租務管制還有很多可能 文: 葉寶琳

明報 | 2013-08-20
報章 | A24 | 觀點 | | 文: 葉寶琳

租務管制還有很多可能

阮穎嫻7 月20 日於本報撰寫評論租金管制,指出若設租管,基層會最終受害。阮的論據一如過去社會上反對租管的理由,主要擔心租管會讓租客不願交出單位而減少市場供應、降低業主維修意欲,以及枱底交易(即鑰匙金〔KeyMoney〕)的出現。租務管制至少可分為「租金管制」和「租住權保障」,可是阮的論據只集中在前者,筆者希望透過本文,向讀者介紹租務管制的不同可能,和港府在取消租務管制時的考慮點和現時社會處境的比較,以此來思考香港現在重行租管的可能。

租務管制的不同類型和範圍

事實上,租務管制涉及不同類型和範圍,除針對租金調整幅度的「租金管制」(rent control)外,亦有「租住權保障」(security of tenure)的部分。

租金管制集中規限租金調整幅度,而租住權保障就可針對租約的時間間距、續租權和中止租約通知期來作出規管,1970 年代的租管就是以兩年為界,在某些法定的情况下,例如自住和重建,才可拒絕續租。規管內容更可就社會需要而針對不同類型和對象,前者如針對住宅、商用或/和商舖,而後者可就單位租值來決定獲保障的階層( 房屋局在2003 年的諮詢文件中,就曾提出其中一個可行方案是針對應課差餉租值高於若干水平(例如每年18萬元或每月1.5 萬元)的出租單位,將不再獲保障租住權,而民主黨就曾提出可針對應課差餉租值低於6 萬元的出租單位)。

當年取消租管的理據今天已轉變租管在香港絕非新鮮事,自1920 年代始,香港已開始不同形式的租管政策的實踐經驗。處理租客和業主關係的《業主與租客(綜合)條例》於1973 年制定,適用於少數戰前(第I 部)及一些戰後至1981 年6 月19 日(第II 部,1983 年6 月10日前訂立)住宅租賃,而租住權保障就於1981 年實施。

自香港於1998 年及2004 年全面撤銷租金及租務管制後,香港至今都再沒有任何規限租務或租金管制的政策。可是,隨着近年住宅及商業的租金飛升,已有愈來愈多聲音表示需要恢復租務管制,可是政府卻斬釘截鐵拒絕租管的任何可能。

是根據政府當年在立法會討論有關政策的文件顯示,政府在1998 年建議取消租金管制的原因有三項:私人物業租金應由市場調節、供租住單位供應量增加、和減少政策對受管制樓宇(即第I、II 部的戰前後樓宇)的業主不公平(註)。除了第1 點是原則性外,第2、3 點所涉及的供租住單位供應量和住宅租金水平兩項都是可因經濟環境而變動的。由此而決定改變政策,反映了政府和立法者的盲點。

2004 年,當局認為住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短,指租客議價能力已大幅提升,進一步建議取消租住權保障,而和1998 年的處境相同,租客議價能力都是可變的。

有指在租管下業主會因收入減少,而降低樓宇維修及管理的意欲及標準。但我們細心一看,早年的租管只針對戰前後的舊式樓宇( 約佔全港私人住宅樓宇的1%),在1990 年代後期,戰後樓宇樓齡近50 年,實在有重建和維修需要,以符合多項關於建築物、消防及保養的要求,當年加上經濟危機,在這個社會背景下,促使政府修改法例放寬管制。

租管的目的正是為了平衡業主租客的不平等關係,政府在2004 年稱的「租客議價能力已大幅提升」的理據:住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等,今天已有所轉變,鐘擺已走向保障業主的一邊。因此,所謂「解決管制和非管制樓宇間之不公平」其實都是限於租金而非租住權限制政策,屬具體政策細節,不應因這理由而全面否定租管。

在現時租客處於弱勢的情况下,租客被逼遷,就只能租另一個環境更差的單位,結果供應多了的同時,亦增加了需求。而鑰匙金亦有如其他政策漏洞產生的副作用(如有業主為逃避印花稅而向田土廳登記一個較低的單位售價,這些情况屢見不鮮),我們需要思考的是如何避免副作用,而非「斬腳趾避沙蟲」,否定整個政策。

