強烈譴責南生圍人為火災 要求政府加強保育南生圍

14個環保團體 及 鄺俊宇立法會議員
聯合新聞稿

日前南生圍再次發生火災,惟火勢並不自然,有多處火頭形成至少三條火線,加上天氣因素不利自然起火,證明火災定必人為而起。對此我等強烈譴責。

反對新地南生圍大型豪宅計劃 鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

反對新地南生圍大型豪宅計劃
鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

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香港自然生態論壇早前撰文指出新地在南生圍的盤算:將整個南生圍南部、總地盤面積約七萬平方米的發展計劃一分為二,逐一向城規會申請。料新地的豪宅計劃不單如止。在已向城規會申請建屋的地盤東面,多塊生態價值極高、納入濕地保育區的魚塘,根據土地註冊處的資料,早於2004年已被新地相關人士收購。新地在南生圍南部總計持有接近十五萬平方米的土地,估計將建超過150個低密度住宅單位。

新地在八月提出申請在蠔洲路以北的「丁類住宅」及「未決定用途」土地建45幢3層高的住宅。根據查冊所得,該地盤的附近的四塊魚塘地在2004年已被誠君有限公司以超過1億收購,並由新地持有。

現時蠔洲路附近只剩下數幅土地未賣給新地。居民黃生表示,蠔洲嶺在原本有二三十戶人,但在2007年起,租戶便不獲續租,陸續搬走。雖然他仍能繼續耕種和居住,但都是「種得一日得一日」。居民歐陽小姐對政府感到很失望和無奈,認為政府縱容大地產商發展,無心保育濕地。

這些魚塘與后海灣的濕地相連,早在1999年已納入生態價值極高的「濕地保育區」。根據城規會的規劃指引12B,發展商必需證明發展不會為環境帶來壞影響,才能獲批建住宅。發展商把收購的魚塘荒棄,試圖逐步減少魚塘的生態價值。現時新地正申請在其中一個魚塘旁建一條車路進入擬建的住宅區,是發展濕地保育區的先兆。

北有恆基、南有新地,可憐的南生圍正腹背受敵。新地將發展項目一拆三。當中,它己成功在2007年獲城規會有條例下批准,在保育區五百米內的緩衝區、山邊村附近興建100幢3層高的住宅((A/YL-NSW/172)。這一刻我們能做的是,先向城規會就蠔洲路的規劃申請(A/YL-NSW/223)提出反對,阻止豪宅計劃進一度入侵濕地。咨詢期至今天12月13日。

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參考
黃志俊:南生圍發展申請 一開二蠱惑招
規劃申請

土地正義聯盟反對在南生圍的規劃申請(A/YL-NSW/223),因該計劃未能符合規劃原意。在濕地緩衝區、劃為住宅丁類的土地建三層高的低密度住宅,必須證明不會為環境帶來壊影響及帶來規劃增益。

1. 低估該區的生態價值
申請地點五百米範圍內的魚塘有高達24種具保育價值的品種,如夜鷺、黑面琵鷺等。但生態影響評估報告卻指荒廢魚塘僅具中等至低等生態價值;運作的魚塘則被評為具中等生態價值。這種對生境重要性的評估毫不合理。報告提估生態價值,誤判現時計劃對生態的影響。

2. 未有補償足夠的濕地
根據申請人提交的生態影響評估報告,住宅發展會填平0.37公頃的荒廢魚塘。其中擬建的道路涉及填平屬於「生態保育區」的魚塘。報告提出會補償0.5公頃濕地。可是,具體的安排細節如時間表、管理計劃等欠奉。根據規劃指12B,要以后海灣「不會有濕地淨減少」為原則審批申請,包括「面積」及「功能」兩方面。申請人顯然未能證明濕地「功能」上不會減少。

另外,根據《南生圍分區計劃大綱圖》城規會可考慮放寬高度限制及地積比,但無說明當中的考慮。其中,規劃指引12B就列明,城規會應鼓勵把濕地緩衝區內已失去的魚塘復修。所以城規會不單需確保申請人對濕地損失作充足的補償,更應要求申請人改善附近濕地。

