港鐵領頭發展另類租住房屋 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A21 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2013-12-09

港鐵領頭發展另類租住房屋


以往不少人會把畢生積蓄放在銀行收息,以支持退休生活,但長期持續的低息環境,已令銀行存款難再發揮保值的功能,甚至當出現如「雷曼兄弟事件」的極端情況時,更令銀行高息產品的公信力大打折扣,普羅存戶談虎色變,望而卻步。與此同時,多年來金融市場的大起大落,亦令股票投資者不得不更為審慎;雖然以往穩健的投資者可選擇「買滙豐」(005),但近年此調已不彈久矣。

既然收息無法保值,股市又風高浪急,不少人在無可選擇之下,只好把積蓄悉數用作物業投資,尤其是在支付首期費用之後,買家便可把物業出租賺取穩定回報, 「以租代供」,作為償還餘下年期按揭之用。「買磚頭」表面上是一種相當穩健的投資,亦是香港人早已習以為常的如意算盤,但過去十多年的地產市道波譎雲詭,若以較高的按揭成數貸款投資物業,其實跟炒孖展沒有太大分別,一旦泡沫爆破,物業投資者承受的損失,同樣可以令人傾家蕩產,這本來早已不是什麼新鮮事物。

由此開發新的投資渠道,以疏導欠缺出路的過剩資金,避免刺激股樓泡沫不斷膨脹,乃是香港生死攸關的重大課題。須知道,通過樓市炒賣而晉身超級富豪的,畢竟只屬幸運的少數,尤其是臨近退休年齡的大批嬰兒潮中產,如何確保退休金足夠讓他們多活二三十年,才是關乎下半生幸福的頭等重大決定,假如能夠提供真正穩健的收租概念投資工具,每年回報率可達5%左右,肯定會令這批不求進取、只求防守的投資者趨之若鶩;只要看看金融發展局新近提出的建議,重點把香港建立為REIT(房地產投資信託基金)的集資中心,就知它是個潛力無限的新興市場。

與此同時,在經濟全球化之下,傳統就業階梯消失,就業模式變得彈性和零散化,只有少數人能夠在職場步步高升,年輕一代已難保有足夠穩定的收入,償還年期長達二三十年的按揭貸款。在樓價仍然高企的時期,除非政府通過巨額補貼,例如香港大學王于漸教授提出的「資助房屋計劃」一樣,「貼錢幫市民供首期」,否則「上車」的機會只會愈來愈渺茫,連帶整個香港樓市的實質需求亦將無以為繼;在歐洲地區,近年甚至出現「租屋世代」(generation rent)這個新名詞, 形容終身買樓無望的新一代。

上一代或會抱怨年輕一代不思進取,但也只能說「一代人有一代人的使命」。在這樣的嶄新社會經濟形勢下,那些坐擁巨額退休金的嬰兒潮中產,與那些身無長物的「八十後」,其實正好是絕配的一對,兩者可在市場形成互惠互補的關係。相當普遍的情況是,假如他們是父母與子女的關係,父母便會代子女支付「上車」首期,至於子女日後能否償還按揭卻大有疑問,連帶父母養老的積蓄亦變得沒有着落;由房協發展、以促進「長幼共融」為賣點的樂融軒,儘管近期以天價開售,還是能夠吸引不少捧場客,這可說是覷準不少中產家庭的需要。

因應這類中產家庭的需求,我們在《住屋不是地產:長遠房屋策略民間研究報告》一書便曾建議,可考慮由港鐵(066)率先提供另類租住房屋,既透過REIT 方式集資,同時接受通過入息審查的中等收入家庭,採取包括「長幼共融」的方式租住。

長期以來,港鐵上蓋興建昂貴的私人住宅出售,支付的地價卻大幅低於市價,可說變相由公帑補貼牟利,但近年政府已改變有關政策,沙中線就是一個例子,意味地鐵不再壟斷上蓋物業的發展權。

與此同時,隨着香港樓市泡沫的周期性出現,樓價起伏的幅度和頻率有增無減,港鐵亦須承受巨大的地產市場波動風險,如果只是透過出售住宅作為主要收入來源之一,其實不具備可持續性;相反,假如港鐵作為公營上市公司,在提供租住房屋市場扮演領導者角色,雖然租金收入會受到一定局限,租客對象亦須通過政府的規定和限制,但港鐵卻可從中取得極為穩定和持續的租金收入來源,這對提升業務投資回報的「年期匹配」(duration matching)相當有利,也可大大降低港鐵的長線財務風險。

