租務管制還有很多可能 文: 葉寶琳

明報 | 2013-08-20
報章 | A24 | 觀點 | | 文: 葉寶琳

租務管制還有很多可能

阮穎嫻7 月20 日於本報撰寫評論租金管制,指出若設租管,基層會最終受害。阮的論據一如過去社會上反對租管的理由,主要擔心租管會讓租客不願交出單位而減少市場供應、降低業主維修意欲,以及枱底交易(即鑰匙金〔KeyMoney〕)的出現。租務管制至少可分為「租金管制」和「租住權保障」,可是阮的論據只集中在前者,筆者希望透過本文,向讀者介紹租務管制的不同可能,和港府在取消租務管制時的考慮點和現時社會處境的比較,以此來思考香港現在重行租管的可能。

租務管制的不同類型和範圍

事實上,租務管制涉及不同類型和範圍,除針對租金調整幅度的「租金管制」(rent control)外,亦有「租住權保障」(security of tenure)的部分。

租金管制集中規限租金調整幅度,而租住權保障就可針對租約的時間間距、續租權和中止租約通知期來作出規管,1970 年代的租管就是以兩年為界,在某些法定的情况下,例如自住和重建,才可拒絕續租。規管內容更可就社會需要而針對不同類型和對象,前者如針對住宅、商用或/和商舖,而後者可就單位租值來決定獲保障的階層( 房屋局在2003 年的諮詢文件中,就曾提出其中一個可行方案是針對應課差餉租值高於若干水平(例如每年18萬元或每月1.5 萬元)的出租單位,將不再獲保障租住權,而民主黨就曾提出可針對應課差餉租值低於6 萬元的出租單位)。

當年取消租管的理據今天已轉變租管在香港絕非新鮮事,自1920 年代始,香港已開始不同形式的租管政策的實踐經驗。處理租客和業主關係的《業主與租客(綜合)條例》於1973 年制定,適用於少數戰前(第I 部)及一些戰後至1981 年6 月19 日(第II 部,1983 年6 月10日前訂立)住宅租賃,而租住權保障就於1981 年實施。

自香港於1998 年及2004 年全面撤銷租金及租務管制後,香港至今都再沒有任何規限租務或租金管制的政策。可是,隨着近年住宅及商業的租金飛升,已有愈來愈多聲音表示需要恢復租務管制,可是政府卻斬釘截鐵拒絕租管的任何可能。

是根據政府當年在立法會討論有關政策的文件顯示,政府在1998 年建議取消租金管制的原因有三項:私人物業租金應由市場調節、供租住單位供應量增加、和減少政策對受管制樓宇(即第I、II 部的戰前後樓宇)的業主不公平(註)。除了第1 點是原則性外,第2、3 點所涉及的供租住單位供應量和住宅租金水平兩項都是可因經濟環境而變動的。由此而決定改變政策,反映了政府和立法者的盲點。

2004 年,當局認為住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短,指租客議價能力已大幅提升,進一步建議取消租住權保障,而和1998 年的處境相同,租客議價能力都是可變的。

有指在租管下業主會因收入減少,而降低樓宇維修及管理的意欲及標準。但我們細心一看,早年的租管只針對戰前後的舊式樓宇( 約佔全港私人住宅樓宇的1%),在1990 年代後期,戰後樓宇樓齡近50 年,實在有重建和維修需要,以符合多項關於建築物、消防及保養的要求,當年加上經濟危機,在這個社會背景下,促使政府修改法例放寬管制。

租管的目的正是為了平衡業主租客的不平等關係,政府在2004 年稱的「租客議價能力已大幅提升」的理據:住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等,今天已有所轉變,鐘擺已走向保障業主的一邊。因此,所謂「解決管制和非管制樓宇間之不公平」其實都是限於租金而非租住權限制政策,屬具體政策細節,不應因這理由而全面否定租管。

在現時租客處於弱勢的情况下,租客被逼遷,就只能租另一個環境更差的單位,結果供應多了的同時,亦增加了需求。而鑰匙金亦有如其他政策漏洞產生的副作用(如有業主為逃避印花稅而向田土廳登記一個較低的單位售價,這些情况屢見不鮮),我們需要思考的是如何避免副作用,而非「斬腳趾避沙蟲」,否定整個政策。

