推土機前種菜 未收地前迫遷 文: 鄒崇銘

文: 鄒崇銘  |   2014-01-16

推土機前種菜 未收地前迫遷

根據李太的憶述,在搬到洪水橋居住的第二年,大女兒剛好出生。今年大女兒已經三十歲,她也在洪水橋住了逾三十年。現在兒女們都長大出身了,剩下兩老留守這間當年由李生親手搭建的鐵皮屋,和僅剩的那三、四斗菜田,春節前後綠葉菜都長得特別肥壯。碰巧這天李太的鄰居張太的女兒,也帶著女婿和未滿周歲的孫女回娘家。孫女掙著圓圓的大眼晴,聽著大人對洪水橋發展議論紛紛,小嘴彷彿也蠢蠢欲動,要加入發表意見的行列。

回想只十多年前,特別是新生新村和田心新村這一帶,到處仍然都是綠油油的菜田,村民過著完全與世無爭的鄉郊生活。大清早幾十輛貨車會在村口排隊,直接採購本地新鮮蔬菜配送到市區。數年後,待得西鐵在東面不遠處穿過,及後西部通道又在西面不遠處穿過,鄉郊的寧靜才偶爾被車聲打破,但純樸的農耕生活模式卻一如既往。

除了種菜,李家早年還養了兩屋白鴿,鴿舍沒有例外地,亦是由李生一手建成的。「建鴿舍事前都要經政府部門審批的!」李生鄭重地強調,他們在這片土地上居住和從事生產,全都是通過合法渠道申請的。洪水橋以往是香港白鴿的主要產地,馳名紅燒乳鴿無不在這裡培殖,時至今日,空置的鴿舍仍然隨處可見。

或許首先要追溯到十六年前的禽流感,雖然不見得和養鴿有絲毫干連,但政府卻全面取締香港的家禽業,一下子令洪水橋的產業鏈條打亂了。雖然鴿農都得到賠償,但長遠的生計來源卻頓成疑問;而過往促使蔬菜茁壯成長的鴿糞,現在亦只能以進口化肥代替了。不過最致命的卻還要數發展商屯地,過去農地都是屬於鄰近圍村的原居民,但多年來不斷被大小發展商收購囤積,除祖堂地外,能賣的地都賣得七七八八了。

「一天大隊泥頭車排著隊進來,二話不說就開始在我的田裡傾倒泥頭。記得那時田裡還有不少剛長成的菜心,也來不及去割,很多菜就這樣埋在泥頭之下。」雖說已經是多年前的事件,但李太娓娓道來,彷彿就像昨天發生般歴歴在目。從此李家的菜田亦由七、八斗,逐漸收縮至目前的三、四斗。眺望李家菜田以外一片平原,連綿數百米都是傾倒泥頭造成的荒地。過往在這裡種菜的幾十戶人,現在已僅剩李家和張家十幾戶了。

最近十幾年,人們一提起洪水橋,大概首先會想起大片的貨櫃場,而不會想起如新界東北般的廣大農地。但話雖如此,任誰只要在這裡走一圈,都會發現農耕活動仍異常活躍, 每家每戶幾乎都有自己的田。不少住在天水圍和屯門的市民,還會老遠跑到這裡來直接買菜,甚至是分租一些田地來耕種。雖然驟眼看來可幫補的很有限,但對於新界西北的基層市民來說,若能種些蔬菜自給自足,起碼不用捱領滙或超市的貴菜,每月能省下的錢也著實不少。

而像李太這樣的菜農,亦會拉菜到附近的街市去賣,以往還會老遠跑到天水圍的天光墟去。李太說:「若只靠菜統處來收的話,菜心每斤也就只有四、五元,但直接賣出卻可以逾十元。」當然,正所謂一分錢一分貨,「我們噴農葯化肥都很小心,照足漁農處的要求來做。確保顧客的健康最重要,否則以後也沒有生意做了。」

政府官方的主流論述,不斷強調在自由市場的規律下,香港的農業早已息微。這樣說故然有它一定的道理──假如自由市場也包括政府取締家禽業、發展商隨意囤積和圍封農地、容許胡亂破壞和更改土地用途,以及菜統處的壟斷和封閉經營的話。

