「國營地產霸權」的制度暴力

林鄭月娥於競選期間,一度把港鐵票價、領展和強積金對沖機制形容為「三座大山」,但最近正式否認曾有此說法。過往我也曾用過「三座大山」這個名詞,但描述對象則是港鐵、領展和市建局,與林鄭的定義可說大同小異。而我的焦點主要集中在,特區政府一手推動「國營地產霸權」,是如何通過赤裸裸的官商勾結,剝奪基層市民的居住和生計權利。 Continue reading “「國營地產霸權」的制度暴力"

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公屋地何來 首選小蠔灣

上周港鐵在股東大會上,宣布未來一年將會推出6個地產項目,當中以東涌線小蠔灣車廠項目規模最大,預計將會提供1.4萬個住宅單位、預計容納超過3.7萬人,並增建一個鐵路站以應付人口增長的交通需求。民間卻有強烈聲音,要求把這項目改作公營房屋及公共社福設施。 Continue reading “公屋地何來 首選小蠔灣"

供應太集中 逼爆新界北

自土地大辯論展開以來,公眾其實已經充分認識到此乃一次不盡不實、以偏概全、極盡誤導之能事的諮詢,例如它只談供應,不談分配;只談「住大啲、住鬆啲」,不談負擔能力;只談「公私合營」發展農地,不談《土地收回條例》……諸如此類。今天倒想再提出一個較少談及、但絕對不容忽視的面向,就是一味追求供應的數目,不談空間的合理布局。 Continue reading “供應太集中 逼爆新界北"

多項選擇題式的反智辯論

快餐、常餐、午餐定晚餐?來來去去咪又係嗰樣嘢!

相信大家都聽過麥兜這個經典故事,與麥兜成長環境相近的典型「港孩」,亦肯定對多項選擇題的考試形式耳熟能詳。我們從小已經由背誦為主的教育制度規範得既欠缺批判和獨立思維,亦對於未來社會缺乏想像力。除了如雨傘運動般決堤式的大爆發外,我們的公民社會和公民質素,看來亦只能停留在選擇快餐或常餐的水平。

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誰來分享融合「肥肉」? 文: 鄒崇銘

2014.07.21---肥肉
自由行內地旅客迫爆香港,鬧市旺區購物區盡變藥房金舖的天堂。在新界東北計劃被揭發用作「富豪雙非城」,因而改稱為「香港人的新市鎮」之前,大型跨境旅客購物商場亦是規劃焦點之一。不過,近日已有議員提議在落馬洲一帶發展「室內工展會」式的邊境商業城,假如得到政府和城規會開綠燈的話,明年內便可開張大吉,把大量「一簽多行」常客堵截在邊境,不用像新界東北那樣還要等十年八載。 Continue reading “誰來分享融合「肥肉」? 文: 鄒崇銘"

東鐵西鐵官商勾結 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2014-04-15

東鐵西鐵官商勾結

坦白說,筆者近月已寫了不少有關港鐵的評論,本來也覺得相當厭悶,問題是,港鐵近期幾乎每天都有新聞,而且不是一般的負面,無奈只好繼續評論下去。上周初就有報道指兩鐵合併後,東鐵沿線商業設施大幅增加,變相免補價獲批多達23 億元的樓面;上周末則有西鐵錦上路站一帶,由港鐵負責進行的錦田南規劃檢討「突襲城規會」,大量鄉郊住宅及農地劃作港鐵主導下發展的超級豪宅區。

必須重提當年「理據」

凡此種種,其實皆指向一個顯而易見、明白無誤的客觀事實: 「官商勾結」。假如以往港人對所謂官商勾結的印象,更多只是出於沒有具體根據的揣測,則港鐵乃是完全以商業模式營運的上市公司,政府一方面作為它的大股東,另一方面卻無時無刻向它作利益輸送,平白把港人的寶貴公共資產拱手送予私人公司的股東,這種「強搶民產」並把之私有化的行為,實在令人側目!

