信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2014-04-15

東鐵西鐵官商勾結

坦白說，筆者近月已寫了不少有關港鐵的評論，本來也覺得相當厭悶，問題是，港鐵近期幾乎每天都有新聞，而且不是一般的負面，無奈只好繼續評論下去。上周初就有報道指兩鐵合併後，東鐵沿線商業設施大幅增加，變相免補價獲批多達23 億元的樓面；上周末則有西鐵錦上路站一帶，由港鐵負責進行的錦田南規劃檢討「突襲城規會」，大量鄉郊住宅及農地劃作港鐵主導下發展的超級豪宅區。

必須重提當年「理據」

凡此種種，其實皆指向一個顯而易見、明白無誤的客觀事實： 「官商勾結」。假如以往港人對所謂官商勾結的印象，更多只是出於沒有具體根據的揣測，則港鐵乃是完全以商業模式營運的上市公司，政府一方面作為它的大股東，另一方面卻無時無刻向它作利益輸送，平白把港人的寶貴公共資產拱手送予私人公司的股東，這種「強搶民產」並把之私有化的行為，實在令人側目！

關於西鐵錦上路站一帶的發展，筆者必須重提一筆舊事（生怕大家可能善忘未必記得）：就在不到五年前的高鐵巨大爭議中，運輸及房屋局堅持高鐵要直達市中心，公共專業聯盟則提出錦上路方案，而時任的運房局局長鄭汝樺當年提出的主要理據之一，正正就是錦上路一帶多屬私人土地，須要耗費巨額公帑收地，以興建高鐵總站周邊的新市鎮及商業配套設施，因此公專聯方案並不可行云云。

言猶在耳，政府卻宣布把西鐵站及車廠周遭用地進行規劃檢討，才令人驚覺其範圍原來覆蓋逾半個錦田八鄉盆地。

不過，最為特別的是，今次發展局並非自行規劃檢討，而是邀請港鐵合作──不但就西鐵站及車廠上蓋物業，同時亦就周遭一百多公頃用地進行研究。日後港鐵自然亦會一如既往，通過非公開招標的方式與私人發展商合作，上蓋物業發展項目的透明度極低，令市民無法監察其運作是否合乎公眾利益。

如此規劃檢討的結果，不問可知，肯定是以港鐵及日後參與發展商的利益、而非以區內居民以至整體社會的利益為依歸。

港鐵在大圍、火炭和烏溪沙等站的上蓋物業，是沿着鐵路一字排開的屏風樓，正好成為規劃標準劣質化的典型；作為港鐵最大股東的特區政府，可說是間接助長屏風樓的罪魁禍首。是以兩年前筆者早已預言，南北長逾一公里的八鄉車廠，將來勢必成為香港最「宏偉」的屏風樓，巍巍然屹立於錦田八鄉平原之上，結果當然亦是不幸言中！

除了典型的港鐵屏風樓之外，新發展區還會在西鐵站一帶興建大量公屋，令整區的住宅數目增至三萬多個，未來人口則多逾九萬人，竟然與面積大它三倍的古洞北相若。這一方面反映八鄉錦田這片香港僅有少數的鄉郊社區，未來或有可能變成「人煙稠密」的繁華鬧市；而另一方面，它同時又如天水圍的災難性規劃一樣，區內並不涉及任何產業及就業配套，意味居民必須乘坐西鐵，早出晚歸地跑到都會區去上班，而八鄉錦田只是一個純居住用的「睡覺城市」。

消滅農地賺錢至上

事實上，由港鐵規劃用作興建公屋的土地，正正亦是目前香港其中一些最活躍的耕地，每天向市民輸送最新鮮的蔬菜；而附近的非原居民村，則住了世世代代在這裏扎根的非原居民（至於原居民村，自然悉數剔除在拆遷範圍之外）。這難免令人聯想到三個月前的《施政報告》，提出「檢討現行的農業政策，以提升生產力和促進可持續發展，包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術，為市民提供優質的農產品，亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮詢」。

事有湊巧，漁農界別議員何俊賢就在差不多同一時間提出利用堆填區發展「綜合農業村」。他表示「認同香港土地資源不足，對本地傳統農業帶來影響」，故此較早前已到台灣「植物工廠」視察最新農業高新科技，包括水耕技術。「目前當局有意發展新界，藉着土地重新規劃，可把握這機遇，把棕地及復修後的堆填區發展水耕種植，帶來雙贏局面」；他又建議政府撥出合適土地，建立引入農業優先理念的「綜合農業村」、「平衡城市規劃與漁農業發展的矛盾」。

毫無疑問，《施政報告》和漁農界別議員所提倡的，乃是以消滅農地為前提的、權貴化和賺錢至上的所謂現代化農業，實際目的乃是圈地以作地產霸權的後盾，並把鄉郊社區的多元生態除之而後快。相比之下，民間提倡的則是以人為本、以大自然為本，真正達到綜合和均衡發展的可持續農業，旨在重建互助合作的社區生活，為傳統社區探索合乎生態原則的發展道路，兩者可說是差之毫釐，謬之千里。或許未來八鄉錦田的收地過程中，政府便會提出遷往堆填區的安置建議；這亦將會成為由漁農界議員建議的嶄新消滅農地策略的起步點。

