七一的虛妄 文: 朱凱迪

明報 | 2010-07-03
報章 | A34 | MP+觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

七一的虛妄

政改通過,泛民對罵,七一遊行變「民主黨示眾大會」,剩下的示威者深夜又一次被趕離政府總部。由反高鐵、5區公投到六二三集會,大半年來,多少剛剛生發出政治覺醒的青年朋友前仆後繼響應社會運動和民主運動,如今卻感到憤怒、徒勞、疲累與失去方向。遊行時見到一些人懷起殖民地的舊,揮動殖民地小旗聊以自慰。我的天!這比六四後的爭取居英權運動更虛妄。

香港民主運動走到這妥協和迷惘的一步,是大環境的拉扯和前進力量老化腐化的結果。看香港的歷史和當下的政經形勢:百多年的殖民地官商勾結政體、戰後主動選擇殖民地統治的難民潮、1980 年代作為中英角力籌碼的殖民地式民主化、主權移交時北京延續殖民政體的治港方略、眼下中國式威權資本主義盛氣凌人(令本地資本家除了依附大陸別無選擇),條條都是綁在我們腳上的枷鎖,令爭取自主自決的運動寸步難行。

地區政治一潭死水
前進力量如何老化腐化?首先是地區政治一潭死水。1980 年代開放的無實權區議會代議政制,將居民運動順化為個案跟進、街坊小恩小惠以及後來的「永恆樁腳」;社福機構規模擴大及撥款機制的改變,令地區社工愈來愈傾向成為順利執行現有政策的潤滑劑而不是反建制的「頂心杉」;再加上傾向保守學校網絡以及回歸後資源大增的愛國愛港地區組織,嚴密程度幾近滴水不漏。如今社會運動要突破地區政治的網羅,唯一的機會就是協助危機社群,例如被逼遷的市區重建苦主——但危機運動通常都以失敗告終,運動累積的力量極容易消散,難以在社區形成持續的力量。

地區政治瑣碎化,民主派政黨便失去了從地區擴大組織、以及醞釀社會議題的能力,在意識形態上亦愈來愈和稀泥,左右不分。早着先機的民主黨只視地區為立法會選舉樁腳,坐在立法會內的黨領導花上絕大部分時間在議會工作,與最前線的社會議題脫節。民主黨成立10 多年,至今成員卻不到1000,18 區每區才約50 人,可見問題的嚴重。民主黨已經如此,在○三七一之後冒起的泛民政團如公民黨和社民連,組織形式與地區距離更遠,公民黨靠的是專業界行會及人際網絡,社民連則幾乎全靠互聯網拓展力量,沒有一個正常而有力的政黨可以維持這樣的組織狀態。這不是時髦,而是迫不得已,是虛弱的反映。

要認識香港民主運動的來路
另一種令前進力量老化的原因是媒體的高度集中。自從《蘋果日報》在90 年代中創刊以來,香港主流傳媒逐步被大資本壟斷,獨立於大資本和政權的聲音愈來愈稀缺,而香港民主運動的論述亦逐步被「敢與中共對着幹」的民主大報牽着走,令經濟上右傾的代議民主成為唯一的主流民主運動出路。當然,民主運動被大資本媒體牽着走的結果就是,一日之內轉軚,讀者成了押注的籌碼。

現在我們都知道,青年有互聯網,有行動力,五光十色的行動也很討媒體喜歡。但這些搶眼的活躍並不足以扭轉大勢、也不能令積弱的民主運動回勇(只足以把民主黨罵個狗血噴頭)。在感覺憤怒、徒勞、疲累之後,我認為第一要緊的就是認識香港民主運動的來路,把握住衰弱的關鍵,然後再次鼓氣勇氣重做之前沒有做好的事,例如地區政治、例如媒體、例如政治經濟分析。做什麼都好,不要再在身上披上英國國旗了!

後記:
今年七一,至少有三份頗有意思的刊物,大家可以下載。
菜園村支援組:《重建菜園村七一特刊》
http://tinyurl.com/2a2yzoj;
李俊妮等:《我們的萬言書5》
http://ourthousandwords5.wordpress.com;
左翼21:《左翼21 政改專號七一版》
http://left21.hk/politic/20100701feature

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自己決定發展的方向 文: 朱凱迪

明報 | 2010-06-12
A30 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

自己決定發展的方向

「六一七余曾辯論」和「六二三立法會表決政改方案」馬上要來。所謂「消息人士」自年初起隔幾天就催眠讀者一次:雖然形勢不好, 「泛民鴿派」未有成績,但消息人士話仲有轉機的!民主黨、普選聯及其支持者近日試圖製造新的恐慌:若果中央不在六二三前讓步給個下台階,激進派就會抬頭,香港會爆發騷亂。

