反對丙崗建豪宅 (Y/NE-PK/2)

就Y/NE-PK/2 之修訂申請,土地正義聯盟 現向城規會表達強烈的反對,原因如下:

1. 在上次申請建議,發展商以清城路為通往「計劃」的唯一車輛通道。經鄰近居民與三間學校師生家長的反對,認為清城路原設計其實無法承擔日後增加的使用量,該段道路亦因學校區內人流眾多而無法擴建,因此發展商若以清城路為通往「計劃」的唯一車輛通道,只會更加造成交通擠塞,對學生構成無法避免的危險。於是發展商在今次申請,便將連接「計劃」的車輛通道,轉為在風采中學旁的丙崗路,這更加不可接受。因為丙崗路是一條單程路,負荷車輛流量有限,而且丙崗路更是通往丙崗村、大龍村、松仔圍村,安圃村及雞嶺居民唯一的交通消防通道,如遇任何擠塞,消防車無法有效進行救援。我們更擔心若「計劃」上馬施工,重型車輛使用丙崗路,更會對村民造成很大的危險。而且丙崗路擴闊也有限度,無法應付「計劃」新增車輛的需要。因此,本聯盟認同村民和學校的意見,「交通道理」是無法解決,城規會及政府部門應斷然拒絕發展商的申請。

2. 破壞河道,水浸村民。石上河在被發展範圍內近松仔圍有三段河流,在上次申請被填平,今次發展商終於保留。但我們仍擔憂發展商及對河流的破壞。特別是不知道將來河流是誰管理。河流是所有自然生態之源,農業的基本,亦是主要排水道。將石上河納入發展計劃內,試問發展商會保護原有河流生態環境嗎? 另一方面,河流被堵塞的話,發展計劃旁的農地及村民都會受到水浸影響。這是否對原有居住的村民另類迫遷。

3. 嚴重影響附近的農戶。河道被發展商管理,農戶取水地方被截斷和不便,名副其實的握殺當地及本港的農業,到時只會更多農地被荒廢,發展商便再入紙申請豪宅,這樣城規會和政府部門成為破壞農地「共謀」,很難令外界信服不是官商勾結。

4. 迫遷原有居住的村民,造成很大的滋擾。範圍內的部份土地持有人在不知道情況下被通知納入範圍,而租戶更是最後才得悉要面臨迫遷。發展計劃內的村民很多都是年老多病的長者,他們因為這個發展計劃每天都膽戰心驚。究竟發展「低密度豪宅」是為誰? 政府真的「以人為本」嗎?

5. 官商勾結之嫌。發展商計劃使用丙崗路,政府便為發展商擴闊路面;發展商要有過河通道,政府也可能為發展商鋪橋搭路,這些都是有官商勾結之嫌。另外,民政署一直沒有與原有居住的村民溝通,明顯沒有做好溝通的橋樑。我們會密切監察任何官商勾結的行為。

因此,本聯盟反對上述計劃的申請。我們重申,城規會和政府部門應重視鄉郊土地的價值,做到「農地零損失」,締造可持續的城鄉發展。低密度豪宅更明顯不是用來解決住屋需要,附近的天巒,空置單位甚多便可知。請城規會致力把關,不要為發展商圖利而不顧丙崗村及清河邨整體可持續的發展,更不要協助發展商繼續破壞當地的生態及社區環境。既然計劃是破壞生態及交通難於負荷,請城規會斷然拒絕發展商任何修修補補的申請。

//

失實誤導 硬銷爭議計劃 立即停播「新界東北」及「長者生活津貼」宣傳片

我們是一班受新界東北發展計劃以及長者生活津貼影響的村民及老人家。我們反對破壞環境和逼遷居民的東北發展,也反對長者生活津貼加設資產審查,要求設立全民退休保障。但當市民不斷就政策發聲反對,負責審議的立法會仍未決定之時,特區政府卻違背一貫做法,濫用權力,製作多條硬銷兩項計劃的宣傳片,試圖誤導公眾,影響輿論及議會。我們對這種做法深感憤怒!

●戲子扮市民 誤導公眾

新聞處製作的長者生活津貼宣傳片,找戲子扮市民,以片面的資訊誤導公眾,特別是受計劃影響的老人家。片中戲子的對白包括「有經濟需要就可以申請」、「申報入息同資產好簡單」、「早啲推出就好了」等等,無視大部分長者都不符申請資格的事實。新界東北新發展區(《父女篇》和《母子篇》)宣傳片更離譜,片中完全沒有任何有關新發展區的細節及帶來的影響:多少人的家園生計將被毀?多少綠色環境將被破壞?內容空洞,純粹以溫情生活片段洗腦,逼市民接受計劃是「香港人的新市鎮」。