影子長策會成員
鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-31
A25 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

白石角又流標東北所為何事？

最近數月，樓市顯著調整的趨勢已愈來愈明顯，一些奇形怪狀的言論亦層出不窮。繼上月港鐵天榮站上蓋物業再度流標，日前白石角海景黃金地皮亦以流標收場。多達七家發展商投入的標價，竟然全都低於政府估價兩成或以上。可見無論大小發展商、無論手上有多少土地儲備、無論中資還是港資，皆一致對後市極為看淡，擔心高價投地一旦遇上樓市崩潰，勢必造成災難性的投資損失，重演1997 年「八萬五」的慘況。

坊間至今仍有不少評論指出，由於近年香港建築成本大幅飆升，甚至出現建築費較地價還高、「酵母比麵粉更貴」的情況！

發展商的利潤水位大幅收窄，因而入市意欲也隨之大減。須知道，相對於其他行業來說，地產業的成本結構相當透明，我盤算中的那一盤賬，跟你盤算的其實大同小異，但不同項目的利潤水平卻可差天共地，箇中涉及極大的風險和投機成分。若以現時白石角一帶的樓價計算，新盤成本和利潤比率大家均心知肚明，但後市風險高得難以估計，才是難以克服的根本因素。

固然，起碼從表面上來說，建築成本還是提供尚佳的借口，讓發展商可為接連流標事件打圓場。就算大家深明今年稍後時間有無數新盤排隊推出市場，割喉式的減價戰一觸即發，但發展商也斷不能現在便公開說「三個月後推出的新盤將劈價兩三成」！

近期仍有個別龍頭發展商聲稱，由於建築成本一直高踞不下，因此樓價下調空間只會有限。這種論調無疑等於說，因為麵粉加酵母貴過麵包，因此麵包價錢便一定會企硬；麵包師傅不會做賠本生意，故此即使麵包待至發霉也不會減價！
問題的另一方面則在於，到底是什麼「市場因素」令本地建築成本不成比例地急劇飆升？儘管梁班子過去兩年大力推地，令新盤開工量亦有所提升，但仍遠遠未達到政府訂下的指標。自2007 年曾蔭權推出的十大建設計劃，港珠澳大橋、廣深港高鐵以至幾條港鐵支線相繼動工，早已令全港變成一個大工地，人手和建材供應亦難免大為緊絀。由公帑支付的基建投資，是土地開發的前期必需工程，為日後的地產發展鳴鑼開道，但現時卻由於基建發展過急，反而令普遍建築成本高漲，反過來影響地產業的利潤空間，政府則變成主要的負面「市場因素」，實不能不說是一大諷刺！

有趣的是，曾一度是政府御用智庫的智經研究中心，最近卻就視為重災區的建造業是否存在勞工短缺的問題而大唱反調—— 「若說建造業人力不足導致工資高漲，看來也欠缺說服力……，建造業失業率回落至2011 年6 至8 月的4.2%，註冊建造業工人在2011 年亦超過28萬人。當時政府評估未來十年建造業人手供求，認為工人人數已經足夠。2008 年以來建造業失業率一直高於其他行業，2012 年失業率為4.9%，就業不足率高達7.9%，明顯高於整體3.3%的失業率及1.5%的就業不足率，不似出現人手荒。政府現時鼓勵新人入行，到日後十大工程結束，甚至可能出現更多有人冇工開的問題。」

這邊廂，大小發展商對新推出地皮望而生畏；那邊廂，梁班子卻沿用兩年來的政策，把增加土地供應視為「重中之重」，兩者形成極為詭異的荒誕對照。以新一年度的賣地計劃為例，陳茂波便把大量綠化地納入其中，惹來保育人士群起圍攻。現時樓市顯著回落的客觀數字，其實已明白無誤地一語道破，樓價高企主要是內部和外圍經濟因素使然，增加土地供應根本是遠水難救近火。假如梁班子仍無視市場的急劇變化，一往無前地繼續「盲搶地」、「盲推地」，大量土地供應碰上外圍不利因素，最終只會重演「八萬五」的災難性後果。

這難免令人聯想到「周顯式」的陰謀論預言，指梁振英五年任內的最大目標，就是要把香港的樓市推冧，讓既得利益集團能夠重新洗牌，為中資地產商提供進佔空間。陰謀到底有多真確外人難以證明，但起碼兩年來的事態發展趨勢，至今彷彿仍沿着劇本設定的方向發展，委實不能不令人感到觸目驚心；尤其是新界東北的發展計劃，大量土地規劃用途不明不白，就更難避「深港同城化」的猜測。假如梁振英真的並非傳說中的「夜神月」，手執主宰地產業的「死亡筆記」，則擱置新界東北計劃將會是最正路的選擇。

影子長策會成員
鄒崇銘