3. 未有解決申請地盤內現有居民的問題
現時申請的發展地盤內,有部份土地仍未出售於發展商。但現時發展計劃將這些土地包圍,雖稱會預留通道讓住戶進出,但計劃必然影響他們將來生活的環境,可是仍未與住戶商討及達成共識。

4. 低密度住宅無助解決當地居民需要
現時發展計劃完全無提及如何改善附近居民的方案。

5. 低密度住宅並非整體社會急切需要
根據差餉物業管理處的數據,一百六十平方米以上的住宅單位的空置量,過去十年平均為11.6%。空置率是所有單位類別之冠。二零一二,空置率更升至14.1%。可見,低密度住宅長遠未見有強大需求,甚至已經供大於求。所以無需運用具生態價值的土地興建低密度住宅。

6. 要求將申請地點旁「未決定用途」劃為「自然保育區」
另外,據悉規劃署正檢討申請地點旁「未決定用途」土地將來的用途。根據規劃指引12B, 那些魚塘與后海灣濕地相連,屬於「濕地保育區」。但當時因這一帶受西鐵及元朗排水繞道影響,而劃為未決定用途。可是,現時魚塘荒廢,生態價值漸降。若果將 來城規會因此而容許住宅發展,是縱容「先破壞後發展」。所以,要求將該地劃為「自然保育區」,展現政府對濕地保育的決心,讓養魚業得恢復運作,提高 生態價值。

[南生圍] 南生圍發展可不損濕地 傅老榕長孫盼完成家族任務

2012年11月15日 星島日報

經修訂後的元朗南生圍發展項目,準備下月七日再向城規會闖關。針對環團及地區人士仍對計畫表示保留,傅老榕家族後人傅厚澤首次開腔,強調最新方案所建議的「三公頃濕地損失」,仍有商討空間。

記者 :歐志軍

由傅老榕(原名傅德蔭)家族及恒基共同發展的元朗南生圍項目,向城規會提交修訂方案後,公眾諮詢期將於明天屆滿,截至昨日已接獲三百二十九份意見。過去一直甚少談及該項目發展的傅老榕長孫、廣興置業行政總裁傅厚澤,在接受專訪時表示,最新建議方案是希望透過甩洲作為緩衝保護區,讓南生圍一帶可以維持作低密度發展,樓高可以保持約十層的水平,並同時為用地制定保育方案。

新方案減建一幢

他坦言,南生圍一帶若繼續保持原狀,最終只會剩下一些荒廢魚塘,環境變得愈來愈差,「若將來沒有發展機會,日後在『撤退』時,這塊荒地就不會是一個保育區,而是一個垃圾崗」。

根據最新方案,南生圍項目會減建一幢,令濕地損失將減至十九公頃,但承諾恢復十六公頃的濕地用地,令實際濕地損失減至三公頃;問到可否再改良方案,滿足部分環團所一直要求的濕地「零損失」,傅厚澤直言「這不是沒有可能的」,或可透過增加樓宇高度達至,故盼望能與環團再磋商,最終能達至共識。

盼保障三方利益

傅厚澤說:「若是找專家研究,一定找到方法處理,現在只是講數字,這是可以有很多方法去改。」但他強調,希望最終方案能夠同時保障私人、市民及政府三方面的利益,「若完全沒有顧及我們,要求我們撤回,就是『冇得傾』」。

傅厚澤提到,家族在上世紀六十年代購入南生圍魚塘後,一直經營淡水魚生意,記得小時也不時到該處釣魚和撤魚種,南生圍也帶給他不小童年回憶,「昔日小家庭每天只有十元開飯,你要日日有魚,唯有吃淡水,但到了七十年代,淡水市場做也『冇得做』,因為家庭手頭鬆動,開始吃慣了海魚,吃到嘴到都『尖晒』,不再吃淡水魚,唯有放棄經營」。

他認為,若要漁塘保持原貌,必須經常注水和放水,但本港早已倚賴內地供應淡水魚,難以期望南生圍可以回復昔日面貌,現在可以考慮的是改良環境。他又舉例說:「若米埔當年不是作了那麼多投資,怎會有今天的環境﹖」