租客租管政策的介入,其實是在平衡業主租客之間的議價力,而當中涉及租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等,這些都是可變因素,因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽,在業主租客議價力懸殊下,應該重啟租管討論的不同可能。

註:立法會房屋事務委員會〈私人住宅物業租金管制〉文件,1998 年12 月22日,http://goo.gl/x2OnRm

租務管制還有很多可能

 

高官應與離岸公司劃清界線 文: 朱凱迪

明報 | 2013-07-27
報章 | A24 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

高官應與離岸公司劃清界線

在新界鄉郊從事反逼遷工作,往往要游走於兩個迥異的領域:一方面,在逼遷現場要面對黑幫「陀地」日復日的暴力威嚇,少點膽量都受不了;另一方面,當我們想為苦主了解委託「陀地」收地的幕後老闆身分時,經常會跌入一個又一個「公司網絡迷宮」。新購入土地的公司,往往由另一間公司持有,追到源頭,則總是一間英屬處女島離岸公司。眾所周知,英屬處女島公司不公開股東資料,除非有人爆料,否則調查無法繼續,直到若干年後,你發現某某地產商推銷鄉郊豪宅項目,才恍然大悟。

離岸公司協助富豪隱藏身分和資產、瞞稅避稅、成為貪污和洗黑錢等活動的溫牀。離岸公司活動的普及,令小部分人可以避開大部分人要遵守的法律和規範,違反民主原則和損害公眾利益(譬如一般人要承擔的稅款比例因此增加),全球各地的倡議團體一直要求加強規管。此所以,當國際偵查報道記者聯盟(ICIJ)於月前於互聯網披露10 萬間離岸公司的資料,馬上在全球各地引起極大迴響,有官員因此下台、政府據此展開大規模逃稅調查,也揭發了會計師和律師如何協助富豪建立起一個個「公司迷宮」(詳情見http://www.icij.org/offshore)。

令人奇怪的是,香港輿論一直把這單大新聞當是「外國的事情」,就算那10 萬間被披露的離岸公司涉及多位香港富豪,也被記者當成花邊新聞報道,彷彿開離岸公司成為身分象徵。直至發展局長陳茂波的古洞囤地醜聞被揭發後,離岸公司透明度不足所帶來的問題,終於為公眾所認識。香港市民發現,原來不單商界富豪會開離岸公司隱藏身分,政府高官也會這樣做。當愈來愈多高官有樣學樣時,貪污和利益衝突的陰雲將籠罩香港。

「公司迷宮」

「陳茂波事件」說明了其中一種可能性,即高官及其家屬以離岸公司持有本地資產,本身就可能會和政策決定構成了就算申報也無法消除的利益衝突。另一種可能性是,離岸公司的股權交易無法查核,市民無法知道高官從什麼人身上買入股份,或者將股份賣給誰。這個離岸黑洞令高官收受賄賂變得非常容易。翻開最新上載的行政會議成員個人利益登記冊,個人持有離岸公司超過百分一股權的有特首梁振英、史美倫、陳智思、林健鋒,如果將申報範圍擴大至直系親屬,人數一定更多。我想問問這些政治權貴,香港擁有透明度非常高的公司註冊制度(不單要在周年申報表列明股權交易詳情,董事亦要列出身分證明文件號碼及住址),正正是對離岸公司黑箱的抵制,你們作為香港政權核心,怎麼好意思還到惡名昭著的英屬處女島開黑箱公司?有什麼見不得人的事嗎?將官員股權申報擴大至直系親屬自是必須,進一步應該禁止官員和議員持有離岸公司的股份或出任董事,令香港政府徹底與貪污溫牀劃清界線。

高官應與離岸公司劃清界線

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農地零損失 ! 立即制定農業政策 !

回應新界東北新發展區規劃方案

農地零損失 !
立即制定農業政策 !

