改變土地用途公屋居民哪能得益 文: 葉寶琳

明報 | 2013-01-18
A30 | 觀點 | | 文: 葉寶琳

改變土地用途公屋居民哪能得益

特首梁振英剛公布的施政報告,重點在土地和房屋議題,在此之前,報章轉述「消息人士」指,梁振英會「敢於向地產霸權說不」,可是特首未來5 年的計劃中,公屋建屋量只是繼續維持1.5 萬個,也沒有重提在勾地表多年而未被勾出的土地改建公屋的建議,而所增加的土地供應,更多地流向地產商,再一次讓基層市民失望。

其中,「梁十招」之首,就是近日已多番提出,將36 幅原來用作「政府、機構或社區」(GIC)的用地,改劃為住宅用途的計劃,預計可提供約1.19 萬個單位。GIC 用地原是提供予廣大市民使用的公共設施,屬公共資產,改變用途必須符合公眾需要,可是施政報告沒就土地公私營定下比例,政府對如何彌補因改變用途而犧牲的公共設施又語焉不詳。而按現時率先推出的其中10 幅土地,當中涉及大約2140 伙,經筆者檢視後發現,居屋只佔57,050 平方呎,共約490 個單位;而已納入或即將納入勾地表,以作私人住宅出售的,卻有503,603 平方呎,共約1325 個單位
,尚餘位於屯門的井財街土地未提修訂。即使把屯門這塊可容納300 多個單位的土地建作公屋,資助單位數目只佔三成八,私人住宅比例竟有六成多,更沒有安排任何公屋單位,比較於張炳良局長去年7 月在立法會表示,新政府興建公私營房屋5:5 的目標比例相距甚遠!

即使政府近日最新建議,指會收回長沙灣一幅面積2.5 公頃、現時用作臨時高爾夫球練習場的休憩用地,改作公屋,其實也只不過出口術,因為該用地本來是長沙灣邨重建前的土地,只是臨時租予高爾夫球會之用。而位於觀塘的3個蚊型地皮,政府說會把其中兩個建公屋,其實也只不過是1000 多個單位,對21 萬輪候冊人士只是杯水車薪。

反過來,我們卻見更多原來的公屋用地改作豪宅,前北角邨和前何文田邨用地都即將招標,按可建樓面面積計算,可建四五千個住宅單位,地產業界更相信這兩個地皮位置優越,勢必成豪宅王。

敢於向地產霸權說不﹖

每一幅土地都會按「分區計劃大綱圖」設定其土地用途,確保官地和私人擁有土地的比例,有助於平衡地價。新界北農地被幾大地產商壟斷,所擁面積比官地更大,已被批評為大大削弱政府對地價和發展的自主性。政府以「增加土地供應」方式去遏抑樓價,甚至把原來已規劃的政府土地改作住宅,卻沒有設下公私營房屋比例,也沒有公布會否限呎/港人港地等措施,在這永遠無法滿足需求的前提下(沒有租金管制、沒有囤地罰則、沒有物業空置稅等減低炒賣成分的措施),所謂增加供應來期望遏抑樓價,結果只會藥石亂投,增建更多豪宅的機會。

現時公屋輪候冊已突破20 萬人,政府要解決貧窮問題,就應該「區區起公屋」。把原有官地改劃成公屋,既可把原來的社區設施規劃在屋邨之內,不改變政府和地產商擁有的土地比例之餘,政府的規劃自主性也較大,但如將土地納入勾地表作私人發展,即使將興建社區設施作為賣地條款,按過去經驗,私人興建及管理的公共空間和設施,往往只被吞噬。
如果我們還以為「改變土地用途變住宅」是德政,結果只是公眾利益被犧牲,公屋沒有愈來愈多,社區設施愈來愈少;豪宅愈來愈多,樓價又沒有下降,所謂「敢於向地產霸權說不」,恐怕只是另一個誤會。

改變土地用途公屋居民哪能得益

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不要假借增加土地供應之名:土地正義聯盟對施政報告中房屋土地政策之立場