俱往矣!根據洪水橋新發展區第二階段公眾參與,西鐵洪水橋站就在往東南面不遠處,那裡會有商場、酒店、政府和公共建築物;至於新生新村和田心新村的散村和農地,未來將會悉數劃作公屋和居屋。反倒是在更南面奕園村早已荒廢的一小塊農地,卻很奇怪地被劃作農業用途。李太當然希望未來仍能務農為生,但不少其他村民則慨歎,既然是用來建屋給香港人居住的,他們要犧牲一下亦在所難免。假如進展順利的話,這一帶的公屋大約會在十年後落成,正好趕及《長遠房屋策略》47萬的建屋指標。

2014年1月,洪水橋第三階段公眾參與仍未展開,田心新村卻來了大批工程人員,把農地和村屋重重包圍起來,形成一幅鐵絲網縱橫交錯的奇景。李太說,發展商本來要她們新暦年後便要搬,現在則「通融」至春節之後。過去幾十年他們跟老一輩田主關係相對穩定。可是,現在面對發展惹來龐大利益,原居民地主連祖宗的地也已經出售予富商潘德俊旗下的公司。當然,佃農李太和左鄰右里完全不知道土地轉手的事;也不知道儘管發展商不會在這裡興建私人屋苑,他們仍要讓土地繼續空置數年,待日後政府要來收地建公屋時,善價而沽。

2014年1月15日,梁振英在新一份施政報告中,說會在今年內就檢討農業政策諮詢公眾。第45段指「政府將檢討現行的農業政策,以提升生產力和促進可持續發展,包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術,為市民提供優質的農產品,亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮詢。」但整段只提引進「技術」,卻隻字不提核心的農地保育問題,在施政報告一提農地,反而是講如何開發建屋。政府不斷帶頭減少農地,那麼引進技術有什麼用呢?

農地和村屋被重重包圍,形成一幅鐵絲網縱橫交錯的奇景

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中產長者屋發展潛力大 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A19  |   時事評論  |   文: 鄒崇銘  |   2014-01-07

中產長者屋發展潛力大     

去年聖誕前夕(12月18日),特首梁振英聯同三位局長到北京述職,繼而流出各大地產商與政府關係撕裂、致使北京不得不插手擺平的傳聞。平心而論,筆者對上述傳聞只是半信半疑,大地產商的力場縱使無遠弗屆,到了北京是否同樣通行無阻,仍然存有不少問號,例如前年中央決定「棄唐挺梁」,便是連大地產商也改變不了的事情;反而近期特區政府民望屢創新低,是否借地產商為擋箭牌,以圖推卸施政缺失的責任,這種可能性就更不容忽略了。

傳聞又指大地產商放軟手腳,不但港鐵上蓋物業經常錄得零投標,市區收購物業重建的進度亦大大放緩,假如這些都是實情的話,則對香港未嘗不是一大好消息!須知在「前朝」大幅擴張的地產霸權,說是由於官商勾結也好,說是由於外圍熱錢也好,說是由於經濟自然趨勢使然也好,均無不令香港的經濟結構失衡,引致社會矛盾大大加劇。梁振英班子無論基於公益或私利,意圖扭轉地產業的畸形現象均出師有名。

可進軍另類房屋市場

觀乎近年政府「土地供應不足」的論據,主要立足於公開賣地的中小型地皮。官方的空置住宅用地統計,從來都不把大量港鐵上蓋物業用地,以及港鐵施工臨時徵用的工地包括在內,以西鐵錦上路站加八鄉車廠為例,上蓋面積便多達三十公頃,差不多等於整個啟德新發展區的住宅用地;又以西港島線工程徵用的堅尼地道舊警察宿舍為例,面積亦多達五公頃,堪稱港島區面積最大、空置時間最長的地皮,至今仍舊劃作「未指定用途」。

港鐵上蓋物業全部位處黃金地段,加上可興建超級大型屋苑,售樓利潤往往極為豐厚,卻非所有地產商均有實力參與。然則,大地產商到底是為了「跟荷包作對」,基於政治因素而「杯葛」港鐵招標,抑或另有其他經濟因素而減低投標意欲,外界實難洞悉真相。從近日港鐵改變天水圍天榮站招標條件,以防一再出現流標,或許是反映過往招標的條件過辣;如此一來,發展商看準港鐵不想流標的死穴,或會趁機聯手壓低入標價亦未可料。

無論如何,正如筆者早前在本欄指出,隨着港鐵新路線發展即將完成,上蓋物業土地儲備只會買少見少;加上近年政府已改變批地條款,意味地鐵不再壟斷上蓋物業的發展權,沙中線就是其中一例。凡此種種,皆意味港鐵通過出售住宅作為主要收入來源,其實並不具備可持續性;假如港鐵轉而進軍另類租住房屋市場,應可取得穩定和持續的租金收入。