借着已經脫離自己的群眾以增加自己談判的籌碼,可一不可再,也顯明了泛民主派已變得何等虛弱。回看殖民地歷史,這不是一朝一夕的虛弱,而是沿自殖民主義的宰制結構。

小學科學堂做過一個實驗:將一棵植物置在暗黑的環境下,但不是全漆黑,而是有一點微弱的光。植物沒有選擇,只好向着光源生長,可是枝葉愈生便愈幼長虛弱。1970 年代肇始的香港公民社會和接續的民主運動正是如此。無論是1970 年代的房屋、教育、醫療和廉政建設,或者是1980、1990 年代的代議政制局部民主化,此中固然有來自民間的壓力,但發球「創制」的終歸是旨在維持殖民政府權威以及增加與北京談判籌碼的英國。

港人誤以為不懂爭取「創制」權力

整個中英談判的核心就是北京要接過英國殖民政府對香港人的「發球權」。泛民主派的冒起依靠殖民者在後過渡期做大的「民主餅」,香港人也對「唔夠民主,但有自由」的論述甘之如飴(羅永生教授稱之為「虛擬自由主義」),把行政主導當作香港繁榮的保證。過了九七,泛民主派說是領導香港的民主運動,但一球也沒有機會發,自己的根基則不斷被削弱:由立法會議員喪失私人條例草案提案權(陸恭蕙的《保護海港條例》成為絕響)、市政局和區域市政局被殺、區議會恢復委任制、23 條、2005 政改、高鐵到2010 政改,整個陣營愈來愈老化瘦弱。2003 年後民間團體另闢強調諮詢及參與的「審議式民主」戰線,一方面是作為代議民主的補充,但另一方面也是因為對代議政制民主化失去希望。

我們常常以「溫水煮蛙」來形容當權者以不同的手段慢慢奪去人民的權利。香港1980 年代以來的殖民地式民主創制是一種逆向「溫水煮蛙」,不是奪去,反而是施與,令香港人不單慢慢習慣了「假假地」和「一半半」的代議民主,習慣了「虛擬自由主義」,也誤以為自己永遠也學不懂如何向當權者爭取「創制」的權力。由殖民主施捨的那微弱光線,培育了眼前瘦弱的民主陣營和民間社會。

年輕一代已準備肩負使命

普選聯這幾個月來一直宣傳一種有別於以往的民主論述:請中央放心,香港行政長官和立法會實行真普選,絕對沒有令香港成為和平演變大陸的反共基地的意思,爭取普選, 「純粹」是為了令本地社會和諧、令香港走出目前「不能管治」的窘局、令中央更加有面子。2010 年6 月4 日,15 萬人在維園高喊「結束一黨專政、建設民主中國」,輿論都說六四已成為香港核心價值的一部分。老實說,我在喊「建設民主中國」時心裏很不踏實,香港人明明被行政主導折騰得不成樣子,經常自我質疑(為了民主同中央反面值得嗎?搞到咁激進香港會唔會亂?),憑什麼可

以影響大陸;但我總是認為,香港要爭取民主政制,不是普選聯現在說的那麼功能化,而是有更豐富和深刻的政治意涵。最基本一點:我們要在150 年殖民統治和13年變相殖民統治之後,擺脫那個只有微弱光線的暗黑房間,重新見到充沛的陽光,700 萬人的政治共同體要有尊嚴地自己決定發展的方向。如果我連這句話也不夠膽說,還爭什麼民主?

不管六二三的結果如何,不管民主運動現在是多麼瘦弱,香港的年輕一代已準備肩負這使命。不用北京批准、不用曾蔭權批准、也不用李嘉誠批准。

新界土地演義

 

文/陳劍青

[刊載於META 12號]

或許菜園村及新界東北計劃下村民的抗爭能夠讓市民對於新界的土地發展情況多了些興趣,但對許多人來說,新界仍然只是一個充斥著水塘、原居民、郊野公 園、新市鎮與寮屋等人事物的地方。新界就像廿一世紀仍然未被理解的新大陸一樣,當中地名仍 然是掌門人節目主持玩弄嘉賓的材料。對於理解現時新界土地發展方向的急遽轉變、對於長期與世無爭的新界禁區要進行開放、長期與內地連接的沙頭角政策卻要保 留封閉的邊界,對 於未來十年將會因加速發展而衍生那形形色色的家園抗爭,我們必須重返新界的土地發展史作為基礎理解且別無他選。

土地制度的潘朵拉盒子

除了老土正傳示範了敘述一種官方和諧版的香港土地史,鄉議局為原居民剪裁了一套在殖民地時期被侵害及有鄉土情結的新界歷 史,李金鳳在《淹沒在集體回憶的忘卻》一文中論及新界土地史是一個潘朵拉盒子,打開它卻是大量亂糟糟的、沒有嚴謹處理過的土地問題。[i]

