供應太集中 逼爆新界北

自土地大辯論展開以來,公眾其實已經充分認識到此乃一次不盡不實、以偏概全、極盡誤導之能事的諮詢,例如它只談供應,不談分配;只談「住大啲、住鬆啲」,不談負擔能力;只談「公私合營」發展農地,不談《土地收回條例》……諸如此類。今天倒想再提出一個較少談及、但絕對不容忽視的面向,就是一味追求供應的數目,不談空間的合理布局。 Continue reading “供應太集中 逼爆新界北”

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多項選擇題式的反智辯論

快餐、常餐、午餐定晚餐?來來去去咪又係嗰樣嘢!

相信大家都聽過麥兜這個經典故事,與麥兜成長環境相近的典型「港孩」,亦肯定對多項選擇題的考試形式耳熟能詳。我們從小已經由背誦為主的教育制度規範得既欠缺批判和獨立思維,亦對於未來社會缺乏想像力。除了如雨傘運動般決堤式的大爆發外,我們的公民社會和公民質素,看來亦只能停留在選擇快餐或常餐的水平。

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誰來分享融合「肥肉」? 文: 鄒崇銘

2014.07.21---肥肉
自由行內地旅客迫爆香港,鬧市旺區購物區盡變藥房金舖的天堂。在新界東北計劃被揭發用作「富豪雙非城」,因而改稱為「香港人的新市鎮」之前,大型跨境旅客購物商場亦是規劃焦點之一。不過,近日已有議員提議在落馬洲一帶發展「室內工展會」式的邊境商業城,假如得到政府和城規會開綠燈的話,明年內便可開張大吉,把大量「一簽多行」常客堵截在邊境,不用像新界東北那樣還要等十年八載。 Continue reading “誰來分享融合「肥肉」? 文: 鄒崇銘”

東鐵西鐵官商勾結 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2014-04-15

東鐵西鐵官商勾結

坦白說,筆者近月已寫了不少有關港鐵的評論,本來也覺得相當厭悶,問題是,港鐵近期幾乎每天都有新聞,而且不是一般的負面,無奈只好繼續評論下去。上周初就有報道指兩鐵合併後,東鐵沿線商業設施大幅增加,變相免補價獲批多達23 億元的樓面;上周末則有西鐵錦上路站一帶,由港鐵負責進行的錦田南規劃檢討「突襲城規會」,大量鄉郊住宅及農地劃作港鐵主導下發展的超級豪宅區。

必須重提當年「理據」

凡此種種,其實皆指向一個顯而易見、明白無誤的客觀事實: 「官商勾結」。假如以往港人對所謂官商勾結的印象,更多只是出於沒有具體根據的揣測,則港鐵乃是完全以商業模式營運的上市公司,政府一方面作為它的大股東,另一方面卻無時無刻向它作利益輸送,平白把港人的寶貴公共資產拱手送予私人公司的股東,這種「強搶民產」並把之私有化的行為,實在令人側目!

關於西鐵錦上路站一帶的發展,筆者必須重提一筆舊事(生怕大家可能善忘未必記得):就在不到五年前的高鐵巨大爭議中,運輸及房屋局堅持高鐵要直達市中心,公共專業聯盟則提出錦上路方案,而時任的運房局局長鄭汝樺當年提出的主要理據之一,正正就是錦上路一帶多屬私人土地,須要耗費巨額公帑收地,以興建高鐵總站周邊的新市鎮及商業配套設施,因此公專聯方案並不可行云云。

言猶在耳,政府卻宣布把西鐵站及車廠周遭用地進行規劃檢討,才令人驚覺其範圍原來覆蓋逾半個錦田八鄉盆地。

不過,最為特別的是,今次發展局並非自行規劃檢討,而是邀請港鐵合作──不但就西鐵站及車廠上蓋物業,同時亦就周遭一百多公頃用地進行研究。日後港鐵自然亦會一如既往,通過非公開招標的方式與私人發展商合作,上蓋物業發展項目的透明度極低,令市民無法監察其運作是否合乎公眾利益。

如此規劃檢討的結果,不問可知,肯定是以港鐵及日後參與發展商的利益、而非以區內居民以至整體社會的利益為依歸。

港鐵在大圍、火炭和烏溪沙等站的上蓋物業,是沿着鐵路一字排開的屏風樓,正好成為規劃標準劣質化的典型;作為港鐵最大股東的特區政府,可說是間接助長屏風樓的罪魁禍首。是以兩年前筆者早已預言,南北長逾一公里的八鄉車廠,將來勢必成為香港最「宏偉」的屏風樓,巍巍然屹立於錦田八鄉平原之上,結果當然亦是不幸言中!

