東鐵西鐵 為何建設? 文: 鄒崇銘

20140523 - 東鐵西鐵為何建設

【明報專訊】猶記得新界東北新發展區諮詢的時候,發展局官員經常會強調,規劃不是三年五載突如其來的決定,而是早於1990年代中後期,已開始着手有關的研究和諮詢工作。與此同時,現時貫通新界的兩條主要鐵路,東鐵的前身乃是九廣鐵路的一部分,已經有逾百年的歷史;至於2003年通車的西鐵線,則來自1994年《鐵路發展策略》:「西部走廊鐵路/近郊客運線」的部分。

東鐵西鐵官商勾結 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2014-04-15

東鐵西鐵官商勾結

坦白說,筆者近月已寫了不少有關港鐵的評論,本來也覺得相當厭悶,問題是,港鐵近期幾乎每天都有新聞,而且不是一般的負面,無奈只好繼續評論下去。上周初就有報道指兩鐵合併後,東鐵沿線商業設施大幅增加,變相免補價獲批多達23 億元的樓面;上周末則有西鐵錦上路站一帶,由港鐵負責進行的錦田南規劃檢討「突襲城規會」,大量鄉郊住宅及農地劃作港鐵主導下發展的超級豪宅區。

必須重提當年「理據」

凡此種種,其實皆指向一個顯而易見、明白無誤的客觀事實: 「官商勾結」。假如以往港人對所謂官商勾結的印象,更多只是出於沒有具體根據的揣測,則港鐵乃是完全以商業模式營運的上市公司,政府一方面作為它的大股東,另一方面卻無時無刻向它作利益輸送,平白把港人的寶貴公共資產拱手送予私人公司的股東,這種「強搶民產」並把之私有化的行為,實在令人側目!

關於西鐵錦上路站一帶的發展,筆者必須重提一筆舊事(生怕大家可能善忘未必記得):就在不到五年前的高鐵巨大爭議中,運輸及房屋局堅持高鐵要直達市中心,公共專業聯盟則提出錦上路方案,而時任的運房局局長鄭汝樺當年提出的主要理據之一,正正就是錦上路一帶多屬私人土地,須要耗費巨額公帑收地,以興建高鐵總站周邊的新市鎮及商業配套設施,因此公專聯方案並不可行云云。

言猶在耳,政府卻宣布把西鐵站及車廠周遭用地進行規劃檢討,才令人驚覺其範圍原來覆蓋逾半個錦田八鄉盆地。

不過,最為特別的是,今次發展局並非自行規劃檢討,而是邀請港鐵合作──不但就西鐵站及車廠上蓋物業,同時亦就周遭一百多公頃用地進行研究。日後港鐵自然亦會一如既往,通過非公開招標的方式與私人發展商合作,上蓋物業發展項目的透明度極低,令市民無法監察其運作是否合乎公眾利益。

如此規劃檢討的結果,不問可知,肯定是以港鐵及日後參與發展商的利益、而非以區內居民以至整體社會的利益為依歸。

港鐵在大圍、火炭和烏溪沙等站的上蓋物業,是沿着鐵路一字排開的屏風樓,正好成為規劃標準劣質化的典型;作為港鐵最大股東的特區政府,可說是間接助長屏風樓的罪魁禍首。是以兩年前筆者早已預言,南北長逾一公里的八鄉車廠,將來勢必成為香港最「宏偉」的屏風樓,巍巍然屹立於錦田八鄉平原之上,結果當然亦是不幸言中!

除了典型的港鐵屏風樓之外,新發展區還會在西鐵站一帶興建大量公屋,令整區的住宅數目增至三萬多個,未來人口則多逾九萬人,竟然與面積大它三倍的古洞北相若。這一方面反映八鄉錦田這片香港僅有少數的鄉郊社區,未來或有可能變成「人煙稠密」的繁華鬧市;而另一方面,它同時又如天水圍的災難性規劃一樣,區內並不涉及任何產業及就業配套,意味居民必須乘坐西鐵,早出晚歸地跑到都會區去上班,而八鄉錦田只是一個純居住用的「睡覺城市」。

消滅農地賺錢至上

事實上,由港鐵規劃用作興建公屋的土地,正正亦是目前香港其中一些最活躍的耕地,每天向市民輸送最新鮮的蔬菜;而附近的非原居民村,則住了世世代代在這裏扎根的非原居民(至於原居民村,自然悉數剔除在拆遷範圍之外)。這難免令人聯想到三個月前的《施政報告》,提出「檢討現行的農業政策,以提升生產力和促進可持續發展,包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術,為市民提供優質的農產品,亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮詢」。

