成無法避免的危險。於是發展商在今次申請,便將連接「計劃」的車輛通道,轉為在風采中學旁的丙崗路,這更加不可接受。因為丙崗路是一條單程路,負荷車輛流量有限,而且丙崗路更是通往丙崗村、大龍村、松仔圍村,安圃村及雞嶺居民唯一的交通消防通道,如遇任何擠塞,消防車無法有效進行救援。我們更擔心若「計劃」上馬施工,重型車輛使用丙崗路,更會對村民造成很大的危險。而且丙崗路擴闊也有限度,無法應付「計劃」新增車輛的需要。因此,本聯盟認同村民和學校的意見,「交通道理」是無法解決,城規會及政府部門應斷然拒絕發展商的申請。

2. 破壞河道,水浸村民。石上河在被發展範圍內近松仔圍有三段河流,在上次申請被填平,今次發展商終於保留。但我們仍擔憂發展商及對河流的破壞。特別是不知道將來河流是誰管理。河流是所有自然生態之源,農業的基本,亦是主要排水道。將石上河納入發展計劃內,試問發展商會保護原有河流生態環境嗎? 另一方面,河流被堵塞的話,發展計劃旁的農地及村民都會受到水浸影響。這是否對原有居住的村民另類迫遷。

3. 嚴重影響附近的農戶。河道被發展商管理,農戶取水地方被截斷和不便,名副其實的握殺當地及本港的農業,到時只會更多農地被荒廢,發展商便再入紙申請豪宅,這樣城規會和政府部門成為破壞農地「共謀」,很難令外界信服不是官商勾結。

4. 迫遷原有居住的村民,造成很大的滋擾。範圍內的部份土地持有人在不知道情況下被通知納入範圍,而租戶更是最後才得悉要面臨迫遷。發展計劃內的村民很多都是年老多病的長者,他們因為這個發展計劃每天都膽戰心驚。究竟發展「低密度豪宅」是為誰? 政府真的「以人為本」嗎?

5. 官商勾結之嫌。發展商計劃使用丙崗路,政府便為發展商擴闊路面;發展商要有過河通道,政府也可能為發展商鋪橋搭路,這些都是有官商勾結之嫌。另外,民政署一直沒有與原有居住的村民溝通,明顯沒有做好溝通的橋樑。我們會密切監察任何官商勾結的行為。

因此,本聯盟反對上述計劃的申請。我們重申,城規會和政府部門應重視鄉郊土地的價值,做到「農地零損失」,締造可持續的城鄉發展。低密度豪宅更明顯不是用來解決住屋需要,附近的天巒,空置單位甚多便可知。請城規會致力把關,不要為發展商圖利而不顧丙崗村及清河邨整體可持續的發展,更不要協助發展商繼續破壞當地的生態及社區環境。既然計劃是破壞生態及交通難於負荷,請城規會斷然拒絕發展商任何修修補補的申請。

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保存綠化環境 反對劣質城市發展 (A/Y/YL/5)

保存綠化環境 反對劣質城市發展

致規劃署及城市規劃委員會各委員:

土地正義聯盟就新界元朗馬田壆丈量約份第120約地段第1818號餘段、第1846號餘段、第1850號(部分)、第1851號、第1852號餘段、第1853號餘段、第1855號餘段、第1857號餘段及第1858號餘段(部分)和毗連政府土地把把「政府、機構或社區(1)」地帶改劃為「住宅(丙類)」地帶 (在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄) (規劃申請編號:A/Y/YL/5),提出以下的意見,敬希各委員垂注:

一、 換湯不換取藥。這次修改:只是 回應部門的意見,及提交一份經修訂的總剛發展藍圖和環境噪音影響評估,並建議把在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄。其實沒有處理過去眾多團體、村民及地區持份者反對將把「政府、機構或社區(1)」地帶改劃為「住宅(丙類)」地帶的反對理由。土地正義聯盟對於申請人漠視當地村民、環保團體的反對意見,表示憤怒。

二、 這次申請把在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄,說到底都是豪宅化計劃,不能解決將「政府、機構或社區(1)」改變對社區、環境的問題。

三、 土地正義聯盟認為政府有責任保護社區及環境生態,所有發展應避開農業及耕種地;而且,政府更不應該將上址的政府土地也批給破壞社區及環境生態的申請人擬建十八座豪華獨立屋,否則與政府倡議的可持續發展及保護環境的政策背道而馳。

四、 請尊重過去的反對意見。申請人就這申請已經有數次修次,每次修改申請都有反對意見。土地正義聯盟發現申請人從來沒有考慮反對者的意見,一意孤行。我們昐望 城規會做好把關工作,尊重及接納過去相關團體的反對意見,否決申請人的申請。

此致
城市規劃委員會

土地正義聯盟
二零一二年七月二十七日

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