擬將租金供保育

他坦言,從「阿爺」一輩開始已計畫發展南生圍,因此早已視落實項目為家族「任務」。「這個項目不可以交底給下一輩做,因為實在太過複雜,他們也沒有從事房地產發展的經驗」。

但他表示,由於家族對南生圍也有一定「感情」,日後私宅落成後,或會與恒基方面商討,未必會將所有單位悉數出售,希望留下部分單供作出租,然後將收入用來彌補保育工作的支出。

「軍師」溫文儀 帶來首個難題
從二十年前首次向城規會提交草圖開始,南生圍發展遇到重重挫折,直到近年再次嘗試落實,並邀請資深測量師溫文儀擔任顧問,成為項目的「軍師」。但有趣的是,傅厚澤記得,在最初接手這個家族項目時,帶給他首個難題的,也是溫文儀。傅家與恒基在南生圍各持一半業權,傅厚澤形容,在傅家與恒基的關係上,溫文儀恍如是一個「拉綫人」。他憶述,當年與恒基同意共同負責管理項目時,溫文儀亦已開始恒基工作,並且負責項目,後來雖然他也離開恒基,但當近年重新研究如何落實項目時,想到與他默契較好,與恒基商討後,決定再邀請他擔任項目顧問,為項目「牽頭」。

要求找出泥口

不過,傅厚澤笑言,七八年回港工作後,家族初次研究發展南生圍時,為他帶來第一個挑戰的,正是溫文儀。他憶述,溫文儀當時仍在政府任高級測量師,負責處理元朗用地,初次認識他時,就給了自己一個難題:「他說用地內有一個泥口,要求我們找到,然後填回,處理後才會考慮申請,但接着就說:『我不幫你,你未必找到﹖』」他說,當時未有因崗位不同而影響關係,反而一直「好好傾」。

論港人濫保育 恐為「彌補善心」
  對發展和保育的爭論,傅老榕家族最少經歷兩次,一個是生態保育重地南生圍,另一個是被視為工業遺址的東方紗廠。

傅厚澤認為,港人對保育有點「彌補善心」,過去錯過了保育有價值的東西,現在為彌補找些非很有價值的東西去保育。

對富麗華有感情 父不捨亦要賣

論有感情、最不捨得拆的,可能是傅家一手創立的富麗華酒店。傅厚澤坦承,父親對富麗華很有感情,地皮亦由阿爺開始持有,但父親最後接受賣地,因為始終要以股東利益行先:「不可以我喜歡便不拆,不能令股東回報不合理!」

他坦言,現今香港保育概念有點奇怪,有些值得保育的建築物,過去已拆了,現在只是亡羊補牢,是出於彌補自己的善心,找些不很值得保育的東西保育。

珍貴建築已拆 價值不高也保育

傅厚澤說的、包括傅家有份在40年代創立、位於土瓜灣的東方紗廠,因被視為本港碩果僅存的工業遺址,被列為三級歷史建築。傅家06年已出售該地皮,作價9,500萬元,現任業主打算將這個工業古迹活化,改作住宅。

傅厚澤坦言,看不到紗廠有何保育價值,指當時設計和建造都很「粗」,若要保留,保養較重建成本更貴;過去為保養工廠已很花腦筋,因用料差柱位多,使用效率很低,對他而言,東方紗廠並不是值得考慮保育的項目。

傅家對南生圍一樣有感情,60年代,他們曾投資搞養魚生意,以當時傅家的家財,應不旨在區區的養魚生意?傅厚澤說,魚塘本來有員工,既然要聘人守魚塘,倒不如投資讓人家繼續養魚。

傅指出那些年,香港仍窮,小家庭都吃淡水魚,養魚有錢賺;但隨着生活改善,香港人嘴刁了,吃海魚多過淡水魚,吃淡水魚也有內地廉價貨,70年代中養魚業開始式微。

保育人士要求保育南生圍,傅厚澤強調,魚塘荒廢環境更差。那不如恢復養魚?傅反問:「誰養?搵唔到食喎?」

勿讓南生圍豪宅計劃咸魚翻生!