除了在二十世紀初將永久業權(freehold)轉成官地租權(leasehold)這 種所謂基本上仍然保持了新界原有生活模式的說法,背後還涉及測量登記土地時把無人或未能在申述期認領的大量新界土地全都充公為官地,以及開始對於當地地稅 的徵 收。當中扮演關鍵角色的新界聯村武裝「起義」事件[ii],以 對抗殖民地惡法所帶來的土地商品化,直接成為了港英政府開始照顧原居民利益及建立間接管治體制的原因,亦是鮮有出現於港英政府的歷史詮釋裡。對確認原居民 地位這結果,通常的解釋會將其當作宗主國的文明任務,即 殖民是為了讓文明散播開去,因此對殖民地的原住民要有關懷這類道德理性的發明。當然,「起義」也是鄉議局避重就輕的史料一則。

新界土地制度的基本確立當然不會是新界歷史的全部,至今還是乏人經營的,是「非原居民」在新界土地上遭遇的辛酸史。他們不同籍貫,許多因國內政治動 盪,陸續於50-60年代在新界開墾被港英政府侵占的「官地」、或者租借原居民及地主棄耕的農田,以米擔作租賃,刻 苦地在亞熱帶氣候的土地上以他們籍貫的農耕方式種田生活。相對於當時不少原居民放洋海外「洗大餅」,現時仍然有許多非原居民在荃灣、古洞、錦田、粉嶺北等 地在默默生活,更是將其生活扣連土 地,更是得不到土地制度對其家園的保障。當中涉及許多被遺忘的衝突 與清拆片段,如因整治梧桐河而逼遷兩旁寮屋,最後出動防暴警察催淚彈收場的石湖新村 事件,至今只留下YouTube 一條短片,又如90年代初港英政府要整頓禁區寮屋 (主要為鹽寮下村及菜園角村2200多戶)將非原居民大規模搬遷至沙頭角邨的重置,也毫無基本資料可探,這都顯示非原 居民在新界土地發 展史中的缺席。

戰後新人類計劃實驗室

新界除 了被看作潛在躁動的火藥庫,他在戰後還是製造本土「類公民」(quasi-citizen)的 實驗室。[iii]

不論是以往左翼先鋒Manuel Castells論述香港當時政府透過建立集體性消費(collective consumption)的公屋計劃來使廉價勞動力供給位處鄰 近的工業資本變得可行也好[iv], 還是人類學家Alan Smart 對石峽尾大火這個疑似港英政府縱火 的計劃背後一直所希望透過公屋規劃來管治殖民主體各種生活領域也好[v], 我們均看到50-60年代對於開拓新界土地作新市鎮(New Town)的 想像在70年代港督麥理浩上任的前後得到大規模的實現。沙田 與屯門兩個新市鎮雙生兒,參與了第一波在新界的土地侵蝕[vi], 以滿足當時急需將市區密集的不安人口「去中心化」的管治考慮及實驗。於是,以往要乘「嘩啦嘩嗱」進入沙田這個還是古色古香的農村,頃 刻已穿過獅子山隧道直往九龍市區。

大量現代主義理性規劃在新市鎮的引入,營造了一種去政治化的生活環境,隔絕了以往左右之間的對立,在大會堂舉行的活 動成為了「公民」的公眾參與。在此生長的人口,開始不再根植於本地或祖籍的歷史淵源,香港/新市鎮成為了他們的「家」,家庭及個人發展成為了追求理想的新 起 點[vii]。這 些轉化發生的場境——新界——成為了既往殖民管治實驗裡一個解決空間(solution space)。在新市鎮模式被廣泛確定為「成功經驗」後,亦開始 在70-80年代期間大規模在新界複製,於元朗、大埔、上水粉嶺、葵青等地區,數據基本上反映2000年已有近半人口轉移至新界,這種殖民規劃 (planning)與 種植(planting)的同義獲得充分的印證[viii]。

八十後新經濟戰略

的確,新界位處資本主義與社會主義兩個陣營的前沿,新界在回歸前可以籠統理解作緩衝帶(Buffer Zone),在物理空間上隔絕共產主義的滲透。然而,一種商業/資 本的邏輯成為無懼的先行者。名為加拿大海外發展公司在文革最熾熱的七十年代中得到當時行政局(Executive Council)格外的政治恩典,在眾多規劃專業及環保人士的不滿下,批准將新界西北一大片的濕地魚塘填平為錦繡花園(Fairview Garden),遠眺后海灣彼岸的政治局面。從此以後,市 區的地產商才意覺到這是一盤無本生利的玩意,於是開始大規模進行土地投機(land speculation),以數毛錢一呎的賤價及各種收地方法(有如趁年輕人出城時找老一輩商談賣地)吸收魚塘與農地,令許多已賣去土地的(非)原居民 至今仍然懷恨在心。[ix]