相對於出售住宅(包括發售樓花)能在短期迅速套現,提供租住房屋將面對龐大的融資和利息壓力,因此港鐵必須具備雄厚的資金後盾,大大降低資金成本,才有可能由「地產股」轉型為「收租股」。

港鐵較有可能的選擇是,把收租業務組合成REIT 分拆上市,公開集資以支持租住房屋的開發成本;後者亦可令鐵路與收租業務的分工更為清晰,港鐵可以專注於鐵路服務的本業。

假如由港鐵發展另類租住房屋市場,一方面可為中等收入家庭提供置業以外的另類房屋選擇,另一方面,也可為普羅投資者(包括上述租客)提供一種相當穩健而可靠的嶄新投資工具,如此一來,港鐵實際上可扮演廣大投資者和租客之間的中介人。

「由港人投資,給港人居住」,租住房屋無論從經濟以至政治的效益來說,均是一個尚佳的政策選擇。

作者為影子長策會成員

鄒崇銘

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西灣應納入「鄉村及郊野公園」文: 朱凱迪

明報 2013-11-30
A28 | 觀點 | 周末新觀點 | 文: 朱凱迪

西灣應納入「鄉村及郊野公園」

剛去了位於廣東從化水源保育區裏一條叫「仙娘溪」的偏遠鄉村,了解由政府支持的「生態鄉村建設計劃」。三位社工協助婦女組織民宿合作社,舉辦生態旅遊,並協助農民改以無農藥化肥方法種植沙糖桔。計劃實行3 年,多了村民留在村裏謀生,不用再出村打工。

廣東的生態鄉村

在愈來愈關注環境及食物安全的時代,像「仙娘溪」那樣的生態鄉村建設漸成常識。但在香港,常識總是不大管用——最近郊野公園「不包括土地」爭議中,西貢白腊、海下,以及沙頭角鎖羅盤村民大談的「鄉村建設」,焦點竟然只是可以蓋多少幢丁屋!

據「創建香港」根據審計署最新的報告推算,餘下54 個郊野公園「不包括土地」中,除了大浪西灣會被納入郊野公園,大部分有原居民村落的,都會以法定大綱圖規管發展。以大綱圖規管並不一定會帶來破壞,可是最新由規劃署制訂的白腊、海下和鎖羅盤三張大綱圖,卻無一例外地容許興建大量丁屋。荒廢幾十年,生態價值極高的鎖羅盤村,村民竟說10 年內需要270 間丁屋。規劃署「落地還錢」,劃出可建134 間丁屋的「鄉村式發展」地帶,已經算是在發展和保育之間「取得平衡」。

從村民角度,提這樣的要求是意料之內——丁屋早已成為新界鄉村唯一的發展模式和成功標準,眼見其他村的丁屋發展商早已賺得「盤滿缽滿」, 「不包括土地」鄉村卻如蠻荒世界,逐漸被森林吞噬,當中的反差不可謂不大。村民想盡快大建丁屋,利益當然是重點考慮,但也是希望在新界原居民的圈子裏「爭取平等待遇」,不再被人小看。

隨便批評新界原居民貪錢破壞環境往往流於簡化,但尊重「傳統權益」也不等於接受新界「鄉村建設」繼續被丁屋發展綁架。一直帶着殖民主義的權宜心態面對新界問題的政府當然責無旁貸:它一邊廂任由丁屋政策尾大不掉,鄉村及周邊農地被粗放式發展破壞,另一邊只管郊野保育卻不管鄉村的可持續發展,間接造成大量「人為廢村」。

西灣村的環境需要保護,但它是一條鄉村,不應該一聲令下就被劃入「郊野公園」;同時間,白腊、海下和鎖羅盤也不應該容許大量增建丁屋。這幾十條「不包括土地」鄉村其實給予香港一個難得的機會,重新思考香港需要怎樣的「鄉村建設」。21 世紀的香港,有沒有可能營造出不同於丁屋模式的「可持續發展生態鄉村」?政府有沒有可能改變只管郊野,不管鄉村的權宜習性,將「郊野公園」進一步發展成「鄉村及郊野公園」,把西灣和其餘的「不包括土地」鄉村都納入其中?