事有湊巧,漁農界別議員何俊賢就在差不多同一時間提出利用堆填區發展「綜合農業村」。他表示「認同香港土地資源不足,對本地傳統農業帶來影響」,故此較早前已到台灣「植物工廠」視察最新農業高新科技,包括水耕技術。「目前當局有意發展新界,藉着土地重新規劃,可把握這機遇,把棕地及復修後的堆填區發展水耕種植,帶來雙贏局面」;他又建議政府撥出合適土地,建立引入農業優先理念的「綜合農業村」、「平衡城市規劃與漁農業發展的矛盾」。

毫無疑問,《施政報告》和漁農界別議員所提倡的,乃是以消滅農地為前提的、權貴化和賺錢至上的所謂現代化農業,實際目的乃是圈地以作地產霸權的後盾,並把鄉郊社區的多元生態除之而後快。相比之下,民間提倡的則是以人為本、以大自然為本,真正達到綜合和均衡發展的可持續農業,旨在重建互助合作的社區生活,為傳統社區探索合乎生態原則的發展道路,兩者可說是差之毫釐,謬之千里。或許未來八鄉錦田的收地過程中,政府便會提出遷往堆填區的安置建議;這亦將會成為由漁農界議員建議的嶄新消滅農地策略的起步點。

影子長策會成員
鄒崇銘

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天榮站再流標 港鐵應汲教訓 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-02-10
A17 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

天榮站再流標 港鐵應汲教訓

2014馬年伊始,萬象更新,港鐵天水圍天榮站住宅項目卻繼去年2 月後再度流標,市場相應延誤約1600 伙中小型單位的供應。似乎除了怨句流年不利之外,也想不出哪句合用的吉利說話。事實上,由於近年港鐵坐擁的多個大型上蓋項目相繼流標,包括可建2900 伙的大圍站項目,於2012年流標後至今仍未重推;特區政府要達到建屋兩萬的年度目標,早已變成「不可能的任務」。

自梁振英政府上台以來,一直以增加土地供應作為頭號施政任務,甚至喊出「全民搶地」的聳動口號,結果反令「盲搶地」的謊言欲蓋彌彰;擺在眼前的事實卻是,大量優質地皮平白空置多年,除了一直用來曬太陽之外,別無任何用途,此正好突顯政府雖空喊供應不足,卻未能對現成土地得以善加利用的荒誕。問題的關鍵,顯然不在新土地的開拓不力,而在於有效運用土地的機制早已完全失靈。
長期以來,由政府主導的港鐵和市建局等公營或半官方機構,號稱上市公司又或以商業模式運作,不應過度受政治因素的干擾。不過,試問以目前這種物業發展模式,在不受大股東控制之餘,卻完全受制於少數大型發展商的意向,在營運策略上存在什麼理據?試問全世界會有哪門子的上市公司,大股東可以如此噤若寒蟬,對公司的發展策略無權置喙之餘,還要事事遭子公司拖後腿和對着幹?

港鐵不但未能為解決香港房屋問題出一分力,反而成為影響建屋量的主要不確定因素——要麼就是十年都建不成屋,要麼就一味只懂大建屏風樓。西九、東涌、大圍、火炭和馬鞍山等上蓋物業,極盡破壞城市景觀的設計,早已惡名昭彰;加上近期接連出現大型鐵路事故,善後方式又令市民怨聲載道,凡此種種,皆令港鐵的公眾形象跌至歷來新低,儼然已成為香港社會穩定的一大計時炸彈!

不過,若從更廣泛的政治經濟學角度看,香港房屋政策仍沿用一貫的私營供應主導,無論是港鐵、市建局又或私人發展商,直接或間接推出的住宅供應,除了一小撮限量或限呎樓之外,悉數不在現有政策工具控制範圍之內;故無論「長遠房屋策略」( 「長策」)提出十年建屋47萬抑或74 萬,皆純屬紙上談兵的一堆數字,在具體落實推出的過程中,只能完全受市場力量操控。說穿了,所謂的市場力量,還不又是具壟斷性的地產霸權而已。
早於天榮站去年首度流標之際,社會上早已出現強烈的呼聲,要求政府善用港鐵現成地盤,以解決香港市民迫切的住屋需求。有研究指西鐵沿線四幅熟地丟空多年,故建議政府收回主導權,自行在有關地段興建居屋或夾屋,便能在特首梁振英落任前足以提供逾萬個單位;研究又建議政府設立自動回撥機制,一旦再有土地投標乏人問津,政府應回撥有關土地用作興建公營房屋。