關於西鐵錦上路站一帶的發展,筆者必須重提一筆舊事(生怕大家可能善忘未必記得):就在不到五年前的高鐵巨大爭議中,運輸及房屋局堅持高鐵要直達市中心,公共專業聯盟則提出錦上路方案,而時任的運房局局長鄭汝樺當年提出的主要理據之一,正正就是錦上路一帶多屬私人土地,須要耗費巨額公帑收地,以興建高鐵總站周邊的新市鎮及商業配套設施,因此公專聯方案並不可行云云。

言猶在耳,政府卻宣布把西鐵站及車廠周遭用地進行規劃檢討,才令人驚覺其範圍原來覆蓋逾半個錦田八鄉盆地。

不過,最為特別的是,今次發展局並非自行規劃檢討,而是邀請港鐵合作──不但就西鐵站及車廠上蓋物業,同時亦就周遭一百多公頃用地進行研究。日後港鐵自然亦會一如既往,通過非公開招標的方式與私人發展商合作,上蓋物業發展項目的透明度極低,令市民無法監察其運作是否合乎公眾利益。

如此規劃檢討的結果,不問可知,肯定是以港鐵及日後參與發展商的利益、而非以區內居民以至整體社會的利益為依歸。

港鐵在大圍、火炭和烏溪沙等站的上蓋物業,是沿着鐵路一字排開的屏風樓,正好成為規劃標準劣質化的典型;作為港鐵最大股東的特區政府,可說是間接助長屏風樓的罪魁禍首。是以兩年前筆者早已預言,南北長逾一公里的八鄉車廠,將來勢必成為香港最「宏偉」的屏風樓,巍巍然屹立於錦田八鄉平原之上,結果當然亦是不幸言中!

除了典型的港鐵屏風樓之外,新發展區還會在西鐵站一帶興建大量公屋,令整區的住宅數目增至三萬多個,未來人口則多逾九萬人,竟然與面積大它三倍的古洞北相若。這一方面反映八鄉錦田這片香港僅有少數的鄉郊社區,未來或有可能變成「人煙稠密」的繁華鬧市;而另一方面,它同時又如天水圍的災難性規劃一樣,區內並不涉及任何產業及就業配套,意味居民必須乘坐西鐵,早出晚歸地跑到都會區去上班,而八鄉錦田只是一個純居住用的「睡覺城市」。

消滅農地賺錢至上

事實上,由港鐵規劃用作興建公屋的土地,正正亦是目前香港其中一些最活躍的耕地,每天向市民輸送最新鮮的蔬菜;而附近的非原居民村,則住了世世代代在這裏扎根的非原居民(至於原居民村,自然悉數剔除在拆遷範圍之外)。這難免令人聯想到三個月前的《施政報告》,提出「檢討現行的農業政策,以提升生產力和促進可持續發展,包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術,為市民提供優質的農產品,亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮詢」。

事有湊巧,漁農界別議員何俊賢就在差不多同一時間提出利用堆填區發展「綜合農業村」。他表示「認同香港土地資源不足,對本地傳統農業帶來影響」,故此較早前已到台灣「植物工廠」視察最新農業高新科技,包括水耕技術。「目前當局有意發展新界,藉着土地重新規劃,可把握這機遇,把棕地及復修後的堆填區發展水耕種植,帶來雙贏局面」;他又建議政府撥出合適土地,建立引入農業優先理念的「綜合農業村」、「平衡城市規劃與漁農業發展的矛盾」。

毫無疑問,《施政報告》和漁農界別議員所提倡的,乃是以消滅農地為前提的、權貴化和賺錢至上的所謂現代化農業,實際目的乃是圈地以作地產霸權的後盾,並把鄉郊社區的多元生態除之而後快。相比之下,民間提倡的則是以人為本、以大自然為本,真正達到綜合和均衡發展的可持續農業,旨在重建互助合作的社區生活,為傳統社區探索合乎生態原則的發展道路,兩者可說是差之毫釐,謬之千里。或許未來八鄉錦田的收地過程中,政府便會提出遷往堆填區的安置建議;這亦將會成為由漁農界議員建議的嶄新消滅農地策略的起步點。

影子長策會成員
鄒崇銘

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白石角又流標東北所為何事? 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-31
A25 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

白石角又流標東北所為何事?

最近數月,樓市顯著調整的趨勢已愈來愈明顯,一些奇形怪狀的言論亦層出不窮。繼上月港鐵天榮站上蓋物業再度流標,日前白石角海景黃金地皮亦以流標收場。多達七家發展商投入的標價,竟然全都低於政府估價兩成或以上。可見無論大小發展商、無論手上有多少土地儲備、無論中資還是港資,皆一致對後市極為看淡,擔心高價投地一旦遇上樓市崩潰,勢必造成災難性的投資損失,重演1997 年「八萬五」的慘況。

坊間至今仍有不少評論指出,由於近年香港建築成本大幅飆升,甚至出現建築費較地價還高、「酵母比麵粉更貴」的情況!