租客租管政策的介入,其實是在平衡業主租客之間的議價力,而當中涉及租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等,這些都是可變因素,因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽,在業主租客議價力懸殊下,應該重啟租管討論的不同可能。

註:立法會房屋事務委員會〈私人住宅物業租金管制〉文件,1998 年12 月22日,http://goo.gl/x2OnRm

租務管制還有很多可能

 

改變土地用途公屋居民哪能得益 文: 葉寶琳

明報 | 2013-01-18
A30 | 觀點 | | 文: 葉寶琳

改變土地用途公屋居民哪能得益

特首梁振英剛公布的施政報告,重點在土地和房屋議題,在此之前,報章轉述「消息人士」指,梁振英會「敢於向地產霸權說不」,可是特首未來5 年的計劃中,公屋建屋量只是繼續維持1.5 萬個,也沒有重提在勾地表多年而未被勾出的土地改建公屋的建議,而所增加的土地供應,更多地流向地產商,再一次讓基層市民失望。

其中,「梁十招」之首,就是近日已多番提出,將36 幅原來用作「政府、機構或社區」(GIC)的用地,改劃為住宅用途的計劃,預計可提供約1.19 萬個單位。GIC 用地原是提供予廣大市民使用的公共設施,屬公共資產,改變用途必須符合公眾需要,可是施政報告沒就土地公私營定下比例,政府對如何彌補因改變用途而犧牲的公共設施又語焉不詳。而按現時率先推出的其中10 幅土地,當中涉及大約2140 伙,經筆者檢視後發現,居屋只佔57,050 平方呎,共約490 個單位;而已納入或即將納入勾地表,以作私人住宅出售的,卻有503,603 平方呎,共約1325 個單位
,尚餘位於屯門的井財街土地未提修訂。即使把屯門這塊可容納300 多個單位的土地建作公屋,資助單位數目只佔三成八,私人住宅比例竟有六成多,更沒有安排任何公屋單位,比較於張炳良局長去年7 月在立法會表示,新政府興建公私營房屋5:5 的目標比例相距甚遠!

即使政府近日最新建議,指會收回長沙灣一幅面積2.5 公頃、現時用作臨時高爾夫球練習場的休憩用地,改作公屋,其實也只不過出口術,因為該用地本來是長沙灣邨重建前的土地,只是臨時租予高爾夫球會之用。而位於觀塘的3個蚊型地皮,政府說會把其中兩個建公屋,其實也只不過是1000 多個單位,對21 萬輪候冊人士只是杯水車薪。

反過來,我們卻見更多原來的公屋用地改作豪宅,前北角邨和前何文田邨用地都即將招標,按可建樓面面積計算,可建四五千個住宅單位,地產業界更相信這兩個地皮位置優越,勢必成豪宅王。

敢於向地產霸權說不﹖

每一幅土地都會按「分區計劃大綱圖」設定其土地用途,確保官地和私人擁有土地的比例,有助於平衡地價。新界北農地被幾大地產商壟斷,所擁面積比官地更大,已被批評為大大削弱政府對地價和發展的自主性。政府以「增加土地供應」方式去遏抑樓價,甚至把原來已規劃的政府土地改作住宅,卻沒有設下公私營房屋比例,也沒有公布會否限呎/港人港地等措施,在這永遠無法滿足需求的前提下(沒有租金管制、沒有囤地罰則、沒有物業空置稅等減低炒賣成分的措施),所謂增加供應來期望遏抑樓價,結果只會藥石亂投,增建更多豪宅的機會。

現時公屋輪候冊已突破20 萬人,政府要解決貧窮問題,就應該「區區起公屋」。把原有官地改劃成公屋,既可把原來的社區設施規劃在屋邨之內,不改變政府和地產商擁有的土地比例之餘,政府的規劃自主性也較大,但如將土地納入勾地表作私人發展,即使將興建社區設施作為賣地條款,按過去經驗,私人興建及管理的公共空間和設施,往往只被吞噬。
如果我們還以為「改變土地用途變住宅」是德政,結果只是公眾利益被犧牲,公屋沒有愈來愈多,社區設施愈來愈少;豪宅愈來愈多,樓價又沒有下降,所謂「敢於向地產霸權說不」,恐怕只是另一個誤會。

改變土地用途公屋居民哪能得益

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