事實上,正是由於現時沒有類似的回撥機制,加上發展商對港鐵上蓋物業招標的諸多限制,早已群起聯手加以抵制,此等地盤繼續曬多十年太陽,並非沒有可能發生的事;相反,一旦港鐵在外部政治和內部財務壓力下,需要進一步改變招標條件來遷就發展商,則發展商看準港鐵的死穴齊齊壓價,亦只會令港鐵陷入進退兩難的局面。凡此種種,皆已清楚說明,政府是時候檢討港鐵的物業發展模式,並需要研究回撥機制的可行性。

對於長期支持自由經濟的市場原教旨主義者而言,把港鐵物業公營化似乎是個難以接受的事實。但首先,「長策」已訂下公私營房屋的「六四比例」,在私人市場高度扭曲和完全失控,根本無法解決市民住屋需求的前提下,依賴公營房屋起碼在短期內已是唯一辦法;其次,私人住宅市場日趨供求失衡,加上外圍因素如加息的潛在計時炸彈,市場波動風險正與日俱增,一味通過發售住宅賺取暴利,已不再是港鐵長遠之策;最後,房屋供應亦並非「非私即公」的截然二分,只要略增添一點政策創新的想像力,港鐵和市建局實不難在另類房屋供應上,為香港房屋政策殺出一條新血路。

文章即將完成之際,瞥見有報道指房協正研究重建筲箕灣明華大廈,並擬把新增單位用作針對中產的乙類屋邨,讓無法上車的中產亦有個棲息的安樂窩;重建後的明華大廈並會引入更多長幼共融的元素,又或是類似現時彩頤居的長者屋,以配合區內居民以至香港人口老化的趨勢,但計劃最終能否成事仍視乎政府政策是否配合。在相當程度上,政府均為港鐵、市建局以至房協的「大股東」,相比之下,房協擁有更大的靈活彈性,以創新思維嘗試不同的另類住屋模式。但政府真心要解決香港市民的迫切住屋需要,便必須痛定思痛,責成三家機構的物業發展策略互為協調和配合,以填補目前房屋政策上的真空位置。

影子長策會成員
鄒崇銘

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港鐵領頭發展另類租住房屋 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A21 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2013-12-09

港鐵領頭發展另類租住房屋


以往不少人會把畢生積蓄放在銀行收息,以支持退休生活,但長期持續的低息環境,已令銀行存款難再發揮保值的功能,甚至當出現如「雷曼兄弟事件」的極端情況時,更令銀行高息產品的公信力大打折扣,普羅存戶談虎色變,望而卻步。與此同時,多年來金融市場的大起大落,亦令股票投資者不得不更為審慎;雖然以往穩健的投資者可選擇「買滙豐」(005),但近年此調已不彈久矣。

既然收息無法保值,股市又風高浪急,不少人在無可選擇之下,只好把積蓄悉數用作物業投資,尤其是在支付首期費用之後,買家便可把物業出租賺取穩定回報, 「以租代供」,作為償還餘下年期按揭之用。「買磚頭」表面上是一種相當穩健的投資,亦是香港人早已習以為常的如意算盤,但過去十多年的地產市道波譎雲詭,若以較高的按揭成數貸款投資物業,其實跟炒孖展沒有太大分別,一旦泡沫爆破,物業投資者承受的損失,同樣可以令人傾家蕩產,這本來早已不是什麼新鮮事物。

由此開發新的投資渠道,以疏導欠缺出路的過剩資金,避免刺激股樓泡沫不斷膨脹,乃是香港生死攸關的重大課題。須知道,通過樓市炒賣而晉身超級富豪的,畢竟只屬幸運的少數,尤其是臨近退休年齡的大批嬰兒潮中產,如何確保退休金足夠讓他們多活二三十年,才是關乎下半生幸福的頭等重大決定,假如能夠提供真正穩健的收租概念投資工具,每年回報率可達5%左右,肯定會令這批不求進取、只求防守的投資者趨之若鶩;只要看看金融發展局新近提出的建議,重點把香港建立為REIT(房地產投資信託基金)的集資中心,就知它是個潛力無限的新興市場。

與此同時,在經濟全球化之下,傳統就業階梯消失,就業模式變得彈性和零散化,只有少數人能夠在職場步步高升,年輕一代已難保有足夠穩定的收入,償還年期長達二三十年的按揭貸款。在樓價仍然高企的時期,除非政府通過巨額補貼,例如香港大學王于漸教授提出的「資助房屋計劃」一樣,「貼錢幫市民供首期」,否則「上車」的機會只會愈來愈渺茫,連帶整個香港樓市的實質需求亦將無以為繼;在歐洲地區,近年甚至出現「租屋世代」(generation rent)這個新名詞, 形容終身買樓無望的新一代。