本聯盟一直關心香港空間政治及地產霸權在各區肆虐的問題。觀乎特首曾蔭權近日對香港地產霸權問的「忽然反省」,不單盛傳會復建居屋,更 會用不同方法增加土地供應,圖把向地產利益傾斜的政策,單純視為「土地供應不足」及港人「買不到樓」,實是扭曲核心問題之舉。但我們認為,這些措施不但未 能解決地產霸權的根本成因,更是繼續忽視基層住屋需要,沒有為香港土地發展作深入反醒。

就香港特別行政區2011年發表的施政報告,本聯盟有以下立場:

 

一、「土地供應」非問題核心:

在這個「增加土地供應」的綱領下,政府可以以解決房屋需求之名,肆無忌憚地毀村、重建、填海、破壞農地或縮減郊野公園,堂而皇之的增加熟地,賣給已囤積大量土地的地產商建造豪宅,並繼續延續非民主的城規會決策制度。

因此,增加土地供應並無助於改變地產霸權肆虐的問題,政府必須改革非民主的城規制度、重建後發展公營房屋及研究開徵土地/房屋資產稅項,才是正面解決地產霸權的方法。

 

二、製造房屋政策與土地政策的假對立:

房 屋政策必須與土地政策並重,決不可借建屋之名變賣屬於全港人的公共資產,甚至犧牲土地保育政策。最近政府建議,摧毀現時社區、農地與生態環境、犧牲社區用 途設施 (G/IC) 來強徵土地,我們認為此舉是製造社會矛盾。「政府、機構或社區」用途土地原是興建醫院、圖書館、車站、社會福利設施等公共設施,目 的為市民服務,政府此舉無異是變賣公共資產。而近年多個公屋屋邨拆卸後,土地並沒有繼續用作公屋邨之用,反而轉售予地產商,簡直是利益輸送。

政 府因忌諱地產利益,土地的規劃與選取往往是按地權考慮,協助地產商已囤積的農地改劃,專挑弱勢非原居民的村落做公營設施,而非以整體城鄉格局與及生態、環 境、人文價值作出發點。官方現行的市區重建政策亦不斷將珍貴的市區土地豪宅化,浪費一塊又一塊可用作解決房屋問題的土地。

我們建議,任何因滿足房屋需求 (公營房屋) 而使用的土地,應優先善用新界現時約有九百公頃的貨櫃場/停車場等已破壞土地 (Brownfield site),任何重建所得的土地也不應建造天價豪宅。

 

三、反對居屋價格豪宅化:

施政報告所建議之新居屋政策,降低補地價成本,增加居屋轉手流動,我們認為,此舉儘管能夠增加私樓單位數目,但勢將公營房屋的價格「豪宅化」,把本來協助市民置業的原意,變成加入房地產炒賣市場,未來居屋將會繼續以不合理的樓價出售,延續地產霸權。

可見,「新居屋」無助於因樓價過高而影響港人的生計問題。現時,普通的香港市民要為租金/按揭已經用去相當不合理的收入比重,將樓價及租金回復至合理水平才是市民所想所急的問題。

 

四、立即制訂《長遠房屋策略》 居住權共議共享

自 政府1987年公布《長遠房屋發展策略》後,政府便沒有全面檢討過去二十年「公共房屋政策」的得失,更加欠缺橫向比較世界各地「公屋發展模型」的特色。土 盟認為房屋土地政策不應閉門造車,或是按管治者的好惡來決定,必須由民間主導/民間參與來制訂香港未來的房屋發展,並且重新分析公共房屋在香港「地產資 本」經濟結構下的角色,從而制訂符合市民「安居樂業」的公共房屋。

 

五、反思十大基建的發展模式:

十大基建十居其九都成為浪費公帑的大白象工程,將大量用作保育新發展區計劃,借解決市民居住需要為名,實是以公帑協助大地產商將農地改劃做豪宅地的官商勾結項目;而諸如廣深港高鐵之交通基建,亦全因要配合內地區域融合計劃,多於從基建真正需要及發展對人文生態之破壞。

我們要求,政府應立即擱置破壞社區及生態的新界東北新發展區計劃,認真面對高鐵事件所帶來的教訓,反思這種由上而下的發展模式。

我 們認為,房屋與土地作為全港市民生活的基礎,政府本應以土地公義的原則去設計任何有關土地/房屋的政策框架,讓土地正義得以彰顯,人民能夠有尊嚴地生活。 然而,當今地產霸權橫行全港,破壞家園之餘又加重市民負擔,土地正義聯盟就政府因土地分配不均而釀成市民「不得其所」的局面表示遺憾。