這種商業投機結合新界規劃配套的行徑,就成了我們現今日常斑駁的那些「官商勾結」的雛型。天水圍、大埔康樂園、愉 景灣等等,都是八十年代前後發展商在新界大 快朵頤的巨型豪宅項目。這些在八十年代以後被稱為「公私營合作」的土地發展(新)模式,象徵著土地投機及「規劃配 套」的邏輯正式進駐新界,並且在回歸後仍 然得到晦明晦暗的發揮,如當今正被發展商「三家分晉」的新界東北發展規劃裡的粉嶺北。[x]

原圖引自Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. p81

官商配合與勾結之別,在於當中規劃論證過程是否帶有認受性。而令人感覺差劣之部 分,就是在合理化那些新界規劃的過程中人 口需求方面的連番說假。在資本主義規劃裡強調的是需求,人口增長成為了當時包裝內含豪宅項目的新界發展之最佳理由。尤其是回歸前後的那些年來,限制回歸前 土地發展數量的效 力消除,政府曾經有一張駭人的地圖,全面地呈現了新界所有具發展潛力的土地出來,但用以合理化這些未來土地發展的,竟是一些誇張的人口估算,在1998年 形容香港在2012年將會有830萬人口,於是「為了滿足人口的需要」,便開始全面發展新界為住宅區,新界東北規劃工程就是因此而起。07年 此計劃看到幾年後努力催生也無法交數,於是又在09年說2030年香港人口將會有840萬, 重推新界東北新市鎮上馬。但零九年人口增長只37 500人,要在20年內催生130多 萬新人口,仍然是非常操勞的事。借用女性主義的角度視之,新界就好像成為了一個滿足生育的場所,她並無自存的主體,沒 有耕地農田沒有既有價值,不能自給自足,是依附城市的從屬。而這種思考,成為了當今支援新界土地的交易邏輯背後最為揮之不去的暴力狂想。

上圖出自立法會, 規劃地政及工程事務委員會於一九九九年十二月九日討論「新界東 北與新界西北規劃及發展研究-古洞北、粉 嶺北、坪輋/打鼓嶺及洪水橋的發展建議」附件A.

未來還看「通勝」

新界以 往曾被看作火藥庫、實驗室及(投機者的)「大塊田」,這些說法都要在當下融合的世紀再重新思 考。智經有關深港融合的研究報告成為了新界發展的通勝。[xi]在 報告當中,新界已經被稱為具國家戰略性意義,並且已為河套、禁區及新界不同地方提出很有可能是權威性的描述。看倌欲知後事如何,要看未來融合進路,而這又 是另一場新的土地演義了。

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[i] 見李金鳳(2009). 《淹沒在集體回憶的忘卻》 http://www.inmediahk.net/node/1004929. 香港獨立媒體

[ii] 見劉潤和(1999). 新界簡史. 香港:三聯

[iii] 概念出自會議鄧永成與黃潔萍(2005)的學術報告 ‘The Quasi-population, Civic Pride and New Towns” 在國際會議“Colonial Governmentality and the Production of Space in Hong Kong” 香 港浸會大學地理系零五年六月十四至十五日.

[iv] 請參看Manuel Castells (1986). The Shek Kip Mei Syndrome: Public Housing and Economic Development in Hong Kong. [Hong kong]: University of Hong Kong, Centre of Urban Studies & Urban Planning

[v] 見Alan Smart (2006). The Shek Kip Mei myth : squatters, fires and colonial rule in Hong Kong, 1950-1963. Hong Kong : Hong Kong University Press

[vi] 若果衛星城市也算入「新市鎮」,在60年打造的荃灣才是第一波的新界土地發展。

[vii] 詳見鄧永成、陳劍青、王潔萍、郭仲元、文沛兒(2007.08.18)「回溯「沙 田價值」——. 超越中環價值的歷史地理觀」,明報D04

[viii] 詳見Robert Home (1997). Of planting and planning: the making of British colonial cities. London: Spon

[ix] 詳見Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. Hong Kong : Oxford University Press

[x] 「三家分晉」的情況可見文章《粉嶺北:有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的 事實記述 (factual account). http://www.inmediahk.net/node/1004865. 香港獨立媒體
[xi] 智經研究中心(2007), 《建構港深都會》研究報告, 智經研究中心

重建社區 文: 朱凱迪

明報 | 2010-05-01
B14 | MP+觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

重建社區

新田牛潭尾村村民近日來電求援,說有地產商已向城市規劃委員會遞交綜合發展區的規劃申請,一旦獲得通過,地產商勢將聯同政府逼遷數以百計村民,將土地重新開發為近年在新界熱賣的又一個低密度豪宅區。按主流報章的套話:一場不遷不拆抗爭一觸即發。我們和幾個記者繞着村落走了幾小時。牛潭尾和新界眾多在戰後興起的非原居民農村類似:村裏有很多幾十年的老房子,住着很多大家庭,然而年輕一代很多住在外邊,剩下七八十歲的老人家和外傭。活躍的耕地已不多,附近的露天貨倉卻不斷有大貨車進進出出。村內的基督教堂、小學、茶樓都因人口減少和社區老化先後結束。在空置的教堂外,二三十位老村民拉起「堅決反拆村•堅決保家園」的橫額,讓記者拍照。一切都像耳熟能詳。