●未審議即推銷 干預議會討論

政府簽發給電視台的牌照均要求電視台撥出時段播放政府的宣傳片,賦與自己極大的宣傳力,理應謹慎運用。新聞處製作的宣傳片,過往絕大部分都是用來宣傳行政當局按法定權力推行的政策、已經獲立法會通過撥款的政策,以及呼籲市民就未決定的政策提供意見。政府近年卻一改慣例,以硬銷式宣傳片推銷廣受社會爭議而立法會又未完成審議的政策,試圖製造輿論以影響議會決定。此舉突顯了行政當局濫用權力,漠視議會的趨勢。另外,政府不斷重播長者生活津貼和新界東北的硬銷宣傳片,也變相擠壓了播放其他政府資訊的時段。

●政府宣傳片應受廣管局廣告指引規管

通訊事務管理局對電視台播出的廣告有嚴格規管,指引列明「廣告所傳達的信息必須準確,不得以隱瞞或不清楚交待重要事實的手法」,以及如果有理由相信廣告會令關注該等事宜的人士不滿就不應播放。可是,基於不明原因,政府宣傳片不受指引規管,導致政府可以誇張失實的手法,透過電視宣傳政策。當中央政策組邵善波講明政府要打輿論戰,可以預想,誇張失實的政策宣傳片將愈來愈泛濫,必須有制度規管。

基於上述理由,我們要求特區政府:

1)      馬上停播新界東北發展計劃及長者生活津貼的宣傳片,停止洗腦宣傳

2)      將政府宣傳片納入通訊事務管理局的管制範圍

發起團體:打鼓嶺/坪輋保衛家園聯盟、古洞北發展關注組、粉嶺北農村及居民聯席、全民退休保障聯席、土地正義聯盟

二○一二年十一月十九日

勿讓南生圍豪宅計劃咸魚翻生!

文:陳劍青@本土研究社

南生圍自上回過城規會申請失敗,今年中地產商已經蠢蠢欲動,頻頻諮詢環團,攏絡公關專才,等待出擊好時機,勢要將一個根本不應用來做房地產的地方破壞。當新界東北融合告急,蓮塘告急,又龍尾告急,南生圍就來趁亂申請發展(A YL-NSW 218),民間社會又多一個「告急」的地方。

就算多忙也好,也要為發展表一表態,不要讓地產商藉勢暗渡陳倉!

恒基三大新賤招

申請人南生圍發展公司是在昔日南生圍有「焦土政策」,濕地不斷無故起火扣減生態價值,大量檸檬桉被無辜燒死,今次申請又有新攪作:


上圖:圖中可見最新南生圍地產發展部分,整個項目將會把全港第二大的蘆葦床徹底消滅。

1)     刻意誤導城規會:

在早前的環評報告中,曾提及南生圍惹遊人喜愛的「蘆葦床」對生態環境相當重要。然而,由於現時發展商的計劃要將這個全港最第二大的「蘆葦床」開發殆盡,它在突然又貶抑「蘆葦床」因多年欠打理,故發展不會太大影響生態價值。生態價值這個觀點不是你在環評報告提及的嗎? 為了合理化發展,現時卻稱「蘆葦床」沒有價值,你知道「蘆葦床」不只是有生態價值,還有公共意義嗎? 每逢週末,大量遊人都在此。

這種對於自然及公共價值的無視,暴露了地產發展摧毀土地,利用多少公關修辭也包裝不了的本質。

2)     學長實偷魚塘壆報大數:

由於南生圍位處拉母薩濕地的「緩衝帶」(buffer zone),所有發展都需要配合濕地「零損失」(No Net Loss)的規劃原則。然而,現時發展商要開發的土地全都是濕地,又怎樣No Net Loss呢? 在南生圍附近的豐樂圍,長實研發了一種相當取巧的「偷地」方式,將魚塘的「壆」拆掉充當新增濕地面積,用以取代其他被破壞的魚塘濕地。這種利用規劃漏洞的做在豐樂圍遭到環保團體非議,批評造數,現在地產商又在南生圍重施故技,在數字上做到「零損失」。


圖:中間紅、紫線包圍的南生圍,是拉母薩爾濕地(紫線) 範圍之內

究竟規劃署為何可以讓拆魚塘壆計入新增濕地? 魚塘壆不應是魚塘的一部份嗎?

圖:藍色許多都是魚塘壆,聲稱是新增濕地的”wetland creation”

看圖中顯示,我們亦可以看到「水鄉式」的嶄新地產發展(The Water Gardens),不知是豪宅被水包圍還是水被豪宅包圍,總之你中有我,我中有你,共存共生。這些私有化的水體,竟又計入了「零損失」的數字遊戲中。消滅了南生圍水鄉,還要吃掉水鄉的概念來設計豪宅,這不是很嘔心嗎?