我們是一群關注本地農業發展的團體及市民,就政府最近公佈的新界東北發展方案,我們認為它不單未能回應公眾對保護和發展本地農業的訴求,更嚴重打擊香港的整體農業發展。

香港農業具有社會、經濟、環保及文化等多方面功能和價值,包括供應新鮮優質農產、保障本地糧食安全、促進在地多元經濟、維繫生態系統、建構香港身份、承傳本土及嶺南文化等等。因此,我們必須保護現存耕地、制訂長遠農業發展政策,防止它在現時香港非理性的盲目開發中消亡。

新界東北發展計劃鼓勵地產商破壞農地

新界東北發展計劃,整個規劃和諮詢階段,政府都沒有考慮農業的需要,嚴重扼殺香港農業的生存空間。自政府1998年初次提出相關計劃,地產商已開展了大規模的收地行動。農民作為弱勢群體,在沒有周詳的農地保育政策下,變相等同政府容許地產商摧毀當地農業。

時至今日,粉嶺北一帶,大量農田已因被地產商囤積而荒廢;而現在的研究報告,對十多年的累積破壞視而不見,反過來說區內只有少量農地受影響,只預留少量土 地作復耕之用。另外,雖然坪輋/打鼓嶺被改為納入新界北計劃,暫緩發展,但在政府忽略農業的發展觀下,坪輋/打鼓嶺的一百多公頃優質農地,將極大機會成為 另一個粉嶺北,被地產商蠶食瓜分,進一步摧毀本土農業。

再開發新界,農業價值被活埋

今天所謂最有經濟價值的地產發展,是一種漠視個人價值、推倒人倫人情、踐踏社區網絡、剝奪城鄉共生、最不可持續發展的產業。政府不斷以應付住屋需要為名, 企圖將香港僅餘的寶貴農地,孤注一擲於房地產市場,完全漠視包括農業在內的多元化土地和空間用途。新界的農業帶,是香港和深圳兩城夾縫中僅存的綠洲,也是 香港最後一片新鮮農產品生產基地。假若繼續以不可持續方式開發新界農地資源,可見在不久的將來,幾百年的本土農業傳統及其價值將完全被活埋在混凝土下。

再無農業政策,食物自主完全失守

建立穩定的本地優質蔬菜供應,對城市的糧食安全和民生穩定極為重要。內地各大城市均以發展近郊的蔬菜基地、提高本地蔬菜自給率,為民生經濟的重要政策。與 香港一河之隔的深圳,就訂下了蔬菜生產自給率為 30% 的政策指標,鄰近的東莞市也是 30%,而上海早就達到 60%。反觀香港,根據漁農自然護理署 2012 年底公佈的最新數字,香港本地生產的蔬菜,只佔食用總量的 2% 左右;然而,香港的菜農在八十年代曾經滿足本土新鮮蔬菜 40% 的需求量!香港的本土農業不是沒有穩定的生產能力,只是缺乏一個有遠見、有永續規劃概念的政府,以及農業政策。

香港極需訂立本地蔬菜自給率,並制定以此作為主軸的農業政策。目前香港農夫使用 151公頃農地,就可以生產約1% 的蔬菜自給率。若果以深圳為參考,要達到 30% 的蔬菜自給率,我們需要約 4,650 公頃的農地。

農地零損失,建立香港的基本農業區

要保留 4,650 公頃的農地,我們需要立刻保護在耕農地,確保農地零損失,阻止任何破壞農地或貿然改變農業土地用途的行為;並確立基本農業區,回購農業區內的農地,保護農 地穩定,並重新分租予願意從事耕種的農民,與農民一起建設一個永續成長,又具有糧食安全政策的社會。

環視全球,不少大都市都樂於保留農地。香港政府不能只狹隘於經濟的成效去審視農業、漠視農業本身的多元價值和功能;我們必須讓香港農業重新定位,讓農業繼 續在香港保存和發展,也讓香港走向更可持續的發展方向!以農業發展為座標規劃香港,就是以一個具有多功能的基礎產業,調控失衡、落伍、毫無永續方向可言的 城市規劃!