上面的描述絕不是為了合理化地產商和政府毁人家園的勾當。一方面,政府和地產商恃着無可匹敵的資訊、資金和政策優勢,隨時都可以運用現有的城規制度把人家幾十年的生活、家園和歷史「規劃掉」,還裝作做足諮詢,最後還要發動親政府輿論唱好「要錢or 要公屋」等補償方案,同時將抗爭打成「外來勢力挑撥」和「貪得無厭」。另一方面,這些毁人家園而得來的土地,在資產炒賣熾熱的年頭,又不斷千篇一律地重劃為遠離一般市民需要和負擔能力的「五星級豪宅」。那些買得起的中產家庭也不是不可憐:他們用天文數字買下一個「單位」,同時間將所有生活細節外判給地產商決定,鄰居如陌路,只有保安員每天跟你打招呼。

近年冒起的香港城市權運動,除了重申市民的居住權和參與規劃的民主權利外,亦經常以「社區網絡」作為抵抗拆遷的武器,現在連中學生做通識功課都懂得說: 「老區就是有人情味!」這種抗爭策略往往令人誤以為,危機中的老社區如果不受政府和地產商粗暴干擾,就能夠健健康康地更新延續。實情是,這些大多於戰後五六十年代興起,現正被政府和地產商趕至末路的市中心舊區和新界非原居民散村,在經濟模式急劇轉變下,大多已經失去更新的動力,原來活潑的「居住+社區經濟」生活模式日漸凋零。牛潭尾村的老人家或許可以藉危機重新團結,令社區精神重新振作,但就算給他們打敗了地產商,保住了家園,牛潭尾村的未來又可以怎樣?

也許石崗菜園村能提供新的答案。

城市權運動新階段

菜園村村民反對廣深港高鐵工程毁村建車廠,抗爭超過一年,後來發展成反高鐵大型群眾運動。但自一月中立法會通過高鐵撥款後,菜園村迅速地從報章消失,彷彿高潮一過菜園村抗爭就徹底失去公共意義,很多朋友還反問「菜園村不是搞掂了嗎?」恰恰相反,筆者認為現階段的運動比之前的更重要,因為我們第一次有機會問:當菜園村集體搬村,我們如何透過民主參與過程,重建一個本來勢將凋零的社區?我們可以重建怎樣的生活?我們能不能透過實踐,在被地產商高度控制的香港創造新的可能性?

一年多的抗爭令菜園村村民和支援人士建立了重建家園的互信基礎,通過協商尋找合適土地、規劃未來的公共╱私人空間,爭取建屋牌照。我們有機會去思考:新村應該建立怎樣的集體組織?社區成員有什麼權利和義務?如何吸引年輕村民留在新村居住?有沒有可能將本地農業與其他食物生產、文化和教育元素結合,創造出新的社區產業,一方面讓中年村民增加收入,一方面向社會宣揚保育農地、支持本地農業的信念?

這一大堆問題不容易回答,也不多人有機會回答。石崗菜園村以抗爭換來了回答的機會。我們正在開創香港歷史,為了自己,也為了所有面臨拆遷的老社區。這是城市權運動的新階段,我們不單要重奪被壟斷的城市空間,也要重奪╱重建生活。

誰控制了香港?──《Land and the Ruling Class in Hong Kong》書本撮要和簡評

文/一蚊健 (原文載於香港獨立媒體)

自問我說了無數遍,也聽過無數遍「香港處處官商勾結,利益輸送」這句話,跟著就說「功能組別」、「梁展文」、「O的地產商控制晒個樓市」之類。幸好,沒有人再追問「如何」,大抵是因為這變成Common sense,要不然就露了餡,因為我不懂如何回答。

最近,因緣際會,認真讀了一遍Alice Poon的Land and the Ruling Class in Hong Kong。簡而精。全書主題可以總結成一句:「控制香港或香港人的,是一群跨界別的集團。它們缺乏競爭,有效地控制和影響本地所有市民所需的貨物和服務供 應和價格。這些集團包括地產、電力、煤氣、公共巴士和小輪服務、及超級市場。」(p. 11)

至少,我這樣回答也會合格。

作者在地產商打了二十年工,其中八年是郭德勝的私人助理,之後九年在嘉理建設任規劃及發展經理。現時移民加拿大,間或在網上寫文章
(http://www.asiasentinel.com/index.php?option=com_content&task=blogcatego…)。


這本書是2005年出版的。有些資料已經過時,例如兩鐵已經合併,現時售樓書要列明實用面積,當時就仍然不用。她的理據依舊充份。作者應該是一個自 由主義者,注意到社會因為地產財團壟斷和政府靠攏地產商,導致市民難以生活,貧富懸殊,容易社會不穩。所以她的建議不是大幅改革社會再分配政策,而是推行 最低工資,集體談判權,累進稅,土地稅等等。除了土地稅外,其他建議跟現時提倡的差異不大。因此,本文集中討論她的論點和論證。