圖:南生圍地產項目The Water Gardens (水鄉)

3)     「沒有地產商 南生圍只會愈來愈差」

除上誤導、造數,地產商以威嚇的描述,務求令南生圍能在城規會通過。例如,有關南生圍著名的「桉樹」(Eucalyptus),發展商說如果沒有發展商的濕地保育計劃,揚言未來很快就會全部消失。又在規劃申請中說魚塘沒有發展商的保育計劃,未來將會完全喪失原有的濕地功能 (6.3)。這是否代表若果政府不批准,地權人就不應好好管理好這片土地?

規劃申請中,更說到如果我們選擇沒有發展(No Development)的話,「就會令地權人重新開展養魚業,到時生態價值將會大減」,這根本是完全混淆視聽的說法。首先,要攪一種破壞生態環境的魚業,不是「發展」是什麼呢? 而養魚業並不一定是破壞環境的,是否在說許多漁護署或WWF在米埔推行的《優質魚塘計劃》也在破壞環境呢?

地產商刻意製造「不發展 就會死」的印象,以偽專業/假數字逼使市民接受方案,在這報告內可見一斑。

圖:根據沒有發展(No Development)的描述,商業魚塘將會復興,大幅影響南生圍生態價值 (底部)

居屋疑雲— 為何南生圍可以起居屋?

是次發展,地產商聲言預留了一塊土地給政府建居屋,以博取市民支持,洗去南生圍是用來建豪宅的形象。當然,計劃內所謂預留土地做居屋發展的土地,既不是在是次發展申請的項目,又不是由發展商興建,而且佔發展範圍內的土地不足一成。但這卻是一個相當弔詭的建議:為何現時地產商竟然有這樣的權力,可以說預留了土地給政府做居屋發展? 他憑什麼可以借居屋之名挾持民意上馬的?

現時發展商請來的公關溫文儀是關鍵的人物。翻查資料,原來他是梁營的房屋政策幕僚,在梁振英上台後已經很快被委任做「房委會委員」。官商勾結,會否就是原因?

香港不是深圳,那邊的后海灣有個樓盤叫「紅樹林」就是剷去紅樹林濕地上蓋的,我們這邊的南生圍根本不是一個應該變成住宅區的地方。現在,這裡只能經過單程路或橫水渡進入,究竟發展商如何可放得下960座3層高共1600個豪宅單位呢?

這個時候,居屋作為公眾利益,去申請興建一條新公路打通南生圍的理由的確是最佳的時機。計劃中建議在山貝河興建一條公路打通南生圍與工業邨,以配合這裡5座居屋的交通需要。此路一開,鄰近一直沒有交通網絡的東城里、天福圍將會隨之淪陷,後患無窮!

圖:發展商建議建公路跨過山貝河,打通工業邨與南生圍,大量在山貝河覓食的雀鳥將受影響。

一人一信 反對南生圍建千座豪宅!

南生圍長期都處於「告急」狀態:有申請就透過公眾動員反對,每一次都要重新向傳媒指出南生圍的重要性,疲於奔命。長遠真正解決的,不是要接受發展商任何「平衡」方案,而是要將這片土地透過城規會重新改劃做「濕地保育區」(CA),還地於民。到時,就算有地權的人,也只得跟從規劃意向保育,無法再做豪宅發展申請。

另一種方式就是透過民間保育基金將土地回購作保育發展。如果政府可以動用400億在新界東北向發展商及原居民收地大攪中港融合,為何不能拿數億來保護香港人重視的南生圍魚塘帶!

然而,在這個鄉郊改劃還未出現之先,我們必先要將計劃推倒。現在,我們發起一人一信 反對南生圍建千座豪宅」,希望在11月16日前動員萬封反對信,逼令城規會拒絕地產商計劃申請。各位可在本組填寫意見信,將會把意見自動轉發至城規會。把握機會,完完整整地保衛南生圍!

一人一信 反對南生圍建千座豪宅化
http://localresearchcommunity.wordpress.com/namshangwai/

請即加入救救南生圍濕地Facebook專頁
http://www.facebook.com/savenamsangwai

南生圍濕地最終保衛戰 (2010)
http://www.inmediahk.net/%E5%8D%97%E7%94%9F%E5%9C%8D%E6%BF%95%E5%9C%B0%E6%9C%80%E7%B5%82%E4%BF%9D%E8%A1%9B%E6%88%B0-0

南生圍(A_YL-NSW_218)規劃申述 (完整版)
http://www.sendspace.com/file/zzcmdu

南生圍:檸檬桉的遺書
http://www.inmediahk.net/%E5%8D%97%E7%94%9F%E5%9C%8D%EF%BC%9A%E6%AA%B8%E6%AA%AC%E6%A1%89%E7%9A%84%E9%81%BA%E6%9B%B8