筆者這個地產界的門外漢尚且能夠洞悉港鐵未來競爭優勢之所在,相信港鐵高層不可能不明白箇中的利害關鍵。問題可能在於港鐵作為上市公司,一方面須向股東短期的賬面盈利(亦即管理層自己的年終花紅)負責;另一方面,港鐵仍是以政府作為大股東的半官方機構,在官方政策沒有大改動之前,根本亦不可能換上進取改革的新思維。

至於舊區重建的步伐放緩,亦不見得對香港社會有害無利。2001 年推行的「市區重建策略」,原則上除了強調重建發展外,亦同樣重視修復、活化和保育,即所謂市建局的「4R」策略。不過,在具體實踐上,隨着近年樓市急劇升溫,公私營重建步伐大幅加速,尤其是市建局雖非上市公司,但在管理層的「浮薪」與投資回報掛鈎下,修復、更新和保育的角色早已淡化,又或只是聊作粉飾門面的工夫。

事實上,目前住在舊區私人單位的,不少乃是擁有業權的中產長者業主,雖然單位的按揭可能已一早還清,但由於屬自住性質,因此不能提供退休生活的收入來源;加上物業可能日久失修,變得殘破,還須為巨額維修費用籌謀;假如屬於唐樓或舊式設計的樓宇,出入通道對行動不便的長者也帶來麻煩……。隨着樓齡增加物業不斷貶值,退休後也沒有新增收入,換樓的可能性已愈來愈渺茫。

為長者業主帶來收入

這些住在舊樓的中產長者業主,與其他的物業專業投資者一樣,同樣有需要把物業出租。其邏輯在於:首先,他們可以通過放租,藉租金支持另一單位的租金,實行「以租代租」;其次,他們可以搬往護理照顧服務較佳的屋苑,提高「樂齡中產」的生活質素;最後,他們亦可趁着遷往另一單位的機會,為物業進行復修工程,這亦有利於維持物業的保值功能,假如物業位於鬧市舊區,復修後說不定還可以租個好價錢。

不過,要同時滿足這三個願望,單靠中產長者一己之力,幾乎是不可能的事情。假如採用上述港鐵的另類租住房屋概念,則意味中產長者依然擁有舊樓物業,卻可交予中介機構復修和放租,自己則租住同一機構配套的長者屋,並取得較佳的護理照顧服務。

事實上,以更廣泛的社會角度考慮,這種另類中產長者屋甚具發展潛力。首先,它可在業主毋須放棄業權的前提下,提高舊區物業的環境質素和使用價值,令市區更新的工作事半功倍;其次,讓舊區物業可靈活地轉租予更有住屋需要的人,例如年前政府便曾研究改裝舊樓,租予有迫切住屋困難的家庭,又或為年輕人提供可承擔的市區租住房屋;最後,無論舊區物業或另類中產長者屋,傳統社區網絡和鄰里守望精神亦可望維繫,到時,特區政府提倡的「家是香港」運動,也就不再是一句空洞的口號了。

影子長策會成員

鄒崇銘

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囍滙埋藏着的大金礦 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2013-12-30
A18 | 時事評論 |文: 鄒崇銘

囍滙埋藏着的大金礦

香港整體社會經濟向地產嚴重傾斜,除涉及發展商的巨大力場外,還涉及香港多少階層、行業和機構的共同參與,致令這個如癌症般的社會經濟毒瘤可以不斷蔓延擴散出去。

就以近日灣仔利東街重建項目──囍滙來說,近日市建局和發展商已聯手賣出近千個單位,瞬間套現多達近百億元。從過去數周的報道可見,這些實用呎價接近 25000 元的豪宅單位,爭相入場的主要不是一眾急於置業安居的中產,而是那些連掃十幾個單位的專業投資者,又或是城中名人、影視紅星諸如此類。然則政府不斷強調要 增加房屋供應,到底又是為了解決香港市民的居住需要,抑或是應付投資以至投機獲利的需要呢?

自2010 年起,市建局定期向立法會滙報已完成的重建項目的財務狀況,我們透過這些公開資料可大概了解市區重建的豐厚利潤。這同時亦不禁令人質疑,市建局以公權力進 行收地的重建項目,其公眾利益在哪裏?如果市區重建的目標是改善市民居住的環境,那麼這些重建項目又為基層住戶做了什麼?