除了典型的港鐵屏風樓之外,新發展區還會在西鐵站一帶興建大量公屋,令整區的住宅數目增至三萬多個,未來人口則多逾九萬人,竟然與面積大它三倍的古洞北相若。這一方面反映八鄉錦田這片香港僅有少數的鄉郊社區,未來或有可能變成「人煙稠密」的繁華鬧市;而另一方面,它同時又如天水圍的災難性規劃一樣,區內並不涉及任何產業及就業配套,意味居民必須乘坐西鐵,早出晚歸地跑到都會區去上班,而八鄉錦田只是一個純居住用的「睡覺城市」。

消滅農地賺錢至上

事實上,由港鐵規劃用作興建公屋的土地,正正亦是目前香港其中一些最活躍的耕地,每天向市民輸送最新鮮的蔬菜;而附近的非原居民村,則住了世世代代在這裏扎根的非原居民(至於原居民村,自然悉數剔除在拆遷範圍之外)。這難免令人聯想到三個月前的《施政報告》,提出「檢討現行的農業政策,以提升生產力和促進可持續發展,包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術,為市民提供優質的農產品,亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮詢」。

事有湊巧,漁農界別議員何俊賢就在差不多同一時間提出利用堆填區發展「綜合農業村」。他表示「認同香港土地資源不足,對本地傳統農業帶來影響」,故此較早前已到台灣「植物工廠」視察最新農業高新科技,包括水耕技術。「目前當局有意發展新界,藉着土地重新規劃,可把握這機遇,把棕地及復修後的堆填區發展水耕種植,帶來雙贏局面」;他又建議政府撥出合適土地,建立引入農業優先理念的「綜合農業村」、「平衡城市規劃與漁農業發展的矛盾」。

毫無疑問,《施政報告》和漁農界別議員所提倡的,乃是以消滅農地為前提的、權貴化和賺錢至上的所謂現代化農業,實際目的乃是圈地以作地產霸權的後盾,並把鄉郊社區的多元生態除之而後快。相比之下,民間提倡的則是以人為本、以大自然為本,真正達到綜合和均衡發展的可持續農業,旨在重建互助合作的社區生活,為傳統社區探索合乎生態原則的發展道路,兩者可說是差之毫釐,謬之千里。或許未來八鄉錦田的收地過程中,政府便會提出遷往堆填區的安置建議;這亦將會成為由漁農界議員建議的嶄新消滅農地策略的起步點。

影子長策會成員
鄒崇銘

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白石角又流標東北所為何事? 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-31
A25 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

白石角又流標東北所為何事?

最近數月,樓市顯著調整的趨勢已愈來愈明顯,一些奇形怪狀的言論亦層出不窮。繼上月港鐵天榮站上蓋物業再度流標,日前白石角海景黃金地皮亦以流標收場。多達七家發展商投入的標價,竟然全都低於政府估價兩成或以上。可見無論大小發展商、無論手上有多少土地儲備、無論中資還是港資,皆一致對後市極為看淡,擔心高價投地一旦遇上樓市崩潰,勢必造成災難性的投資損失,重演1997 年「八萬五」的慘況。

坊間至今仍有不少評論指出,由於近年香港建築成本大幅飆升,甚至出現建築費較地價還高、「酵母比麵粉更貴」的情況!

發展商的利潤水位大幅收窄,因而入市意欲也隨之大減。須知道,相對於其他行業來說,地產業的成本結構相當透明,我盤算中的那一盤賬,跟你盤算的其實大同小異,但不同項目的利潤水平卻可差天共地,箇中涉及極大的風險和投機成分。若以現時白石角一帶的樓價計算,新盤成本和利潤比率大家均心知肚明,但後市風險高得難以估計,才是難以克服的根本因素。

固然,起碼從表面上來說,建築成本還是提供尚佳的借口,讓發展商可為接連流標事件打圓場。就算大家深明今年稍後時間有無數新盤排隊推出市場,割喉式的減價戰一觸即發,但發展商也斷不能現在便公開說「三個月後推出的新盤將劈價兩三成」!