封建時代在於戰後重臨香港
Poon認為香港社會跟封建時代無甚分別,有一大群底層民眾,從屬於一小撮擁有特權的,世代相傳的地產商階級。他們的政治權力與國家分不開。底層民眾要日做夜做,因為生活所需完全由地主掌握,一定要依賴這群地主。能夠掌握土地,即能夠掌握人民。

她嘗試從地產商的架構和發跡史解釋為何出現壟斷。首先,她認為現在的地產巨頭大多少擁有兩個行業,兩個行業也甚少出現競爭,包括她點名的李超人氏、李兆基氏、郭氏、鄭氏、包氏和嘉道理家族。

如何發跡?
我覺得最有趣的部份莫過於陳述這些巨頭的發跡史,由於資料較多,有興趣的讀者可以找原文閱讀。從正面一點看,就是了解如何「獨具慧眼」,「看準時機」,「果段下決定」,從而一步步置富。簡單勾勒一下時序:

  • 1940年代:內地難民湧港。
  • 1950至1970年代:工業發展,加上人口暴增,住屋和工廈需求急切,地產商就不斷建樓賺錢。
  • 1960年代:(1)私人分層工廠大廈陸續落成。(2) 六七暴動,人心不穩,樓價大跌,又是「獨具慧眼」的地產商人買地的時機。
  • 1970年代:(1) 英國外資看見內地政局不穩,漸漸從香港撤資,本地創業家又乘著難得的機會接手。(2) 同時,地產公司上市集資。(3) 同時,新界要發展,地產公司 (尤其是新鴻基和恒基) 大舉買入農地和換地權益書(land exchange entitlements)。
  • 1984年:中英聯合聲明簽署,訂明每年賣地不多於50公頃。本來控制殖民政府不要胡亂賣地,結果變成土地供應大減的因素。
  • 1980年代至1997年:樓市上升,加上開放改革,資本滾滾來。樓宇,有買貴,沒買錯。
  • 回歸後:(1) 金融風暴。(2) 停止賣地。(3) 八萬五政策取消;孫九招出台,停止興建居屋。

這些都令地產巨賈得益,住不來公屋,就要去私人市場買樓。

簡而言之,土地發展商、銀行和政府共同製造高地價。而香港大部份業主就做了共謀 (參看今期《讀書好》羅永生的訪問 (http://www.books4you.com.hk/29/pages/page8.html)。

如何看「八萬五政策」?作者認為這不是樓市爆破原因,捍衛聯繫匯率令利息大幅抽高才是主因。隨後的孫九招是再一次鞏固大地產商的措施,遠多於穩定中產人士生活。

土地「供應」是甚麼一回事?

我們每一天都接觸香港的土地,為何像豬牛羊那般需要供應的呢?現時香港的土地儲備來自政府、市建局和港鐵。拍賣就是公開競投。而市建局和港鐵就會跟有意投 標的公司商討,準則是地產商的財政實力和過往紀錄然後決定土地誰屬,所以並非全部透明。這些土地和可建面積通常大得很,只有有實力的才能付鈔,結果又是大 地產商得益。財力雄厚,令他們更有能力投得黃金地段。對它們而言,這無疑是個良性循環。

為何土地可以那麼便宜,地產商又可以賺得那麼多?
另一種建樓途徑是改變土地用途。通常是由農業轉為住宅或商住。申請後先要由地區的地政署、城規會、路政署、機電工程署、環保署等部門提供意見,之後地政署 會把意見轉達至地區地政會議(District Land Conference)審批,得到批准後,地政署會指示申請者如何更改。如果接納更改細則,地政署會發放一封信確認,及通知補地價(premium)價 錢,有效期為半年。

奧妙在於如何釐定補地價。價錢是改變土地用途前後的價值差異。首先,農地土地價值一般很低。第二,價錢是由發展商和政府多次商討才決定,通常較政府 原先提出的低。其他公司不能在這時候競爭。第三,發展商可以控制申請的時機,在市道差的時候入紙,從而降低價錢。第四,發展商會等到周邊基建完成時才申 請,提高日後的利潤。

圖為粉嶺,旨在顯示地產商在新界大舉發展

換地權益書
另一個奧妙在於換地權益書(Land exchange entitlement)。換地權益書是香港政府於1960年代至1980年代期間所作出的一種徵收土地賠償方式,分為甲種換地權益書(Letter A)及乙種換地權益書(Letter B)兩類 (維基百科2010,
http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%8F%9B%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E6%9B%B8)。