上一代或會抱怨年輕一代不思進取,但也只能說「一代人有一代人的使命」。在這樣的嶄新社會經濟形勢下,那些坐擁巨額退休金的嬰兒潮中產,與那些身無長物的「八十後」,其實正好是絕配的一對,兩者可在市場形成互惠互補的關係。相當普遍的情況是,假如他們是父母與子女的關係,父母便會代子女支付「上車」首期,至於子女日後能否償還按揭卻大有疑問,連帶父母養老的積蓄亦變得沒有着落;由房協發展、以促進「長幼共融」為賣點的樂融軒,儘管近期以天價開售,還是能夠吸引不少捧場客,這可說是覷準不少中產家庭的需要。

因應這類中產家庭的需求,我們在《住屋不是地產:長遠房屋策略民間研究報告》一書便曾建議,可考慮由港鐵(066)率先提供另類租住房屋,既透過REIT 方式集資,同時接受通過入息審查的中等收入家庭,採取包括「長幼共融」的方式租住。

長期以來,港鐵上蓋興建昂貴的私人住宅出售,支付的地價卻大幅低於市價,可說變相由公帑補貼牟利,但近年政府已改變有關政策,沙中線就是一個例子,意味地鐵不再壟斷上蓋物業的發展權。

與此同時,隨着香港樓市泡沫的周期性出現,樓價起伏的幅度和頻率有增無減,港鐵亦須承受巨大的地產市場波動風險,如果只是透過出售住宅作為主要收入來源之一,其實不具備可持續性;相反,假如港鐵作為公營上市公司,在提供租住房屋市場扮演領導者角色,雖然租金收入會受到一定局限,租客對象亦須通過政府的規定和限制,但港鐵卻可從中取得極為穩定和持續的租金收入來源,這對提升業務投資回報的「年期匹配」(duration matching)相當有利,也可大大降低港鐵的長線財務風險。

相對於出售住宅(包括發售樓花)能在短期迅速套現,提供租住房屋將面對龐大的融資和利息壓力,因此港鐵必須具備雄厚的資金後盾,大大降低資金成本,才有可能由「地產股」轉型為「收租股」。

港鐵較有可能的選擇是,把收租業務組合成REIT 分拆上市,公開集資以支持租住房屋的開發成本;後者亦可令鐵路與收租業務的分工更為清晰,港鐵可以專注於鐵路服務的本業。

假如由港鐵發展另類租住房屋市場,一方面可為中等收入家庭提供置業以外的另類房屋選擇,另一方面,也可為普羅投資者(包括上述租客)提供一種相當穩健而可靠的嶄新投資工具,如此一來,港鐵實際上可扮演廣大投資者和租客之間的中介人。