不做房奴的兩重意思 文: 朱凱迪

明報 | 2010-10-16
報章 | A26 | 觀點 | 周末新觀點 | By 朱凱迪

不做房奴的兩重意思

樓市一狂,有關城市發展的討論就亂了套。「誰能上車」成為唯一有意義的問題。「麵包店」外充滿渴望的民眾,眼見麵粉愈來愈貴,出爐麵包愈來愈少,一包難求, 政府此時拋出幾千個「置安心包」,阿媽翌日即刻來電,叮囑筆者必須參加。

香港就是如此奇怪,明明已經水浸眼眉,但龐大的既得利益力量逼使任何深刻反省和大改革都無法提上議事日程,也令不少香港人阿Q 地認為發水樓「發少啲水」以及逼地產商統一用實用面積賣樓已算大獲全勝。「水浸眼眉」的表徵之一,正是當人工十年如一日,政府仍可以不臉紅地推銷「實而不華」、呎價近6000 的房協「置安心」。我們是時候拆解香港一個根深蒂固的主流信念──放任資本流動,在全球資本主義經濟規模不斷擴大、有錢人以各式金融財技把錢愈滾愈多的今天,不單不會帶來美好的未來,更會對地方人民的生活帶來很大的破壞。

「最自由經濟體」保證了香港什麼
香港人一直引以為傲的那些由右派團體頒發的「全球最自由經濟體」虛榮,到底保證了香港什麼?如果只是保證了有錢人的財富繼續以幾何級數增長,保證了打工仔繼續折墮做房奴,這些第一我們要來幹什麼?稍為關愛/忌憚人民的政府都正在想辦法限制外資炒樓,或討論引入物業空置稅和提高資產增值稅,讓樓價更貼近其「使用價值」,香港社會要到什麼時候才敢打破禁忌?

回到資本問題是突破目前「見樹不見林」的一個方向,同樣重要的方向是,擺脫輿論極度簡化的比喻和修辭( 「上車」和「麵包」),將居住問題放回應有的脈絡,並警惕特區政府以「上車難」為藉口,乘機合理化已經被地產商牽制的多個新市鎮計劃、大型市區重建和邊境禁區大開發。

把房屋比喻為麵包,是把焦點放到空間生產成本的計算, 把買樓比喻為「上車」,則是強調房屋作為可買賣資產的流動性。這兩個壟斷性的比喻排除了房屋作為生活空間的豐富內容及與周圍的人和空間的連結,也扼殺了非資本的生活網絡和情感累積的想像力。正是被這兩個比喻困鎖的香港人,將被逼遷者一切無關資本的反抗理由(譬如社區營生網絡、舊區特有的城市肌理urban fabric、地方歷史和情感等等)通通簡化為「賠錢賠得唔夠」。

明知彌補不了為何要繼續做
從「上車」和「麵包」等簡化修辭解放出來後,我們就會看到,問題絕不限於生產多少個新的住宅單位,而是要先問香港應有怎樣的人口政策,現有的居住空間分配是否公平,城市、農村和郊野如何相互協力、舊城區城市肌理和生活空間如何保育更新等。就算真的得出必須增加土地供應的結論,我們也要繼續追問,在新增土地上應該如何生產新的生活空間?譬如在新界繼續搞新市鎮之前,我們有沒有先檢討政府在天水圍生產的空間到底帶給居民怎樣的生活?為何天水圍居民一有時間就到元朗舊墟行街?馬鞍山和將軍澳等被大地產商高度私有化、與原來的歷史脈絡
完全剝離的睡房社區,又帶給居民什麼生活選擇?把九龍城五六十年歷史的街區徹底剷平,如觀塘市中心重建一樣,破壞了的街道共有生活如何彌補?如果明知彌補不了,為何要繼續做?

「不做房奴」可以有兩重意思,一是不要一輩子替地產商和銀行打工,二是要從政府和地產商手上,奪回生產生活空間的主導權。