在1960年之前,如果政府需要徵用私人地方改為公共用途,政府會賠錢給土地持有者。1960年代初期,香港的房屋需求甚殷,政府提出在新界發展多 個新市鎮的計劃,因此需要徵收大量新界土地。為減低收地的現金支出,政府便將其中部份的收地賠償,以換地權益書來代替現金賠償。在1960至1963年3 月,政府改為提供兩種選擇,一種是現金賠償,另一種是在將來新界新發展區得到一幅地。Letter B容許持有人每5平方呎被收回農地,可於將來換取2平方呎同樣位於新界的屋地。Letter A的條款跟Letter B差不多,權益書容許持有人每平方呎建築用地換取1平方呎建築用地。絕大部份的地主也選擇了換地,同時加重政府覓地的負擔 (同上)。

1970至80年代,發展商積極接觸這些地主,收集換地權益書,即增加它們土地儲備。及至八十年代初期,政府以土地換取金錢的方法競投土地,以及繳 付轉換土地用途的補地價費用。這無疑對大發展商有利,1983年取消了換地權益書制度,全面只以現金賠償收地。換地權益書一度成為炒賣對象。但隨著 1997年政府制訂《新界土地交換權利(贖回)條例》,將所有仍未贖回的換地權益書變成只能向政府要求現金賠償,市場已再見不到換地權益書的交易 (同上)。

為何新樓供應集中在少數土地財團?
一、物業市場大起大落,財團可以等候經濟下滑時才買地;
二、大財團有能力大規模發展,加上土地供應少,地價難以下降,小型地產商難入場;
三、物業發展往往需要長時間,小型地產商或新競爭者難以負擔沉沒成本 (做了一個錯誤決定的成本,例如規劃設計)。
四、現時的勾地政策把拍賣土地的權力也奉送給發展商。發展商可以控制拍賣的土地地點、時間和底價。

現時的土地政策和營運模式往往強化大地產商的地位。

以上是大地產商大富大貴的故事,那麼小型地產商的故事呢?Poon認為被犧牲了,原因有二:首先,小地產商要每次等拍賣才可投地,結果就要被迫買貴 地。相反,大地產商就應付自如,一來財政充裕,二來即使後來的土地拍賣屢次以天價成交,財團也應付自如,因為手上的土地儲備均以低價買入,所以可以「拉上 補下」。再者,大地產可以隨時行使土地轉換權益書。第二,金融風暴後,小地產商缺乏資金周轉,停止賣地又令他們不能公開投地。有些就曾經幾乎無力償還債 務。大地產商,在政府政策照顧下,有驚無險勝了一仗,穩如泰山。

作者認為如何打擊地產商壟斷?
一、減低地產商進場門檻 (例如增加小地皮供應,補地價的金額可分期付款);
二、在正常土地拍賣加入條款 (例如價格封頂),讓樓房價格更合理;
三、阻止反競爭行為;
四、讓消費者更能掌握物業相關資訊 (例如長遠土地規劃、人口和樓宇需要估算結果);
五、賦予消費會實權。現時消費會缺乏調查的能力。然而,消委會是廣大市民投訴不公平的最後途徑;
六、進而推行土地稅。

為土地稅加上註腳
在147頁,Poon力推土地稅的好處:「基於任何一片土地的價值由社區創造,而並非地主,租值應給予該社區。因此,這個按市場價值收取的稅項會刺激最多 和最好的土地用途和促進就業。這會減低囤積土地的意欲,以及增加土地供應,因為這會刺激土地擁有者善用土地,或者賣給會善用土地的人。增加土地稅以增加土 地供應會導致土地價格下調,從而令價錢更合理」。

抱歉我暫時未參透土地稅的原理。事實上,政府透過高地價向地產商收取數百億元,土地稅和賣地收入的結果相若,相異的是徵收的意義,前者是為了社區福 祉,後者是政府得益。假若政府真的開徵土地稅,土地價格低了,但政府的地價收入也低了,兩者對沖了。如果要為日後樓房價格封頂,那麼可以在投地時加條款。

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一條龍服務,全方位收入
當然,地產商不只懂得建樓賺錢,當中不少旗下也設立物業管理公司,一面推銷所謂高質素服務,一面是長期緊箍咒,每個月交管理費給地產商,又是一大筆穩定資金來源。

可以有價無市的商鋪租金
教條式的供求定律教我們,沒有人承租商鋪,商鋪租金自然會下調。Poon的經驗就讓我們知道,本地的地產商情願在市道差時免收租金,也不下調。這是因為地產商不願開壞先例,令其他租客在簽新約時要求減租。這解釋了為何商鋪租金的下跌速度不及住宅。

「噤住O黎搶」的租金計算方法
現時大商場的租金計算方法,也是按營業額比例。如果商鋪營業額沒達到事先商討的水平,就要交基本租金;如果營業額超過一定水平,就按比例收取。因此,商場 租務收入只會有多沒少。大商戶的影響有限,因為分店多,可以平衡風險。相反,小商戶要麼不進駐大商場,要麼為了有人流,就要被迫接受大商場條款。(註:領 匯也跟從了這個制度。)