擺脫丁屋的綑綁

雖然沒有了大建丁屋的利益,然而被納入「鄉村及郊野公園」的鄉村,政府可以更主動協助原村民、保育團體及其他有心市民,度身制訂「可持續的復鄉計劃」,包括復修舊屋或增建限量的房屋(不再是丁屋,可以與香港的大學建築系合作,為每條村設計適合的環保房屋),以永續方式恢復周邊荒地的農業活動。政府對這些「生態鄉村」亦可提供特別政策,容許村民合法經營鄉村旅社及培訓村民從事相關的生態旅遊活動,以不同手段活化鄉村經濟。村民最終會明白,鄉村發展不止丁屋一途,生態鄉村建設可以引入更多資源和市民支持,令村落更團結、更成功,也更有面子。

當亞洲各地政府和民間團體都大談生態鄉村建設之時,有700 條「鄉村」的香港居然連一個見得人的個案都沒有。盼望這一輪「不包括土地」爭議,能助我們擺脫丁屋的綑綁,帶出新的思考和實踐。

 

保護白腊、海下、鎖羅盤 反對篤數丁屋發展

 

●郊野公園「不包括土地」爭議背景

一) 最近審計署發表的報告〈保護郊野公園及特別地區〉講述了2010年前及2010年後處理郊野公園「不包括土地」的狀況。2010年之前,23塊「不包括土地」全部以分區計劃大綱圖規管。其時當局對生態價值較高及偏遠廢村,採取較為嚴格的管制,例如位於西灣旁邊的咸田灣,以〈大浪灣分區計劃大綱圖〉規管,「鄉村式發展」﹝即丁屋區﹞只包括現時有屋的地方(見下圖咖啡色的地帶),重建村屋亦要再向城規會申請。

劏房發牌削足適履 文: 葉寶琳

信報財經新聞 2013-11-19
A19 | 時事評論 | 文: 葉寶琳

劏房發牌削足適履

市民期望長遠房屋策略督導委員會在《長遠房屋策略諮詢文件》中處理令社會頭痛多時的劏房問題,可是委員會只建議政府加強巡查、取締工廈劏房、受影響居民就安置於現時的收容中心和中轉屋,委員會亦建議研究過渡性房屋;當中成為媒體討論焦點的劏房發牌和業主登記制度,其實只屬部分委員的意見。

顯而易見,政府缺乏取締劏房的決心,這建議亦無異是建立新一套準則,容許部分劏房存在,表面規管,實際「放生」,令原來非法的劏房合法化;劏房發牌建議更是削足適履的做法。劏房居民見到發牌,委員會又缺乏具體安置建議,自然擔心租金上升,因此現時居民組織一片反對聲音,這似乎也主導了社會暫時對發牌建議的回應。可以預見,政府或會因為社會反彈,莫說取締,就連發牌建議也大可收回。

事實上,現行主要規管劏房的法例有《建築物條例》和《消防條例》。根據屋宇署去年10 月宣布生效的《建築物(小型工程)(修訂)規例》,把有關工程納入小型工程類別,同時指除非獲建築事務監督豁免,否則單位均須設有廚房設備,這才算合乎消防及衞生規格的劏房。

根據委員會委託政策廿一有限公司的《香港分間樓宇單位調查》指出,現存劏房數目約有6.7 萬個,當中約有半數單位就因不設廚房而未能符合法例要求。委員會的發牌建議,豈非削足適履的做法,政府為減少安置居於不適切居所的壓力,難道就要放寬法例?

沒決心取締劏房

政府建議的發牌或登記制度,沒有表明目的為何,也未見政府對取締非法劏房的決心。因此,按現時諮詢文件的建議和現行處理劏房的做法,根本不能處理劏房問題,恐怕未來劏房火災的意外將會繼續發生。政府必須更有決心處理劏房問題,訂立「取締劏房時間表」。

或許我們可以檢視過去類似的發牌或登記制度,思考長遠取締劏房的可行性,當中包括八十年代初的寮屋登記制度、九十年代初設立的《床位寓所條例》和近期的「丁屋僭建物申報計劃」。

二戰後,大量難民湧港,港府當時為紓緩市區人口擠迫,遂鼓勵市民在新界開發土地,也容許市民在官地自行建屋。進入八十年代,港英政府急需土地開發,遂於1982和1984年向全港寮屋及佔用人進行凍結登記,當時聲稱是為了讓寮屋居民獲得「上樓資格」,同時列明日後自行興建的寮屋,均會視為非法僭建;在一手軟、一手硬的情況下,許多居民均樂於登記。

經過多年的高速清拆,環境惡劣的寮屋已大多取締,居民亦能獲得優先上樓;今天餘下的寮屋與早年清拆的,居住環境已大不相同,也並非所有寮屋均屬環境惡劣,菜園村和東北發展計劃中部分受影響地區便屬這種例子,因此過去居民運動的主要訴求為安置、賠償、上樓,今天開始卻有愈來愈多寮屋居民提出不遷不拆的訴求。