在市區重建密集的區域,舊式樓宇在重建過程中被大規模清拆,完全可以想像,將對當區基層市民的住屋供應做成影響。現時基層住戶租住劏房所集中的舊區,正好 亦是市建局和發展商埋手收購的地區。如果重建後的樓房類型,並不對應這些居民可負擔的房屋,而政府又沒有相應的房屋供應措施,顯然便是在製造長遠的住屋問 題。當局完全忽略舊區樓宇的社會功能,以及其在基層住屋的供應中的調節作用。

觀乎現時的重建項目只提供商品化房屋及向豪宅化發展,根本沒有興建任何對應基層市民的房屋。本身向上流動性不高的基層市民根本無法受惠於市區重建,而其居 住空間更是一點一點地在重建過程中被壓縮。故此,當我們討論基層住屋的問題為何在近年愈見困難時,甚至劏房不只在唐樓出現,而擴展至工廠大廈,市區重建絕 對是一個不應被遺忘的因素。同時,這亦叫人明白為什麼政府眼中的市區重建成果,成為了小市民眼中的惡果。

事實上,無論是港鐵、市建局以至房協等公營或半官方機構,均可在非商品化、甚至是非牟利房屋供應上,扮演更積極的角色,在目前截然二分的公營房屋和私營市 場以外,提供更多元、創新和均衡的另類房屋想像。如此政府和房委會可專注於提供基層住屋,解決低下階層的基本居住權問題;港鐵、市建局以至房協,則可針對 青年及首次置業人士的需求,提供既照顧用家的負擔能力、亦具成本效益的新型房屋。更重要的是,由公營機構提供的另類房屋穩定供應,將能有序吸納部分中產買 家的需求,有助紓緩短期樓市供不應求的局面。即使《長遠房屋策略》建議的四成私人住宅比例再縮減,亦不會刺激市場預期和構成炒賣理由。

我在數周前曾在本欄提及,假如港鐵能推動新的另類租住房屋項目,一方面將可為香港中等收入家庭提供置業以外的另類房屋選擇;另一方面,同時亦可為香港的普 羅投資者提供一種相當穩健和可靠的嶄新投資工具;而且亦可令港鐵長線的成本收益結構更趨穩固,業務組合更具可持續發展的潛力。「由港人投資,給港人居 住」,租住房屋無論從經濟以至政治的效益來說,均是一個尚待挖掘的政策「大金礦」。

假如另類租住房屋項目,能通過港鐵作為上市公司的嚴格財務要求,則對市建局等其他承擔房屋功能的公營機構來說,就更是甚為值得研究的「年期匹配」策略。通 過把不具備可持續性的住宅出售項目,逐步轉型為另類租住房屋項目,市建局將可取得穩定和可持續的租金收入來源,並以此作為多元化市區更新策略的資金,推動 各種復修、保育和活化項目。毋須一味只靠毁人家園,來維持一己的生存價值。

影子長策會

鄒崇銘

A18003.1

回應栢志高─請先定義「適切」居所 文:鄒崇銘

信報財經新聞 2013-12-16
A25 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

回應栢志高─請先定義「適切」居所

房屋署署長栢志高先生在12月7 日於信報撰文《「既不高估也不低估」──回應10 年建屋47 萬目標量的四大疑惑》,嘗試說明47萬建屋目標並無高估低估,其中更針對影子長策會提出的質疑作出回應,筆者對政府(以栢志高為代表)願意展開對話表示歡迎,但對於政府依然沒有檢討建屋目標感到非常失望,除了計算上的失誤,長策會在計算47 萬建屋目標時遺忘了最重要的因素,就是要達至《長遠房屋策略》為所有市民提供適切及可負擔居所的目標!

張炳良局長在《長遠房屋策略諮詢文件》開宗明義表示, 「目標是為每一個香港家庭提供適切而可負擔的居所」,但整份文件卻沒有對「適切」及「可負擔」作任何定義及解釋。張炳良曾在論壇回應,此目標就如「世界和平」,只是一個願景,可是,作為一份政策文件,豈能如此務虛!47 萬建屋目標高估還是低估,其實決定於10 年後政府能否為所有香港市民提供適切及可負擔的居所,長策會有必要就「適切」及「可負擔」作詳細解釋,以達成目標。筆者嘗試拋磚引玉,先談「適切」。

住屋是基本的人權,聯合國早在1991 年已提出住屋權的概念,亦在2009 年的報告再次闡述住屋權的內容,報告指出,每一個人都應該住得安全及有尊嚴(dignity)並有一個適切居所(adequatehousing),一個「適切」居所,應是符合住屋權的居所。除了是一個有四面牆及天花地板的結構外,一個符合住屋權的居所,更最基本要符合以下7 個條件︰穩定、有足夠基本設施、可負擔、適合居住、公平住屋機會、適當地點及文化共融。