地產商除了把持土地供應外,還在生活的方方面面施展權力,包括電力、煤氣、公共巴士、超級市場等。

電力市場:由利潤管制變成利潤保障
經常聽到電力市場受著「利潤管制協議」規管。原先這是一個保障經營商和消費者的協議,「確保電力公司以合理價格為公眾提供可靠及有效的服務,同時公司的股東亦能獲取合理的投資回報」(維基百科 2010)。

簡單來說,現時兩間電力公司每年可以獲得淨固定資產9.99%的准許回報。准許利潤與實質利潤的差額,如實質利潤多於准許利潤,撥入發展基金,反 之,就由發展基金,撥入日常損益帳中。由於電費水平,與固定資產淨值掛鈎,加上多出的利潤不留在公司資產,所以電力公司沒有誘因減低成本和電費。消費者就 要忍受高電費。
(利潤管制協議的演變和其他後果可以參考維基百科。)

作者指出,在加拿大安大略省,電力傳輸受政府管制,但售電部份就是開放競爭。因此,她建議政府興建共用傳輸系統,令到能源公司在輸送能源這步驟面對競爭,減少壟斷。

煤氣公司:天時地利人和的得益者
作者繼續引用林本利的報告,指煤氣公司能夠賺取高利潤,有幾個原因:一、越趨嚴謹的安全條例,有利於具規模和質素的能源公司;二、公司以低價買入大埔工業 村的生產廠房;三、公屋選用煤氣,並非其他燃料。此外,中式煮食講求「鑊氣」,令人喜歡選用煤氣,而非電力,加上某些大廈只提供燃煤的電熱水爐,也導致不 完全競爭。

公共巴士:乘車一次,地產商也多賺你一分
這是Alice Poon捕捉到的另一個有趣現象。地產商透過收購巴士公司,既確保穩定的收入和資金流,又能取得巴士廠土地,等候時機發展成為住宅。即使經濟不景,票價也沒有隨通縮下降,對盈利影響有限。作者認為可加可減機制並沒有很強的約束力。

超級市場:「選擇」的神話
幾乎不講自明,超級市場雄霸香港,一個主要原因是有地產巨擘父蔭,一方面,商場位置優越,超級市場的人流也會增加,同時趕絕競爭對手落戶。經典例子是黃埔 花園,兩間百佳超級廣場,最近的街市也要數到家維村附近政府街市。另外,兩大超市也自製高檔次的超市,例如Marketplace和 threesixty,務求增加客戶種類。

大型超市能夠向食品供應商爭取低價,而如果產品少人購買,超市會要求貨品下架。補充一點,兩大超市也自己擁有基本食品的品牌,例如食米和食油,價錢通常較同類產品便宜一點,這進一步統合銷售,每個步驟也可取利。

儘管我有點懷疑,作者說越來越少產品能夠在不同超市上架,一種產品多數只能在一間超市找到,而消費者就缺乏選擇,所謂的選擇,也是超市導引的。

超市和供應商採用Resale price maintenance (RPM) 的協議,超市採納供應商提出的價錢,如果超市最終售價低於提出價,供應商就會收起產品為懲罰。如果超市想提高售價,它們會先向小型供應商入手,要他們先買貴一點。

協議背後的原理是這樣的:如果一家超市以低於提議價錢定價,其他超市就跟著減價,少賺的錢卻不會由超市承擔,超市反而會向供應商追回差額,所以供應 商以收回產品自保。另一個考慮是,如果小商鋪能夠從更低的價錢從超市買入貨品,小商鋪就不會向供應商入貨,令供應商的邊際利潤減少。因此,原是一個避免超 市完全控制價格的協議,變成一個反市場競爭的協議,消費品再次成為輸家,不論在價格或選擇上。

為何蘋果速銷失敗告終?Poon認為致命原因是對手禁止供應商提供貨品給蘋果速銷,蘋果速銷要從外地進貨,大大提高營運成本。

話雖如此,近兩三年其實有一些較低檔次的超市,例如佳寶和裕記,它們如何在這「夾縫」生存?這需要大家補充。

結語
正如一位朋友所說,Poon的論點,其實不是驚天大發現,她的貢獻在於由內行人寫出來,為痛擊官商勾結的朋友增添說服理據,並再次論證小市民的食住行或多 或少受地產財團控制。不過,作者似乎欠缺了描繪與議會和行政制度相關的分析,例如功能組別和行政會議成員和地產商的關係,以至功能組別作為一種制度如何為 財團服務,輸送利益 (何榮宗曾經作了一個研究政商精英的緊密關係如何支配大眾,連結在此)。不要緊,反高鐵一役做了一個活生生的案例。當然,如果讀者說高鐵和地產財團的關係未至於這麼明顯 (例如高鐵站上蓋和附近會如何被地產商分餅仔,那麼接下來的新界北部發展就不容否認 (參考1月28日的壹周刊))。