寮屋登記制度推行三十年,政府由協助想上樓的居民改善生活環境,變成迫遷選擇不遷不拆的居民,卻沒有讓村民自行選擇是走是留,證明政府對取締寮屋制度的僵化。因此放諸現時政府面對的劏房問題,凍結登記不需一天之內處理,取締也不需要一刀切,對於已改善成為合法的劏房,應讓業主和租客有走和留的選擇。

八九十年代,社會對籠屋的抨擊有如今天的劏房,因而迫使政府於九十年代初決心訂立《床位寓所條例》,要求十二個或以上床位的單位經營者申請牌照,企圖以立法管制籠屋的防火、安全和衞生措施,可是當年政府的態度與今天處理劏房的一樣,指籠屋有市場需要而拒絕取締,因此只以立法方式管理,並建設單身人士宿舍(如長沙灣曦華樓)作為安置方案。

可是,單人申請上公屋的輪候期仍然漫長,單身人士宿舍諸多規條亦令籠民卻步,因此立法後即使籠屋數目大減,卻也催生一群沒有持牌的籠屋。雖然相比於六萬多的劏房家庭而言,籠屋住戶數目相對較少,但也證明安置單位的可能性和重要性,興建中轉樓宇固然是一個可行方案,同時卻反映若安置單位不足,只是為「非法劏房」建立生存空間。

免息貸款鼓勵業主維修

此外,最新的經驗可數「丁屋僭建物申報計劃」。多年來丁屋僭建問題嚴重,雖然違反新界小型屋宇政策,但政府過去一直寬鬆處理,自近年傳媒多有揭發後,社會人士均促請政府取締,只因鄉議局壓力,政府改為只作部分取締,其他被指「違例情況較輕及潛在風險較低」的業主,只須向屋宇署申報即可;可是政府沒有說明登記後僭建物可以合法保留,還是取締的前奏,因此反應並不熱烈。

限期過後,屋宇署只接獲大約11000 宗申報,估計只佔新界村屋僭建數目的三分一。可以預見,若政府沒有對劏房執法和取締的決心,自願申報實在難有效果。

因此,現時諮詢文件內建議處理劏房的方法顯然不足,不見政府處理劏房的決心,實在令人失望。筆者認為,政府有責任提供「取締劏房時間表」。觀乎上述三種登記制度,可以總結「時間表」並非不可行,也可基於以下幾項原則,考慮未算成熟,即管作拋磚引玉:即使不是所有劏房須予取締,但不符合《建築物條例》和《消防條例》的非法劏房,應一律視為「不適切居所」,甚至納入以人均居住面積為標準的「適切居所」(decenthousing)概念,以公屋人均居住面積為界(現時為約12.9平方米,就算擠迫戶也有7平方米)。長遠而言,則應以全面取締「不適切居所」為目標。

劉國裕博士9 月19 日在他報的〈大都會難免劏房效英規管緩困〉文章便極具參考價值。劉博士提出「處理劏房五法」,包括取締、登記、發牌、安置、安居。筆者認為,短時間內一刀切地取締劏房固然不可行,但政府若可提出取締時間表,分區處理登記和發牌事宜,並以低息或免息貸款鼓勵登記業主維修,增加他們的登記誘因,之後盡快安置符合上公屋資格的劏房戶,並逐年分區處理,相信可行性會大得多。

影子長策會成員、香港天主教正義和平委員會幹事

葉寶琳

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東北村民回應行政長官指「東北發展已令公眾釋疑」

東北發展計畫受影響村民聯合聲明

粉嶺北和古洞北村民就行政長官梁振英今日表示,「東北新發展區…曾經出現大規模抗議,但經政府認真及以多種方式解說後,已令公眾釋疑,計劃正向前推進。」我們村民對特首言論極度忿怒。

我們嚴正重申,村民自得知發展計畫以來,要求不遷不拆和反對計畫發展聲不絕,可是梁振英政府對反對聲音視而不見,一直只是他自說自話,霸王硬上弓,以為無恥就無敵。

由梁振英言論反映,他眼中只有大地主和地產商,只因他們可透過換地獲巨大利益,然而對視東北為家的非原居民如無物。

因此我們再次重申,新界東北受發展影響的村民會繼續爭取不遷不拆。

古洞北發展關注組、粉嶺北農村及居民聯席、打鼓嶺坪輋保衛家園聯盟、土地正義聯盟
日期:十一月十一日

全文:
行政長官梁振英11月11日在商界聯席午餐會「土地—短缺、解決辦法及抉擇」的致辭全文
http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2013/11/20131111_172233.shtml


圖: 政府新聞處

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