保存綠化環境 反對劣質城市發展 (A/Y/YL/5)

保存綠化環境 反對劣質城市發展

致規劃署及城市規劃委員會各委員:

土地正義聯盟就新界元朗馬田壆丈量約份第120約地段第1818號餘段、第1846號餘段、第1850號(部分)、第1851號、第1852號餘段、第1853號餘段、第1855號餘段、第1857號餘段及第1858號餘段(部分)和毗連政府土地把把「政府、機構或社區(1)」地帶改劃為「住宅(丙類)」地帶 (在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄) (規劃申請編號:A/Y/YL/5),提出以下的意見,敬希各委員垂注:

一、 換湯不換取藥。這次修改:只是 回應部門的意見,及提交一份經修訂的總剛發展藍圖和環境噪音影響評估,並建議把在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄。其實沒有處理過去眾多團體、村民及地區持份者反對將把「政府、機構或社區(1)」地帶改劃為「住宅(丙類)」地帶的反對理由。土地正義聯盟對於申請人漠視當地村民、環保團體的反對意見,表示憤怒。

二、 這次申請把在「住宅(丙類)」用途地帶所載的「屋宇」用途由第一欄移往須向城市規劃委員會申請規劃許可的第二欄,說到底都是豪宅化計劃,不能解決將「政府、機構或社區(1)」改變對社區、環境的問題。

三、 土地正義聯盟認為政府有責任保護社區及環境生態,所有發展應避開農業及耕種地;而且,政府更不應該將上址的政府土地也批給破壞社區及環境生態的申請人擬建十八座豪華獨立屋,否則與政府倡議的可持續發展及保護環境的政策背道而馳。

四、 請尊重過去的反對意見。申請人就這申請已經有數次修次,每次修改申請都有反對意見。土地正義聯盟發現申請人從來沒有考慮反對者的意見,一意孤行。我們昐望 城規會做好把關工作,尊重及接納過去相關團體的反對意見,否決申請人的申請。

此致
城市規劃委員會

土地正義聯盟
二零一二年七月二十七日

//

保存鄉郊環境 反對劣質城市化發展: 反對牛潭尾豪宅化的城規會意見書

致規劃署及城市規劃委員會各委員:

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_YL-NTM_274.html

就近日牛潭尾的城市化計劃 (規劃申請編號:A/YL-NTM/274)有以下的意見,敬希各委員垂注:

一、 侵佔官地資源:按申請資料顯示,計劃範圍內佔有三分一都屬於政府土地,並且不少官地上也有向村民批租。這樣向城規會申請政府土地資源,不僅容讓了發展商直接霸佔屬於公眾的土地資源,而且亦會無可避免摧毀範圍內十多戶村民家園,做法擾民及破壞社區。

二、 北環線資料來源神秘:據了解,北環線現時剛剛才於「我們未來的鐵路」的公眾諮詢階段,何以規劃申請人可以清楚預視北環線走線的實質位置﹖發展商一方必須向公眾及委員會澄清,這是否政府已決定的內部官方資料,還是發展商方面自行估計,用以誤導城規會委員的錯誤資訊。

三、 電纜幅射不宜發展:現時申請發展位置有架空電纜橫跨整個地方,範圍帶有幅射,會影響日常健康,故不宜作具規模的住宅發展用途。申請人聲稱,現有計劃將不會 影響現時的架空電纜,若政府未有就橫跨申請範圍內的電纜已另有安排,便會製造出200多個「幅射豪宅」,純以地產利益考慮卻無視居民的安全健康。

四、 雖然現時為貨櫃場,生態價值不高,然而申請人建議發展「商業設施」、「住宅」與「食肆」,實為「城市化」及「城市侵蝕」,與現時貨櫃場一樣違反區內鄉郊發 展方向。表面的綠化及景觀設計,亦無助於隱藏發展項目將鄉郊地區城市化的本質,如計劃申請得以批准,勢必嚴重影響該區的鄉郊村落環境。

五、 附近交通不勝負荷。由於錦鏽花園的迴旋處及竹攸路已不能負荷如此的大型發展。按申請人的計劃,將來會有201座建築物、食店及商場,有326個車位,對現時村民的影響,特別道路安全及空氣質素都帶來極大影響。

六、與原本環境不配合。申請計劃的食店及商場必影響牛潭美附近市集的生意。因此,該計劃應與附近環境、村民生活配合。

七、尊重過去的反對意見。我們新圍村村民關注組一直關注這計劃。這計劃已曾經申請數次,申請人也不斷修改計劃。我們昐望城規會也尊重及考慮過去相關團體的反對意見,慬慎處理。

土地正義聯盟

二零一二年六月一日

//