文:陳劍青@本土研究社

南生圍自上回過城規會申請失敗,今年中地產商已經蠢蠢欲動,頻頻諮詢環團,攏絡公關專才,等待出擊好時機,勢要將一個根本不應用來做房地產的地方破壞。當新界東北融合告急,蓮塘告急,又龍尾告急,南生圍就來趁亂申請發展(A YL-NSW 218),民間社會又多一個「告急」的地方。

就算多忙也好,也要為發展表一表態,不要讓地產商藉勢暗渡陳倉!

恒基三大新賤招

申請人南生圍發展公司是在昔日南生圍有「焦土政策」,濕地不斷無故起火扣減生態價值,大量檸檬桉被無辜燒死,今次申請又有新攪作:


上圖:圖中可見最新南生圍地產發展部分,整個項目將會把全港第二大的蘆葦床徹底消滅。

1)     刻意誤導城規會:

在早前的環評報告中,曾提及南生圍惹遊人喜愛的「蘆葦床」對生態環境相當重要。然而,由於現時發展商的計劃要將這個全港最第二大的「蘆葦床」開發殆盡,它在突然又貶抑「蘆葦床」因多年欠打理,故發展不會太大影響生態價值。生態價值這個觀點不是你在環評報告提及的嗎? 為了合理化發展,現時卻稱「蘆葦床」沒有價值,你知道「蘆葦床」不只是有生態價值,還有公共意義嗎? 每逢週末,大量遊人都在此。

這種對於自然及公共價值的無視,暴露了地產發展摧毀土地,利用多少公關修辭也包裝不了的本質。

2)     學長實偷魚塘壆報大數:

由於南生圍位處拉母薩濕地的「緩衝帶」(buffer zone),所有發展都需要配合濕地「零損失」(No Net Loss)的規劃原則。然而,現時發展商要開發的土地全都是濕地,又怎樣No Net Loss呢? 在南生圍附近的豐樂圍,長實研發了一種相當取巧的「偷地」方式,將魚塘的「壆」拆掉充當新增濕地面積,用以取代其他被破壞的魚塘濕地。這種利用規劃漏洞的做在豐樂圍遭到環保團體非議,批評造數,現在地產商又在南生圍重施故技,在數字上做到「零損失」。


圖:中間紅、紫線包圍的南生圍,是拉母薩爾濕地(紫線) 範圍之內

究竟規劃署為何可以讓拆魚塘壆計入新增濕地? 魚塘壆不應是魚塘的一部份嗎?

圖:藍色許多都是魚塘壆,聲稱是新增濕地的”wetland creation”

看圖中顯示,我們亦可以看到「水鄉式」的嶄新地產發展(The Water Gardens),不知是豪宅被水包圍還是水被豪宅包圍,總之你中有我,我中有你,共存共生。這些私有化的水體,竟又計入了「零損失」的數字遊戲中。消滅了南生圍水鄉,還要吃掉水鄉的概念來設計豪宅,這不是很嘔心嗎?

圖:南生圍地產項目The Water Gardens (水鄉)

3)     「沒有地產商 南生圍只會愈來愈差」

除上誤導、造數,地產商以威嚇的描述,務求令南生圍能在城規會通過。例如,有關南生圍著名的「桉樹」(Eucalyptus),發展商說如果沒有發展商的濕地保育計劃,揚言未來很快就會全部消失。又在規劃申請中說魚塘沒有發展商的保育計劃,未來將會完全喪失原有的濕地功能 (6.3)。這是否代表若果政府不批准,地權人就不應好好管理好這片土地?

規劃申請中,更說到如果我們選擇沒有發展(No Development)的話,「就會令地權人重新開展養魚業,到時生態價值將會大減」,這根本是完全混淆視聽的說法。首先,要攪一種破壞生態環境的魚業,不是「發展」是什麼呢? 而養魚業並不一定是破壞環境的,是否在說許多漁護署或WWF在米埔推行的《優質魚塘計劃》也在破壞環境呢?