「由港人投資,給港人居住」,租住房屋無論從經濟以至政治的效益來說,均是一個尚佳的政策選擇。

作者為影子長策會成員

鄒崇銘

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【牛潭尾】動地驚天未好過 廣深港高鐵沿線工程樓崩地裂

2012年11月12日  AM730

【am730訊】立法會兩年前在一片紛亂聲中,撥款670億元興建的高鐵工程,已密密在九龍及新界區展開鑽挖工程。當日站在立法會門外抗議吶喊的居民,一直擔憂破壞環境問題,在這兩年間果然陸續湧現。本報記者連日到牛潭尾、八鄉及地面人口最多的大角咀視察,高鐵工程沿線輕則牆裂、重則水井乾涸,甚至外牆傾斜,有地陷跡象,逾萬居民及立法會議員擔心,滅村塌樓會瞬間發生。
記者:胡靄玲 簡淑明  攝影:黃文山
大角咀是高鐵線上最多居民及舊樓的必經點,高鐵會在19幢舊樓地底30米下經過,而地面上大部分樓宇七十年代前已落成,至少牽涉三千戶居民的安全。當日曾有非官方的木土工程專家提出,大角咀的地層結構雖由岩層、花崗岩及填土造成,但整體結構較弱,擔心工程爆破花崗岩建隧道時,大震動會令地下水流失,不是填土移位,就是地層移動,出現沉降,當時曾要求港鐵開發另一條新路線,但對方最終以非常安全為由堅拒移線。
政府今年3月刊憲後,正式在西九龍展開工程。前期勘探及加固工程剛完結,一踏進9月,展開隧道鑽挖工程時就出事。疑因水土流失,沿路一帶的樓宇如大貴樓及大榮樓,短短幾天內四方八面出現不同裂痕,由後樓梯窗台、平台橫樁位、水渠位、後巷地面甚至住宅廚房等,裂紋處處。
吳女士住在大貴樓11樓,裂痕也在她家廚房出現,「上星期凌晨時分聽到屋企發出吱吱聲,幅牆會震的,初時我以為係漏電,後來先知係港鐵通宵鑽挖隧道。然後連續幾日,我哋幢大廈出現好多裂痕,五蚊銀都擺得入,我哋大貴樓比起同區舊樓已經係最新淨,七十年代落成,仲要喺兩年幾前先做完維修,依家搞成咁,連大廈外嘅地殼都裂開埋。」
大角咀高鐵關注大聯盟成員馮炳德慨嘆,「當日反高鐵專家提出嘅憂慮一一出現,依家只係做緊單管隧道,又喺地底做咗灌漿加固工程,每日只鑽3米,未做另一條,但對地面嘅傷害都咁明顯,可想而知,明年初再做第二條時,會有幾閉翳。」而現場所見,大貴樓的樓宇前後外牆,猶如受了傷貼滿膠布一樣,很多位置也看見港鐵在裂痕位置上貼滿裂紋探測器(crack monitor)監測裂痕何時再擴闊。
除了是建築物裂紋外,高鐵工程還造成很多嚴重傷害。大角咀以外,在新田牛潭尾,情況更糟。

抽起九成地下水
牛潭尾村村民世代以天然地下水賴以維生,高鐵工程才展開一年多,地下水銳減九成,村民關注組副主席周貴賢表示,高鐵今年3月起為地底建設抽走地下水,村內水井及山坑水位便不斷下降,現在13口水井不是乾涸,便是水位降至不足一成。他批評高鐵顧問公司「講大話」,當日聲稱工程不影響地下水,「但依家100米深嘅井都打唔到水………300米範圍內嘅屋都現裂紋。」
本來村內水質絕佳,是錦鯉場集中地,其中一個世界級錦鯉場,最近售出一條錦鯉高達250萬元人民幣,但因地下水驟降,一個逾3,000平方呎的錦鯉塘,以前2至3日可以地下水泵滿一個塘,現在半個月都泵不滿,場主無奈棄塘,任由池底乾裂,養魚量大減五成。
花農范太後園一口水井,亦僅剩不足一成井水,不足夠灌溉,大半植物枯萎;連家門前的石級連走廊,也有一條長逾10呎的裂縫,估計是因地下水被抽乾而地陷。鄰居曾太家的圍牆更向外傾斜,鐵閘變形關不上,曾太說:「牆邊裂縫兩個星期前仲承得住車厘子核,依家咚隆跌咗落去,好驚會冧樓」。
港鐵回應,已主動聯絡300米界定範圍內的井主跟進,並積極落實地下水位的監察及回灌安排。但周貴賢指出,港鐵曾回灌水入地底,但水井很快再次乾涸。他說,工程已破壞地底「水脈」,水脈被截斷,難以恢復昔日水流,「再做幾多次,結果都係一樣」。周慨嘆,「斷我水源,即係叫我哋死,毁滅晒條村嘅生計,淪為廢村。」

等同滅村
立法會議員郭家麒亦認為,高鐵工程斷了村民賴以維生的水源,等同將牛潭尾村的生計和產業滅絕,「咁樣等同滅村,政府可能覺得滅咗仲好,收地易啲」。他認為,政府是高鐵大股東,理應幫村民解決斷水問題。
至於對大角咀舊樓的損害,高鐵發言人則承認,大角咀有兩段隧道需要興建,現正興建第一條,第二條將會明年動工,灌漿工序是隧道前期的普遍工序,明年也要繼續做,發言人又解釋,隧道施工前,已在大角咀相關樓宇設置監測點。工程開展後,一直有專業人員監察對周邊建築物的影響。隧道鑽挖機已順利通過大榮樓地底,與承建商一直密切監察工程監測數據,影響早在預計範圍以內。

 