近期仍有個別龍頭發展商聲稱,由於建築成本一直高踞不下,因此樓價下調空間只會有限。這種論調無疑等於說,因為麵粉加酵母貴過麵包,因此麵包價錢便一定會企硬;麵包師傅不會做賠本生意,故此即使麵包待至發霉也不會減價!
問題的另一方面則在於,到底是什麼「市場因素」令本地建築成本不成比例地急劇飆升?儘管梁班子過去兩年大力推地,令新盤開工量亦有所提升,但仍遠遠未達到政府訂下的指標。自2007 年曾蔭權推出的十大建設計劃,港珠澳大橋、廣深港高鐵以至幾條港鐵支線相繼動工,早已令全港變成一個大工地,人手和建材供應亦難免大為緊絀。由公帑支付的基建投資,是土地開發的前期必需工程,為日後的地產發展鳴鑼開道,但現時卻由於基建發展過急,反而令普遍建築成本高漲,反過來影響地產業的利潤空間,政府則變成主要的負面「市場因素」,實不能不說是一大諷刺!

有趣的是,曾一度是政府御用智庫的智經研究中心,最近卻就視為重災區的建造業是否存在勞工短缺的問題而大唱反調—— 「若說建造業人力不足導致工資高漲,看來也欠缺說服力……,建造業失業率回落至2011 年6 至8 月的4.2%,註冊建造業工人在2011 年亦超過28萬人。當時政府評估未來十年建造業人手供求,認為工人人數已經足夠。2008 年以來建造業失業率一直高於其他行業,2012 年失業率為4.9%,就業不足率高達7.9%,明顯高於整體3.3%的失業率及1.5%的就業不足率,不似出現人手荒。政府現時鼓勵新人入行,到日後十大工程結束,甚至可能出現更多有人冇工開的問題。」

這邊廂,大小發展商對新推出地皮望而生畏;那邊廂,梁班子卻沿用兩年來的政策,把增加土地供應視為「重中之重」,兩者形成極為詭異的荒誕對照。以新一年度的賣地計劃為例,陳茂波便把大量綠化地納入其中,惹來保育人士群起圍攻。現時樓市顯著回落的客觀數字,其實已明白無誤地一語道破,樓價高企主要是內部和外圍經濟因素使然,增加土地供應根本是遠水難救近火。假如梁班子仍無視市場的急劇變化,一往無前地繼續「盲搶地」、「盲推地」,大量土地供應碰上外圍不利因素,最終只會重演「八萬五」的災難性後果。

這難免令人聯想到「周顯式」的陰謀論預言,指梁振英五年任內的最大目標,就是要把香港的樓市推冧,讓既得利益集團能夠重新洗牌,為中資地產商提供進佔空間。陰謀到底有多真確外人難以證明,但起碼兩年來的事態發展趨勢,至今彷彿仍沿着劇本設定的方向發展,委實不能不令人感到觸目驚心;尤其是新界東北的發展計劃,大量土地規劃用途不明不白,就更難避「深港同城化」的猜測。假如梁振英真的並非傳說中的「夜神月」,手執主宰地產業的「死亡筆記」,則擱置新界東北計劃將會是最正路的選擇。

影子長策會成員
鄒崇銘

A25003.1

不要棺材酒店更不要棺材劏房 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-10
A19 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘
不要棺材酒店更不要棺材劏房

東京的棺材房酒店相信大家都聽過,甚至已成為遊客獵奇的特色景點;在香港我們還未見有棺材房酒店,但近日卻大事報道棺材劏房,一劏十二伙月租還逾2000 元。看來和東京相比,同樣是寸金尺土的香港,我們對待外地遊客還是較有熱誠,對待本地市民的住房問題,則未免吝嗇和涼薄得多。或許在可見的將來,棺材劏房會成為自由行旅客的嶄新熱門景點亦未可料。

運輸及房屋局剛發表的《長遠房屋策略》諮詢報告,對實施「租金管制」表示感到極大憂慮,對於「劏房發牌」亦有相當大保留。與此同時,剛公布的非長者單身人士的申請公屋數目,已超逾十二萬二千大關,首次超越一般家庭申請數目。但長策報告指經過諮詢後,發現不少地區均強烈反對以插針方式興建專為單身人士而設的公屋,因此建議政府要審慎行事,相信房委會最終亦會放棄有關建議。無庸諱言,在這樣的政策環境下,單身人士的住房處境將日益嚴竣,棺材劏房亦會成可見將來的發展趨勢。