地產商刻意製造「不發展 就會死」的印象,以偽專業/假數字逼使市民接受方案,在這報告內可見一斑。

圖:根據沒有發展(No Development)的描述,商業魚塘將會復興,大幅影響南生圍生態價值 (底部)

居屋疑雲— 為何南生圍可以起居屋?

是次發展,地產商聲言預留了一塊土地給政府建居屋,以博取市民支持,洗去南生圍是用來建豪宅的形象。當然,計劃內所謂預留土地做居屋發展的土地,既不是在是次發展申請的項目,又不是由發展商興建,而且佔發展範圍內的土地不足一成。但這卻是一個相當弔詭的建議:為何現時地產商竟然有這樣的權力,可以說預留了土地給政府做居屋發展? 他憑什麼可以借居屋之名挾持民意上馬的?

現時發展商請來的公關溫文儀是關鍵的人物。翻查資料,原來他是梁營的房屋政策幕僚,在梁振英上台後已經很快被委任做「房委會委員」。官商勾結,會否就是原因?

香港不是深圳,那邊的后海灣有個樓盤叫「紅樹林」就是剷去紅樹林濕地上蓋的,我們這邊的南生圍根本不是一個應該變成住宅區的地方。現在,這裡只能經過單程路或橫水渡進入,究竟發展商如何可放得下960座3層高共1600個豪宅單位呢?

這個時候,居屋作為公眾利益,去申請興建一條新公路打通南生圍的理由的確是最佳的時機。計劃中建議在山貝河興建一條公路打通南生圍與工業邨,以配合這裡5座居屋的交通需要。此路一開,鄰近一直沒有交通網絡的東城里、天福圍將會隨之淪陷,後患無窮!

圖:發展商建議建公路跨過山貝河,打通工業邨與南生圍,大量在山貝河覓食的雀鳥將受影響。

一人一信 反對南生圍建千座豪宅!

南生圍長期都處於「告急」狀態:有申請就透過公眾動員反對,每一次都要重新向傳媒指出南生圍的重要性,疲於奔命。長遠真正解決的,不是要接受發展商任何「平衡」方案,而是要將這片土地透過城規會重新改劃做「濕地保育區」(CA),還地於民。到時,就算有地權的人,也只得跟從規劃意向保育,無法再做豪宅發展申請。

另一種方式就是透過民間保育基金將土地回購作保育發展。如果政府可以動用400億在新界東北向發展商及原居民收地大攪中港融合,為何不能拿數億來保護香港人重視的南生圍魚塘帶!

然而,在這個鄉郊改劃還未出現之先,我們必先要將計劃推倒。現在,我們發起一人一信 反對南生圍建千座豪宅」,希望在11月16日前動員萬封反對信,逼令城規會拒絕地產商計劃申請。各位可在本組填寫意見信,將會把意見自動轉發至城規會。把握機會,完完整整地保衛南生圍!

一人一信 反對南生圍建千座豪宅化
http://localresearchcommunity.wordpress.com/namshangwai/

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南生圍濕地最終保衛戰 (2010)
http://www.inmediahk.net/%E5%8D%97%E7%94%9F%E5%9C%8D%E6%BF%95%E5%9C%B0%E6%9C%80%E7%B5%82%E4%BF%9D%E8%A1%9B%E6%88%B0-0

南生圍(A_YL-NSW_218)規劃申述 (完整版)
http://www.sendspace.com/file/zzcmdu

南生圍:檸檬桉的遺書
http://www.inmediahk.net/%E5%8D%97%E7%94%9F%E5%9C%8D%EF%BC%9A%E6%AA%B8%E6%AA%AC%E6%A1%89%E7%9A%84%E9%81%BA%E6%9B%B8

南生圍的啟示

[原文刊於Breakazine! 012 非人生活]

由天星、皇后時被認為香港有一小撮的「保育人士」,到今天人人也捍衞南生圍,觀念的轉化,速度實是驚人。假如你還未知道去年至今的南生圍保育爭議,只要你到那兒走走,看看滿樹鸕鷀、漫天候鳥,同時大樹被砍被焚,漁塘被棄被填,你會看見新界鄉郊發展的問題,感嘆這珠三角一帶僅餘的鄉郊環境如何被破壞。