高鐵鑽挖地盤溢出油漬 八鄉農田血本無歸 

【am730訊】八鄉曾屋村也成為高鐵工程的犧牲品。高鐵選址曾屋村農地中央位置,作為地底鑽挖機落點,在廣闊的農地中央豎起灰色圍板,多輛工程車高聳在圍板之內,內裡工程進行情況,外人無從得知。在該處租用3萬呎農地種植稻米等農作物的農夫曾德平慨嘆,半個月前,由山上引入農田水道的水,突然變成白色,更泛起彩色油漬。
曾德平說,有一截水道流經高鐵地盤內,他清理接近該處出水口的水道時,滿手電油味及「黏黏漉漉」,毗鄰的菜農用了這些水灌溉,收成的菜都沾有強烈電油味,「攞去賣都賣唔出,人哋一聞就聞到」。
關注高鐵問題的土地正義聯盟執委朱凱迪透露,高鐵地盤溢出有毒水質並不是首次發生,上個月牛潭尾地盤曾有污水滲出山坑,附近居民把鮮魚放入山坑,十分鐘內魚即死,居民舉報後環保署介入調查,亦承認水質被污染。朱凱迪因此而特別關注八鄉地盤溢出污水的問題,「水道沿用咗幾十年都無出過事,地盤出現後,地勢高過高鐵地盤嘅水無污染,流經高鐵地盤嘅水就出問題,所以佢係污染源頭嘅可能性極大。」他又說,錦田大江埔是有機農業集中地,高鐵選址該處興建緊急救援入口,對本地農業影響更大。
朱認為,環評報告無要求進行產業調查,是其中一個漏洞,由八鄉和錦田的農業,以至牛潭尾的錦鯉業,並無列入工程影響考量,亦無基線調查,如何計算賠償或修復,完全一片空白,對產業經營者並不公平。
但港鐵發言人則表示,過去從沒有收過就八鄉通風樓工地附近出現油漬污染的舉報。在收到本報查詢曾屋村公廁附近出現油漬污染後,已即時派員跟進。港鐵重申,承建商在排放工地用水前,已實施各項措施,包括經過嚴謹的過濾及處理程序,確保排放之工地用水不會污染環境。港鐵也會定期派員巡查工地,實地監察工地排水處理設施及排放工地用水的水質,以確保水質符合相關要求。

高鐵選址牛潭尾屬危險斜坡 村屋現裂縫 村民無水飲

轉載自獨立媒體 

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土盟執委陳劍青(前)與村民黃先生(後),展示黃家小屋向外傾斜離垂直線約17度。

(獨媒特約報導)備受爭議的高鐵工程近日爆出工程選址危及附近居民的醜聞,土地正義聯盟(土盟)於七月十八日下午於其元朗辦事處舉行記者會,土盟執委陳劍青於會後更親自帶記者前往位於元朗市郊的牛潭尾村,踢爆高鐵工程對該村造成村屋牆身出現大量裂縫、房屋向前傾斜、大量水井「乾塘」及泥土沉降等嚴重問題。

為配合高鐵工程而興建的牛潭尾通風樓選址於有近60間村屋的斜坡旁,但該斜坡已早於數十年前已被列為「危險斜坡」,土盟狠批此通風樓選址既是粗疏規劃亦是草菅村民性命安全的決定。高鐵工程在村內主要有三方面施工:第一,於2010年年尾至今年8月鑽爆一個85米深的沿線通風樓;第二,高鐵以鑽挖機在牛潭尾村20米地底鑽過;最後,工程鑽爆雞公山連接山後大江埔、菜園村一帶的工程。於牛潭尾村居住數十年的村民黃先生,一家五口住在位於相當接近高鐵通風樓工程(約50米範圍內)的一村屋內。他稱村屋結構一直完好安全,但自2010年尾通風樓工程展開後,各種鑽挖開山劈石的工程陸續動工,黃先生屋外一幅護土牆及另外兩幅牆壁共三個建構物便開始出現結構問題,例如護土牆向前傾斜離垂直線距離約6吋、屋外洗手間小屋向前傾斜約17度。黃先生一家人都很擔心現時住屋情況,「無人能預計意外幾時發生,而且隨時都會發生。孫女(12歲)本來與我們同住,現在都搬出去了。我就不會搬走,一來外面租金貴,二來我們住這裡幾十年,習慣了這裡生活,對這兒有感情嘛。」可是,高鐵方面一直也表示不處理此等危及村民安全的問題,任由高鐵工程承辦商施工,只在通風樓工程動工前為它一幅剛開工時不斷滲水的牆做了加固,妄顧村民安危。

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高鐵方面把監測器(圖中左方圓形)安裝在廢置小屋的一道近乎垂直的牆身上,而非圖中右方的明顯向外傾斜牆身上。