另一邊廂,政府早前完成了《香港承受及接待旅客能力評估報告》,預測到2023 年會有1 億人次的旅客湧港,比去年激增近一倍。商務及經濟發展局局長蘇錦樑表示,香港屬外向型經濟體系,故不應該、亦不能夠就旅客人數設上限。蘇錦樑說,雖然這會為本地人帶來不便,但呼籲市民要考慮旅遊業對就業及經濟情況的貢獻。然而由於酒店供應會相當緊張,政府將增加酒店房間的供應。

不斷增加香港酒店的房間供應,會對本地市民的住房困境帶來什麼影響?事實上,除了在新發展區規劃的酒店用地外,近年市區商住和工廠大廈改建酒店或賓館,已是雨後春筍,月前北角一場無牌賓館大火,就更揭示官方數字很可能只反映現實的冰山一角。恰巧大部分新酒店所佔用的,正是鬧市舊區的商住用地,也就是原有中小型租住單位以至劏房的集中地。在「十個煲只得九個蓋」的情況下,繼續增加香港酒店的房間供應,難免亦意味香港可租住單位數目將進一步萎縮。

與此同時,香港迪士尼樂園在公布去年業績時表示,現時每五個旅客就有一個無法入住樂園的酒店,房間供應已經完全飽和,因此在現有兩間酒店之間的6.4 公頃用地,計劃興建第三間全新酒店,提供750個房間。

我在看到這則新聞的時候,第一個即時的反應是:6.4 公頃用地提供750 個房間,豈不是每公傾僅能提供約100 餘個房間?若按照目前香港的公屋建築密度,則每公頃已足夠興建約800 個單位!筆者當然明白不能作如此簡單的類比,也知道迪士尼的用地不可能改作興建住宅,但這個數字上的差距也未免過於驚人,實在難免令人深思,假如未來香港用作增建酒店的用地,悉數改用作解決市民住房的需要,將可增加何等巨額數目的住宅單位?換句話說,在現時香港「不應該、亦不能夠就旅客人數設上限」的情況下,市民為了「旅遊業對就業及經濟情況的貢獻」,又付出了多大的成本和作出多少的犧牲?

搵快錢須付代價

然而,正如筆者在剛出版的新書《以銀為本:7 評香港產業及人口政策》中指出,在目前中港融合的大趨勢下,市民固然需要承受巨大的社會成本;但即使單純從經濟效益來說,是否必然有利於旅遊業以至工商百業的長遠發展?自2006 年香港經濟復蘇以來,香港失業率長期維持在5%以下,即使在2008年金融海嘯後亦無顯著回升,近年更跌至接近3%的極低水平,印證了中港融合對提供就業職位的積極作用;但期間堅尼系數卻不斷上升,香港社會的貧富差距急劇擴大,不但反映中層就業崗位和向上流動機會的受阻,亦反映低收入人士的收入增長遠較高收入人士緩慢,其生計即使通過最低工資亦無法保障,現在甚至要出動低收入津貼來加以維繫。

顯而易見,隨着中港融合帶來的龐大商機,為香港經濟增長提供了巨大動力,但這些唾手可得的搵快錢機會,代價卻是令香港工商百業的質素停滯不前。
只要看看每天無數自由行旅客源源湧入,香港的藥房只要儲備足夠的奶粉、藥物和化妝品,財富自會源源不絕滾滾而來,還那會有空去開拓什麼新的業務?旅遊飲食零售服務業早已供不應求,又那裏會有心思提高服務質素?試問香港那裏會有一家食肆,侍應可以不用跑着落單和上菜的?中港融合所帶來重量不重質,甚至「向最低標準競逐」(race to the bottom)的眾多經濟活動,長遠來說必定會削弱香港的競爭力。「而旅遊業對就業及經濟情況的貢獻」,本身能否站得住腳也就很成疑問。

影子長策會成員
鄒崇銘
A19002.1

裕民坊送大蛋糕 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-03
A21 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

裕民坊送大蛋糕 市建局「深得人」

2014 年初春,迎來了市建局歴來最大的重建項目──裕民坊進行單一招標,未談條件便先向發展商送一個大蛋糕──自行斥資17 億元興建平台,以支持1700 個單位的住宅項目,即平均每個單位先送100萬元聘禮!而市建局此舉的理由也真夠特別,竟然是為確保平台的建築質素──大概以後所有餅店都要自己養雞,然後生雞蛋,確保蛋糕的質素是也!