留意而這並不是殊例,南生圍事件反映了整體新界鄉郊面對的共通問題。就讓我們一起打開這個新界的潘朵拉盒子。

鬥長命

事源於去年10月,一份有關南生圍的豪宅發展大計解密,Facebook 上開始熱烘烘地討論及組織,網上的文章、影像與主流媒體同步揭示問題,環團紛紛聯署,千名市民挺身保衞南生圍。規劃署不得不終止發展商的延期申請,令這個歷時已經15年的發展大計在去年12月告一段落。

15年的美夢泡湯,發展商仍然「默默耕耘」,沒有放過這片肥美的土地,繼續向城規會上訴,要求延續不需向公眾交代的規劃方式。2010年尾,南生圍發生了數次大火,燒毀半個全港第二大的蘆葦牀,813棵樹受波及,嚇壞了數千冬季南來的候鳥。這場「無可疑」的火在濕地上燒了又燒,魚塘填了又填,建防火林變成斬樹藉口……似乎發展商是死心不息,要繼續申請與破壞,直到一天生態價值盡失,或者監察者稍有鬆懈。太多的例子顯示,發展商都以此法使規劃得以落實。

難怪,西貢一位自然保育者說,現時唯一進行保育的方式就是與發展商「鬥長命」。然而要問的,是為何社會意識已經轉念之際,這些發展商的發展觀念仍然是15年不變?

大型基建推動豪宅化

南生圍要建這類的「低密度豪宅」大計,近年市民也屢見不鮮。「天巒」、「御葡萄」這些大型發展,紛紛座落於新界西北,究竟所謂何事﹖

若留意近日宜居灣區規劃事件的,就會恨自己是多麼的後知後覺。留心圖則,內地正規劃在新界北興建、卻從未有任何本地諮詢及研究的「北環線」大計,南生圍就位於其中一個名為凹頭的站旁;而途徑的牛潭尾、新田、古洞,多得這條北環線計劃,地價已急升。可以想像,加上大量跨境基建(深港西部鐵路、屯門西繞道)、口岸興建(落馬州)等工程的開展,勢將啟動整個新界西北鄉郊的土地投機,亦即是說,現有生態環境將被全面破壞。

另一個例子,就是天水圍旁的洪水橋,近年大量土地被囤積及建成大型豪宅,原來發展商一早知道未來將會有個鐵路站可直達深圳前海,會有大量內地富豪購買。

今天,香港人不再笨了,鄉郊豪宅化令珠三角一帶僅餘的鄉郊環境都犧牲掉,而樓房又不是來解決香港人口需求,卻要我們支付數以千億的公帑興建大型基建。這條數划算嗎?南生圍和其他新界鄉郊土地所付的代價,都有一個清晰明確的答案。

沒有鄉郊規劃

跟米埔及后海灣一帶一樣,南生圍在戰後都是濕地和魚塘。香港的漁業曾經十分興盛,但在80年代內地食品大量進口之後,無論漁農業都飽大受打擊。同一時間地產商以極低價買地,使塘丟荒。對地產商來說,這樣一來可以化整為零作錦繡花園式的大型發展;二來屯積大片土地能提高議價能力去說服政府興建基建、鐵路及新市鎮規劃,囤價百倍。

但在這發展過程中,香港沒有什麼保育的框架可以有效保障南生圍環境。南生圍作為國際拉團薩濕地之緩衝區,為何申請發展也不需要根據「零損失」的補償方式進行──即發展了多少濕地,則要賠償多少?這是環團最基本的要求。南生圍地權人固然對私人地有使用權,但政府就沒有責任去保育農地漁塘嗎?

從本地規劃歷史來說,我們只有城市規劃,而沒有「鄉郊規劃」,城鄉間並未有一條清晰的界線,於是鄉郊可以不斷拓展成城市的部分,直至全面消失。面臨深圳與香港的高速融合,新界北這片未來「深港同城」的中心地,就似掛在豬肉檔的肥肉,赤裸裸隨時等待宰割;而我們不健全的規劃框架,絕不能保障它們。

南生圍可能是一個因國際保育協議而能夠苟延殘喘的異數。