工程選擇性選址監測 收集美化數據 製造工程安全假象
雖然部份村民家園紛紛出現裂縫及傾斜等問題,明顯被高鐵爆破工程嚴重影響,但高鐵方面仍毫不理會村民安全,全因為該方面掌握對己方工程有利的安全監測數據。記者當日到牛潭尾村考察,發現不少用來量度建築物傾斜度的監測儀器都被故意設置在一些無人居住的荒廢屋上,而不是村民的家中;監測器多位於荒廢屋垂直一邊的牆上,而非裝置在明顯向外傾斜的一道牆上。故此監測儀器收集的數據只會顯示出荒廢房屋沒有明顯傾斜,並沒反映現實中該房屋向外傾斜達十多度的情況,而村民真正居住的房屋的傾斜程度更屬於「不存在的數據」。對於高鐵工程方面,如此收集數據的方式及結果可謂近乎完美:高鐵既完成了安全監測的程序,又成功獲取對工程有利的安全數據,證明工程「十分安全,並不影響民居」;既然村民無法從安全監測中直接判斷工程對其家園造成的實質影響,高鐵方面便可成功逃避對村民交代及賠償。故此,高鐵方面現今仍然大條道理繼續爆破工程,懶理對牛潭尾村民生命構成威脅。

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牛潭尾村本來源源不絕的井水被通風樓工程承辦商全部抽乾,剩下枯井處處。

抽乾村內井水 百戶村民無法耕作 高鐵辯稱「天旱」
除了鑽爆工程嚴重影響村民住屋安全外,高鐵通風樓工程還抽盡村內地下井水,以便灌入英泥為通風樓打好地基,約一百戶牛潭尾村民因此無法耕作及飼養魚類,生計備受影響。村民黃太投訴:「佢地(高鐵工程)未入村時都無事,而家井裂無水,佢地話係天旱;但試過黃雨及黑雨(均為天文台發出的暴雨警告訊號)等暴雨後仍然無水,點解釋呀?」高鐵方面推搪村內井水盡乾為天然旱災,但記者到訪當天卻發現通風樓工程地盤內正在抽走井水,水蒸氣不斷在施工地點上空湧出。井水乾涸令村民無法耕作並賴以為生,更影響村內養魚業。「牛潭尾村是全港最好的養錦鯉地方。曾蔭權D錦鯉以前都係度寄養架!」村民羅先生解釋。牛潭尾村本來水源潔淨,井水水質長期維持於酸鹼值約7.5的狀態,為飼養魚類提供理想環境,難怪出名愛養錦鯉的「貪曾」也慕名而來。但隨著高鐵通風樓工程抽乾地下井水,此養魚勝地似乎也難復再。對於高鐵通風樓工程連番爆破及抽乾村內井水、嚴重影響村民生活,村民黃先生非常慨嘆:「工程非常不負社會責任,根本妄顧人民安全。但它是所謂合法建築工程,我地都無哂佢乎。每日回家都忍受驚恐,但住左幾十年,唔會搬走架。」土盟代表陳劍青則指若高鐵工程方面不處理村民訴求,牛潭尾村民將於本星期內開會商議對抗高鐵工程的行動。

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村民黃先生用拉尺量度,顯示該廢置小屋沒有裝置監測器的一道牆身向外傾斜達3.5吋。

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記者發現有監測器竟被裝置在山路的樓梯上,而非居民居住之處,根本沒有直接測量居民家中受高鐵工程影響的程度。

新界鄉郊發展案例——牛潭尾

文/ 希望地理

鳥瞰牛潭尾村景

牛潭尾的鄉郊發展的軋跡可說是只差一線,一條殖民者佔領新界的時間線(1900年)就這樣創造了「原居民」與「非原居民」的身分,而因這種創造性,新界 地主與佃農的經濟關係在70年代開始變得政治複雜: 既破除了數百年來客家與廣府之間的分野,同時卻展開了像牛潭尾村般的非原居民村四十多年來的受欺壓的過程。

當代表原居民利益的鄉議局在70年與殖民政府勾結合謀,以丁權換取了鄉事對政府開發新界的噤若寒蟬,圍村以外的鄉郊環境、土地與聚落從此多事。而牛潭尾這條最早只有1909年住址證明的鄉村,就要開始面對這個勇敢的新世界。