聯署團體 (以筆劃序 ) :

土地正義聯盟
中大農業發展組
反對香港被規劃行動組
天主教綠識傳人
本土研究社
地球仁協會 (Earthcare)
有機農友會
自在生活中心
長春社
信仰探討中心
活耕建養地協會
香港有機生活發展基金SEED
香港有機農場
香港社會經濟聯盟
香港食物資源教育協會
香港專上學生聯會
馬寶寶社區農場
張超雄立法會議員辦事處
創建香港
鄉土學社
農本多肥
綠田園基金
綠色和平
綠領行動
綠慧公社職工有限責任合作社
歐羅有機農場
環保觸覺

( 新增中,歡迎各團體加入! )

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犧牲小我完成大我?文: 朱凱迪

明報 | 2013-07-06
A18 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

犧牲小我完成大我?

中大亞太研究所上月中公布了一個名為「市民對香港房屋土地供應及發展的看法」的調查結果。調查表面是為前天公布的新界東北新發展區造勢,因為調查以甚具引導性的問法,先問「香港房屋土地是否足夠」,再問「是否贊成開發新界東北新發展區」。按香港主流輿論,前者一定「不足夠」,那對後者自然應該表態贊成,否則好像顯得自相矛盾。結果,八成受訪者贊成開發新界東北。

但是,要對民意有更完整的掌握,必須留意調查中另一條問題: 「對增加房屋土地所帶來各種影響的接受程度」。令人意外的是,受訪者大多不接受為了增加房屋土地供應, 「而要減少綠色地帶」(67.1%), 「而要破壞當地居民的原有生活方式及社區網絡」(62.5%), 「而對自然生態造成負面的影響」(78.2%)。

這正正反映香港市民近年對民主及基本權利的意識大有提高,市民一方面對住房有強烈欲求,但又明白不可以因為增加房屋用地就隨意犧牲環境和當地居民的家園。如果梁振英政府認真尊重這個民調的結果,新界東北修訂計劃明顯不能過關。因為眾所周知,修訂的主要目的是滿足在區內囤積農地的地產商。政府原來打算全面收地再公開拍賣
,藉此打破大地產商透過囤積農地壟斷發展機會,但最終還是在壓力下「跪低」,為大地產商量身訂做出農地換屋地方案。「當地居民的原有生活方式及社區網絡」,並不在政府的考慮範圍,所有區內非原居民家園仍然要被拆毁。

總是新界非原居村民的家園?

有些人見到中大民調顯現出來的「矛盾」,就坐立不安,覺得什麼事都有人反對,令香港一事無成。再進一步,他們會質疑「環保人士」和「當地居民」搞事,不肯「犧牲小我完成大我」。但有趣的是, 每當討論一進入犧牲小我的「牆角」,政府的發展邏輯往往會露出弱點,因為居民總可以義正辭嚴地反問:為何開發房屋土地的「小我」總是新界非原居村民的家園,菜園村、新界東北、洪水橋、元朗南無一不是,卻從來輪不到政府可以到期收回的粉嶺高爾夫球場?

民主、參與規劃、居住權、平等、環保等等意識之所以不受某些人歡迎,是因為如果我們認真地對待,既有制度和官僚機器就必須大幅改革,本來受這些制度和機器保護的權貴和既得利益者,也要暴露於公眾面前,或者說,共同承擔所有開發的代價,無論是垃圾處理、骨灰龕,還是房屋土地供應。

因此,中大民調顯示出的「表面矛盾」絕不等於(房屋)問題永遠不能得到解決,反而為更好地解決問題帶來契機。試想想,如果開發的代價不單是弱勢村民承受,連富豪也有機會「中招」,那一來「選擇」多了,二來,整個社會一定會更認真的檢視開發的需要。民間組織在過去一年已經行動起來,積極發掘有關房屋供應的數據以至民間方案。除了富豪俱樂部長期廉價佔用大量政府土地的議題首次被廣泛討論外,也有組織在市區到處物色適合興建公營房屋的空置或短期租約用地。我們發現,香港的房屋和土地,其實從不患寡,只是患不均。

這些行動已經在政府僵化的房屋及土地開發制度上,鑿出一個一個缺口。處身在風眼中的新界東北村民,將成為促成這場改革的關鍵。

犧牲小我完成大我?