以現時基層居住的劏房為例,在多方面都未能合乎住屋權的要求,包括迫遷問題嚴重、危機四伏、住屋面積小、租金昂貴、欠缺基本設施等等【表1】,顯然不能滿足基層市民的住屋權。

適切︰基本人均居住面積

除了住屋權的面向,關於「適切」,居住面積一直受港人關注,早前有學者及團體推算全港的人均居住面積為150 至170 方呎,已低於新加坡約300 方呎和東京上海約200 方呎,但香港基層劏房戶更遠低於此。今年,多個團體就進行了劏房調查︰樂施會訪問了500 多個基層私樓戶,調查顯示人均面積為45 方呎;香港政策廿一調查指出,3 人或以上家庭人均面積少於50 方呎;社區組織協會的調查包括更多板間房住戶,人均面積為30 方呎。此等面積是大是小?將心比己,可以選擇的話,有誰願意入住人均面積30 呎的住房?不少高官才俊都說數十年前曾住在類似房間,但一句至尾,他們現在是否願意入住如此空間?若不然,即默認了此等房屋的居住問題。

要提供適切居所,其中一個進路是規管人均居住面積,現在公屋有就居住空間進行規管,公屋住戶室內樓面面積低於每人5.5 方米,俗稱「擠迫戶」,可透過「紓緩擠迫調遷計劃」調遷, 此標準於1982 年訂立, 然後, 房委會於1991 年通過雙重標準,擴大標準至每人7 方米,可見為住屋面積設最低標準並非不可行,當然,這兩個標準二三十年來沒有改變,可以再作重新檢討。

至於私人住宅,有說空間的大小由業主決定,政府難以介入,但外地經驗顯示,私人住宅單位面積是可以進行規管的。台灣內政部於2008 年委託中華民國住宅學會進行「最低居住水準訂定與實施作業」研究,報告書具體分析了不同國家居住空間及居住密度訂定有法律效力的標準,指出美國、加拿大、德國、韓國、日本均有訂定最低居住水準,包括居住單位及睡房的基本面積,不同的家庭人數則有不同的標準【表2】,而在香港,面積多大才算「基本」,則有待社會討論。

規管私人住宅居住面積要在短期內實現並不容易,因為現時政府沒有提供足夠公屋單位及中轉安置單位,即使已有逾萬劏房未能符合《建築物條例》及《消防條例》,也有數千違法工廈劏房,但政府依然未能有效執法,但政府絕對可以訂立目標、制定時間表,逐步取締不適切居所。

社聯出版的《住房的條件︰房屋政策新探(續)》中提及到英國體面居所(Decent Home)的政策,要求單位需符合國家的HousingHealth and Safety RatingSystem,提出29 項影響住客安全及健康的居所安全及衛生法定基本要求,包括門、窗、電、隔音、洗手間等規管,英國政府並就此訂立社會目標,目標在2020 年,75%居於私人物業的弱勢社群家庭,其居所合乎體面居所的要求,絕對值得長策會參考。

47萬建屋目標的疑惑

要達至長策會目標,讓所有家庭居於適切居所,除了規管,另一進路就是盡快興建足夠的「適切」房屋,張炳良曾經表示公屋可算是「適切」居所的其中一個標準,但張炳良及栢志高堅稱「既不高估也不低估」47 萬建屋目標,能否確保在10 年後,所有基層劏房居民都安置上樓?或全港市民都居於適切居所?若不能保證,則顯示47萬建屋目標除了計算出錯更有所低估,政府有必要盡快作出調整。

影子長策會

鄒崇銘A25001.1

反對新地南生圍大型豪宅計劃 鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

反對新地南生圍大型豪宅計劃
鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

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香港自然生態論壇早前撰文指出新地在南生圍的盤算:將整個南生圍南部、總地盤面積約七萬平方米的發展計劃一分為二,逐一向城規會申請。料新地的豪宅計劃不單如止。在已向城規會申請建屋的地盤東面,多塊生態價值極高、納入濕地保育區的魚塘,根據土地註冊處的資料,早於2004年已被新地相關人士收購。新地在南生圍南部總計持有接近十五萬平方米的土地,估計將建超過150個低密度住宅單位。