嚇壞老村民的發展計劃已是非原居民的老生常談:先是70年代新界標誌性的大規模鄉郊豪宅計劃——錦繡花園——填塘時要在牛潭尾的雞公山掘去能夠儲水的山 泥,部分天然河道的消失從此改變了鄉村漁農用水的習慣,村民自掏腰包掘井用井水,換來的「優惠」竟是可用當時八萬元「優惠價」買入錦繡花園單位 (村民口述,當時那位村民最終選擇用積蓄買私家車);再來是80年代中英角力爭奪香港供水權作為主權談判的籌碼,英國人海水化淡實驗失敗,大陸政權在深圳 鋪天蓋地的展開開國以來最大型水庫供水工程之際,牛潭尾卻被供水到港時一條大型水渠選中,霸道地從山谷中鑽過,天然河道與地下水的水位直插谷底。在地緣政 治那些熱門話題的討論之際,我們的歷史再一次忽略掉對本土鄉郊變化這些地方知識,一種本土人文關懷的缺席。因應鄉民的反對,當時政府亦因工程作了一些基建 補償,包括修好一些灌溉與通往魚池的水渠,延續至今。

藍線為1981年東江水輸水管直插入牛潭尾雞公山中。紅線為高鐵一、二期走線,雙重踩在牛潭尾

非原居民村這種不斷被危機選中的命運揮之不去,直到廿一世紀出現了土地正義聯盟,2010年成員第一次在村的考察時情況依然固我。作為一條位於新界西北谷 地最大的非原居民村,難以想像這片鄉郊環境竟有近半土地經已被政府神秘地在分區規劃大綱圖中改劃為「工業丁類」、「低密度住宅」及「綜合發展區」,製造了 發展商收地及隨時滅村的大好條件。被新鴻基購入的鄉郊土地可以無故劃作了工業、大片村屋群被劃作「綜合發展區」然後方便恒基申請興建270多座豪宅,新界 回到諸侯割據的先秦時代嗎? 究竟有沒有其他地方可以比「非原居民村」的狀況更為怪異與荒謬?

牛潭尾村的分區規劃大綱圖(2012):村內近半土地被劃作紅:綜合發展、粉紅:工業、燈:低密度住宅。村民蒙然不知被規劃。

 

2010年5月牛潭尾村民反對恒基滅村式發展,阻礙了發展商在城規會的申請

接踵而至的,就是高鐵在牛潭尾村底下不足25米鑽挖,通風樓選在西村旁屋貼屋地興建;高鐵二期再鑽過牛潭尾核心保育區,剛開始諮詢的北環線走線還有意染指牛潭尾。

抽乾地下水的高鐵牛潭尾通風樓工程選在牛潭尾山腰,正正貼著原有村落。

背後究竟是什麼邏輯在指使這種具傾向性的空間選取﹖菜園村的例子,也頗為明顯的指出政府就是與鄉議局商討後避過所有原居民村及其祖堂用來收租的回收場廢車 場,偏偏就是要選定影響150戶及大量農地的菜園村建高鐵救護站;馬屎埔的例子,反映著政府以「地權誰屬」作為土地規劃的隱藏邏輯——將大發展商(恒基) 擁有及有意開發的土地按其意志由農地改劃住宅,這個連原居民代表梁福元也承認的事實:「發展商輕易就能改劃土地為綜合發展區,我們原居民想申請租官地卻相 當困難」。故此,是政治身份的特權作祟,也是土地資本壟斷空間決策的問題,這就是牛潭尾的難題。

就算是站在最傳統意義上的「環境正義」概念來關注問題,在主流環團只懂以技術語言回應環境問題也能帶來重要啟示。環境正義的提出正正是在美國管治者往往將 影響環境及生活的設施集中選取在黑人社區/原住民生活範圍的時代,因原住民與自然環境的共存性較強,選訂在這些弱勢地區意味著環境資源同樣遭受破壞,亦加 劇社區環境質素的不平均地理發展。現時不少仍然自然水源為生、以漁農為業的牛潭尾村,不就是較能夠與自然環境共存共生的「原住民」嗎? 環境正義就是要揭開這種某類空間/社群選取的不公,並且勾勒出箇中的利益與權力關係,以及彰顯合符正義的環境決策及規劃過程與方案。

這種非原居民村的環境質量正因無日無之的破壞與發展而每下愈況,新的趨勢就是自發成立村民關注組凝聚力量,一年內經土地正義聯盟協助或自發成立的也至少有 10個之多,本土與地方的知識更多的互動,鄉郊也乘著城市本土主義浪潮而令人垂注。如果新界的大規模發展是我們未來所要面對的,公義必將會義無反顧地降落 在新界非原居民村落的種種問題上,有勞更多鄉郊義士彰顯。

村民關注組成為新界非原居民村新興的組織形態
在地認識鄉郊發展問題的導賞團