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不要欺善怕惡的搶地政策 (對外界流傳的新界東北修訂方案的評論)

土地正義聯盟對外界流傳的新界東北修訂方案的評論

不要欺善怕惡的搶地政策

政府過去半個月不斷就新界東北新發展區的所謂終極方案向傳媒放風,主要修訂包括:

1. 重新引入「公私合營」;
2. 增加公屋數量及「港人港地」私樓;
3. 暫停三區中的坪輋/打鼓嶺規劃。

就這些傳聞會修訂的方向,我們有以下評論。

1. 回復公私合營=向地產商跪低!

所謂「公私合營」發展東北,只容許大地主(即大地產商)換地參與發展,小業主卻只能被強制收地。大地產商在九○年代開始大量囤積農地,而政府的初步規劃已經有意配合地產商持有土地的位置。去年政府曾經提出改以傳統新市鎮模式收地,以釋取公眾對官商勾結的質疑。可是經地產商的一輪反對,今天政府就回復「公私合營」發展,明顯是向地產商跪低!

2. 增加公屋數量及「港人港地」不是開發新界東北的理由

土地正義聯盟一直爭取各區增建公屋,以解決基層住屋需要,但在偏遠地區建公屋,根本就是「斷錯症、落錯藥」。市區劏房的出現,正反映基層工作地區必須和住家距離就近。因此,過去大半年來,民間提出很多反建議,譬如政府要先利用數以千公頃空置的已規劃政府土地來增加房屋供應,以及選擇收回剛好到期的香港哥爾夫球會粉嶺哥爾夫球場。凡此建議都不需動用公帑,可是得不到政府回應。我們認為,增加公營房屋比例以及實施各種有助壓抑炒賣的措施,應該成為政府的恆常政策,而不是被利用來吸引市民支持新界東北新發展區。如果政府真的有意增加公屋比例及「港人港地」私樓,大可在啟德發展區內馬上落實。現實卻是,在啟德發展區323公頃土地中,只有9.2公頃留作公營房屋,不足3%。所謂急市民所急,只是藉口。

3. 暫停三區中的坪輋/打鼓嶺規劃 只是策略決定

坪輋/打鼓嶺在新界東北計劃中原本就是安排在最後一個階段發展,政府暫停坪輋/打鼓嶺只是策略性決定,目的是削弱三區居民的反抗力量﹝坪輋居民由於一直被原居民隱瞞資訊,要到第三階段才知道發展,因此有最強的動員力﹞,以及消除市民對邊境發展「割地賣港」的質疑。因此,坪輋/打鼓嶺村民不單不能安心,而且更要面對地產商更猛烈的收地逼遷。唯有逼使政府正式取消城市化計劃,同時制訂長遠的鄉郊保育政策,推動本地農業發展,坪輋/打鼓嶺村民才能真的安居樂業。

4. 方案繼續針對新界非原居民 欺負弱小

從幾年前的第一階段直至去年的第三階段,政府在推動新界東北新發展區的工作上一直採用聯合地產商和新界原居民,共同欺壓新界非原居村民的策略。從選址上見,新界原居民村全部完好無缺,所有將被逼遷的都是非原居村民。他們有些是小地主,有些是租戶,有些是在政府土地上的牌照屋居民。他們在三區紮根幾十年,是真真正正的核心持份者,但政府在擬定所謂終極方案前,完全沒有考慮他們保護家園的意願,沒有讓他們參與規劃,甚至連集體搬村方案也欠奉。政府要新界非原居村民承受所有發展的代價,卻繼續漠視居民的意願,目標是進一步孤立非原居村民,將他們置於全港市民的對立面,做法可恥。

毀人家園,罪大惡極!房屋供應需要就如處理垃圾的需要一樣,應該全民共同承擔,無論有錢或者沒錢,目前香港這種專門犧牲弱者﹝新界非原居民村民﹞的制度,縱容地產商和鄉紳破壞環境,必須徹底改革。作為第一步,政府應馬上收回所有富豪俱樂部的土地,並利用空置官地,短時間內增加公營房屋供應,放過新界弱勢村民。土地正義聯盟將繼續和三區居民一起,反對不公義的新界東北新發展區計劃。

二○一三年七月三日
土地正義聯盟

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