新地在八月提出申請在蠔洲路以北的「丁類住宅」及「未決定用途」土地建45幢3層高的住宅。根據查冊所得,該地盤的附近的四塊魚塘地在2004年已被誠君有限公司以超過1億收購,並由新地持有。

現時蠔洲路附近只剩下數幅土地未賣給新地。居民黃生表示,蠔洲嶺在原本有二三十戶人,但在2007年起,租戶便不獲續租,陸續搬走。雖然他仍能繼續耕種和居住,但都是「種得一日得一日」。居民歐陽小姐對政府感到很失望和無奈,認為政府縱容大地產商發展,無心保育濕地。

這些魚塘與后海灣的濕地相連,早在1999年已納入生態價值極高的「濕地保育區」。根據城規會的規劃指引12B,發展商必需證明發展不會為環境帶來壞影響,才能獲批建住宅。發展商把收購的魚塘荒棄,試圖逐步減少魚塘的生態價值。現時新地正申請在其中一個魚塘旁建一條車路進入擬建的住宅區,是發展濕地保育區的先兆。

北有恆基、南有新地,可憐的南生圍正腹背受敵。新地將發展項目一拆三。當中,它己成功在2007年獲城規會有條例下批准,在保育區五百米內的緩衝區、山邊村附近興建100幢3層高的住宅((A/YL-NSW/172)。這一刻我們能做的是,先向城規會就蠔洲路的規劃申請(A/YL-NSW/223)提出反對,阻止豪宅計劃進一度入侵濕地。咨詢期至今天12月13日。

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參考
黃志俊:南生圍發展申請 一開二蠱惑招
規劃申請

土地正義聯盟反對在南生圍的規劃申請(A/YL-NSW/223),因該計劃未能符合規劃原意。在濕地緩衝區、劃為住宅丁類的土地建三層高的低密度住宅,必須證明不會為環境帶來壊影響及帶來規劃增益。

1. 低估該區的生態價值
申請地點五百米範圍內的魚塘有高達24種具保育價值的品種,如夜鷺、黑面琵鷺等。但生態影響評估報告卻指荒廢魚塘僅具中等至低等生態價值;運作的魚塘則被評為具中等生態價值。這種對生境重要性的評估毫不合理。報告提估生態價值,誤判現時計劃對生態的影響。

2. 未有補償足夠的濕地
根據申請人提交的生態影響評估報告,住宅發展會填平0.37公頃的荒廢魚塘。其中擬建的道路涉及填平屬於「生態保育區」的魚塘。報告提出會補償0.5公頃濕地。可是,具體的安排細節如時間表、管理計劃等欠奉。根據規劃指12B,要以后海灣「不會有濕地淨減少」為原則審批申請,包括「面積」及「功能」兩方面。申請人顯然未能證明濕地「功能」上不會減少。

另外,根據《南生圍分區計劃大綱圖》城規會可考慮放寬高度限制及地積比,但無說明當中的考慮。其中,規劃指引12B就列明,城規會應鼓勵把濕地緩衝區內已失去的魚塘復修。所以城規會不單需確保申請人對濕地損失作充足的補償,更應要求申請人改善附近濕地。

3. 未有解決申請地盤內現有居民的問題
現時申請的發展地盤內,有部份土地仍未出售於發展商。但現時發展計劃將這些土地包圍,雖稱會預留通道讓住戶進出,但計劃必然影響他們將來生活的環境,可是仍未與住戶商討及達成共識。

4. 低密度住宅無助解決當地居民需要
現時發展計劃完全無提及如何改善附近居民的方案。

5. 低密度住宅並非整體社會急切需要
根據差餉物業管理處的數據,一百六十平方米以上的住宅單位的空置量,過去十年平均為11.6%。空置率是所有單位類別之冠。二零一二,空置率更升至14.1%。可見,低密度住宅長遠未見有強大需求,甚至已經供大於求。所以無需運用具生態價值的土地興建低密度住宅。

6. 要求將申請地點旁「未決定用途」劃為「自然保育區」
另外,據悉規劃署正檢討申請地點旁「未決定用途」土地將來的用途。根據規劃指引12B, 那些魚塘與后海灣濕地相連,屬於「濕地保育區」。但當時因這一帶受西鐵及元朗排水繞道影響,而劃為未決定用途。可是,現時魚塘荒廢,生態價值漸降。若果將 來城規會因此而容許住宅發展,是縱容「先破壞後發展」。所以,要求將該地劃為「自然保育區」,展現政府對濕地保育的決心,讓養魚業得恢復運作,提高 生態價值。