真不能說是日光之下無新事,繼大受歡迎的張震遠告老還鄉之際,又迎來了出手更闊綽的蘇慶和,市建局自然是深慶得人,而普羅市民當然亦「深㷫得人」。須知有能力承擔如此巨型項目的發展商,在香港「五隻手指都用唔晒」,根本不用招標已可猜知誰會中標!超級財團投標之餘還可大啖蛋糕,而舊區街坊貧無立錐之餘,亦只能遙望2 萬元一呎的天價豪宅而輕歎。

觀乎現時的重建項目只提供商品化房屋及向豪宅化發展,根本沒有興建任何對應基層市民的房屋。本身向上流動性不高的基層市民根本無法受惠於市區重建,而其居住空間更是一點一點地在重建過程中被壓縮。故此,當我們討論基層住屋的問題為何在近年愈見困難時,甚至劏房不只在唐樓出現,而擴展至工廠大廈,市區重建絕對是一個不應被遺忘的因素。同時,這亦叫人明白為什麼政府眼中的市區重建的成果,成為了小市民眼中的惡果。

在此筆者倒想把關注焦點,放在那形狀恍如超級大蛋糕的平台。假如港鐵上蓋以屏風樓而聞名於世,則市建局的蛋糕樓亦不遑多讓。雖知市區舊樓唐樓大多只有五、六層,但一經市建局收購重建,便不但樓高突然提升十倍,地面數層更會變身商場、停車場平台,比四周的舊樓唐樓還要高:早年土發公司的旺角朗豪坊,已是一個眾所周知的典型例子;而其後的荃灣七街╱萬景峯更是蛋糕+屏風的樣版;由囍帖街化身成的囍歡里就更不用說,驟眼看以為是一條人性化的步行街,實際上是兩條棺材型的「蛋卷樓」。
在市建局的構想圖中,裕民坊的蛋糕平台除了容納巴士總站和社區設施外,還會提供開放給公眾使用的公共休憩空間。或許它是仿效古巴比倫的空中花園,入口卻永遠只會置於公眾找不到的地方,並且永遠只會讓上蓋豪宅的居民能找到!這種形同把公共空間轉贈私人的做法,其實同樣是在大慷納稅人之慨,雖多年來已一直廣為人所詬病,卻還可以理直氣壯地繼續在裕民坊重現。

不過,個人覺得像裕民坊這種蛋糕平台,最大的缺失仍在於對城市生命線的破壞。任何曾路經裕民坊的市民都知道,這裏原保存了星羅棋布的橫街窄巷,不但令整個社區四通八達,居民出入暢通無阻,而且街頭巷尾總隱藏着各種小趣味,這些看似微細的社區空間布局,正是香港城市的最重要資產之一。套用建築大師嚴迅奇的話,它們像是無數小口袋般的公共空間,總能為市民帶來不斷的驚喜。
相比之下,待日後蛋糕平台落成之後,整個裕民坊的生命線便完全被切斷。設想居民日後從觀塘地鐵站出來,便必定會直接被送到密蔽的行人天橋,然後輸送進蛋糕平台的心臟──即那種由千篇一律連鎖店組成的商場。日後蛋糕平台固然亦會容納街市設施,但毋須建築師解說,我們全都早已知道,那必然亦會放在最隱蔽最難找的角落。

Jane Jacobs 在《偉大城市的誕生與衰亡》(1961)一書中,對這種現代主義的規劃建築模式,進行了歷來最徹底的批判,就連王于漸的新書Diversity and Occasional Anarchy(2013),亦對她推崇備至(當然筆者是否認同王氏對Jacobs 的解讀,又另作別論,詳見拙作《以銀為本:7 評香港產業及人口政策》(2014))。在Jacobs 看來,現代建築標誌着人類能戰勝並複製大自然、人定勝天及捨我其誰的啟蒙精神。但作為規劃建築門外漢的她卻一語道破:這些只是專家們一廂情願的幻想,完全漠視了城市使用者、社區居民自下而上的聲音。

對Jacobs 來說,規劃不能從專家的空想出發,而是必須先從用家的需要出發;她所推崇備至的狹窄人行道和街巷網絡,正是社區居民最樂於使用的公共空間。這裏沒有僵化劃分、功能單一的公共空間,沒有什麼專用的綠化帶,樹木只會點綴在街道的兩旁。但這裏卻是居民集體創造的共同空間,承載着城市生活開放流動的可能性。在五十多年之後的香港,Jacobs的簡單夢想看來仍是遙不可及。
影子長策會成員
鄒崇銘

A21002.1