發展商的利潤水位大幅收窄,因而入市意欲也隨之大減。須知道,相對於其他行業來說,地產業的成本結構相當透明,我盤算中的那一盤賬,跟你盤算的其實大同小異,但不同項目的利潤水平卻可差天共地,箇中涉及極大的風險和投機成分。若以現時白石角一帶的樓價計算,新盤成本和利潤比率大家均心知肚明,但後市風險高得難以估計,才是難以克服的根本因素。

固然,起碼從表面上來說,建築成本還是提供尚佳的借口,讓發展商可為接連流標事件打圓場。就算大家深明今年稍後時間有無數新盤排隊推出市場,割喉式的減價戰一觸即發,但發展商也斷不能現在便公開說「三個月後推出的新盤將劈價兩三成」!

近期仍有個別龍頭發展商聲稱,由於建築成本一直高踞不下,因此樓價下調空間只會有限。這種論調無疑等於說,因為麵粉加酵母貴過麵包,因此麵包價錢便一定會企硬;麵包師傅不會做賠本生意,故此即使麵包待至發霉也不會減價!
問題的另一方面則在於,到底是什麼「市場因素」令本地建築成本不成比例地急劇飆升?儘管梁班子過去兩年大力推地,令新盤開工量亦有所提升,但仍遠遠未達到政府訂下的指標。自2007 年曾蔭權推出的十大建設計劃,港珠澳大橋、廣深港高鐵以至幾條港鐵支線相繼動工,早已令全港變成一個大工地,人手和建材供應亦難免大為緊絀。由公帑支付的基建投資,是土地開發的前期必需工程,為日後的地產發展鳴鑼開道,但現時卻由於基建發展過急,反而令普遍建築成本高漲,反過來影響地產業的利潤空間,政府則變成主要的負面「市場因素」,實不能不說是一大諷刺!

有趣的是,曾一度是政府御用智庫的智經研究中心,最近卻就視為重災區的建造業是否存在勞工短缺的問題而大唱反調—— 「若說建造業人力不足導致工資高漲,看來也欠缺說服力……,建造業失業率回落至2011 年6 至8 月的4.2%,註冊建造業工人在2011 年亦超過28萬人。當時政府評估未來十年建造業人手供求,認為工人人數已經足夠。2008 年以來建造業失業率一直高於其他行業,2012 年失業率為4.9%,就業不足率高達7.9%,明顯高於整體3.3%的失業率及1.5%的就業不足率,不似出現人手荒。政府現時鼓勵新人入行,到日後十大工程結束,甚至可能出現更多有人冇工開的問題。」

這邊廂,大小發展商對新推出地皮望而生畏;那邊廂,梁班子卻沿用兩年來的政策,把增加土地供應視為「重中之重」,兩者形成極為詭異的荒誕對照。以新一年度的賣地計劃為例,陳茂波便把大量綠化地納入其中,惹來保育人士群起圍攻。現時樓市顯著回落的客觀數字,其實已明白無誤地一語道破,樓價高企主要是內部和外圍經濟因素使然,增加土地供應根本是遠水難救近火。假如梁班子仍無視市場的急劇變化,一往無前地繼續「盲搶地」、「盲推地」,大量土地供應碰上外圍不利因素,最終只會重演「八萬五」的災難性後果。

這難免令人聯想到「周顯式」的陰謀論預言,指梁振英五年任內的最大目標,就是要把香港的樓市推冧,讓既得利益集團能夠重新洗牌,為中資地產商提供進佔空間。陰謀到底有多真確外人難以證明,但起碼兩年來的事態發展趨勢,至今彷彿仍沿着劇本設定的方向發展,委實不能不令人感到觸目驚心;尤其是新界東北的發展計劃,大量土地規劃用途不明不白,就更難避「深港同城化」的猜測。假如梁振英真的並非傳說中的「夜神月」,手執主宰地產業的「死亡筆記」,則擱置新界東北計劃將會是最正路的選擇。

影子長策會成員
鄒崇銘

A25003.1