南丫島:明日的大浪西灣?

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圖:索罟灣海港

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一個「發展」規模更大,涉及利益更多的計劃,將會在南丫島南啟動。相比起大浪西灣,大浪西灣因為位處西貢及麥理浩徑,無疑是更為知名,比生態價值, 則南丫島南或勝一籌,這處有稀有品種盧文氏樹鞋,海龜也會來南丫島的深灣生蛋。然大浪西灣的「發展」,只是小商人魯連城希望建一座私人別墅,而南丫島南, 則是一個有遊艇會、酒店、住宅、避風塘等龐大利益的鴻圖大計,背後的財團,除了「南丫島島主」李建強外,更是國內最具規模的開發商雅居樂集團。

這個由本地發展商建旺集團雅居樂集團合作的項目,計劃最快於三月底提交上城規會。這個計劃去年曾提交予經濟機遇發展處,但因為發展規模過大,對環境影響太大被否決。在修改計劃後,兩集團合組,負責此項目的博寮港公司,打算再次闖關。

這個計劃的發展地點在南丫島南,對於遊人來說比較陌生。去年發展商的計劃,是將整個東澳灣以防波堤包圍,作為遊艇的泊位,沿岸則由住宅群包圍。最新 的計劃是,他不包括整個東澳灣,而只集中在東澳灣的東面。設500個固定遊艇泊位,可泊100米長的遊艇,另加一些非固定的泊位。據了解,目前全港有約 2,000個遊艇泊位,已經全滿,大部份泊位都屬十多間私人遊艇會。私人遊艇會涉及的,都是白花花的金錢,一間遊艇會的入會年費,隨時過百萬,泊位另 計,500個泊位,一年計下來就是五億元的生意。在貧富懸殊的香港,遊艇位的需求愈來愈大,並且有大型化的趨勢。目前的遊艇會擠迫,只能停泊到5至20米 長的船。此外,因為在內地泊遊艇要收稅,不少內地的富豪,也有興趣將遊艇泊到香港來。

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圖:來源自《南華早報》

遊艇會的金權味、階級味實在相當之重,因此發展商有另一層包裝,遊艇會附設有帆船中心及訓練場地,希望舉行亞洲比賽,比賽場地就在南丫島對出海面。 發展商指,一旦成立帆船中心,就可以與海南及青島等地比併,爭奪國際比賽主辦權,希望成為 “another rugby seven"的盛事,符合香港特區政府支持「盛事」的思路。海岸會設有臨海廣場,以作舉行容納千人的大型活動。

為地產利益,住宅自然少不得。發展商最新的計劃是不會發展生態價值較高農地,相反,佢地希望以現時持有的農地交換政府 CA 地建樓,將會有700至800座低密度住宅。另設Spa Hotel,共有120間房,位置就位於鄰近深灣的東澳。

對於環境的影響,今日《蘋果日報》及《南華早報》也訪問了世界自然基金會及長春社,世界自然基金會的梁士倫表示,擔心光害會破壞海龜的環境。長春社 的李少文更放重話,說「我同佢地講唔使傾,無論點改都唔會支持。」且看兩個組織會否堅持。發展商的計劃之中,表示會興建生態公園及有機農場,這些設施往往 是用作籠絡環團之用。

被上岸、被賣地

南丫島南的居民,又作何反應?南丫島南不同於南丫島北的過度發展,人口不多,兩條主要村落模達灣及模達村,常住居民分別約為四十人左右。原居民多只 剩下年老長者,近七成居民也是租屋的非原居民。兩者的反應也是迴異——原居民很多都已經賣地予發展商,估計發展商已囤積過百萬呎農地,作價都十分之低,他 們自然是支持「發展」,對於非原居民而言,搬來這邊居住,為的都是寧靜以及較低廉的租金,一旦「發展」,相信不少居民都無法在這裡住下去。

這個困局而大浪西灣也有相似之處,周邊是美好的自然環境,鄉村孤處其中,沒有足夠的公共服務以及能夠自營的經濟模式,農業在「無政策」下被消滅了,單在南丫島南就有過百萬呎農地荒廢,變成地產商換地的籌碼。漁業也是同樣,財政預算案其中有一個提議,就是禁止拖網漁船在本港作業,直接扼殺漁民生計。他們的出路?就是接受低薪的服務業職位。這個東澳的發展計劃,就表示因為將會很多長途船來港,在他們停留幾個月至一年期間,正可創造一些水手及酒店服務的職位,亦能推動維修業。這不就是香港「第三產業化」的縮影?

作為草船的東澳?真正目標:索罟灣

這個項目規模之大,確是令人吃驚。這令人疑惑的是,這個計劃會不會只是草船一隻,真正的目標其實不在東澳?最近,政府公佈索罟灣前石礦場用地已完成 修復,準備撥入勾地表。發展商真正的目標,會否是這塊石礦場用地?據了解,YMCA已去信政府,希望將此處批出予YMCA,作為興建營地之用,當中涉及的 條件不明,例如他們會否交出馬鞍山的現有營地作「發展」之用?然而無論是營地還是賣地的問題都是,這片土地又是一塊塊地劃出去變成公眾不准進入的「私人地 方」。建旺集團已落成的一個發展項目,位於南丫島的牙駮灣,正是這種發展模式。

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地產霸權進軍南丫島:遊艇、豪宅、酒店

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地產霸權進軍南丫島!雅居樂及建旺合組的博寮港有限公司,正式向城規會申請, 在如今一片翠綠,居民只在十人左右的南丫島南部的東澳及榕樹澳,興建900個豪宅單位、一楝設有120個房間的酒店,並在海面部份建設避風塘,供500艘 遊艇停泊。計劃規模之大,是超乎想像的,整個計劃佔地853,520平方米,足有125個標準足球場之大。陸地的部份達423,520平方米,南丫島分區 規劃大綱圖的原有規劃為「農地」、「自然保育區」及「海岸保護區」。海面的部份則為430,000平方米,發展商申請更改為「綜合發展區」(沒錯﹗海面都 可以搞的!)。如獲通過,政府的訂定的規劃用途,原來在地產霸權下不過是一紙空文。計劃完成後,整個南丫島南部幾乎都被發展商私有化,對於生態亦造成無可 挽回的改變,危及寄居於南丫島的瀕危絕種生物盧文氏樹鞋及同樣珍貴的綠海龜。

漠視原有生態及規劃大綱

申請人博寮港有限公司指,計劃中將建成帆船中心,並將爭辦國際賽事,「向全世界展示亞洲帆船中心的形象」,並推動香港旅遊業,「令香港水域更富吸引力」。

然發展商擬大規模發展的南丫島南,如今只四條人口不多的原居民村,包括模達灣、模達、東澳及榕樹下,總計人口在三百左右。其餘大部份土地均為荒廢農 地、海灘及自然環境。在政府提出的南丫島分區規劃大綱圖用途不符,在南丫島南,大部份土地均被劃為「自然保育區」及「海岸保護區」,根據政府的「指引」, 任何在上讀兩項分類土地上的發展,只有「對保護原有自然環境具必要性及凌架性公眾利益的基建設施,也會可能獲我批准。」此外,南丫島南的深灣是「具特殊科學價值地點 SSSI」,可是發展商的計劃是就在深灣背面的東澳,也會發展住宅群及酒店。

如今是行山客熱愛,自由開放的南丫島南,日後只會變成一堆服務有錢人、私有化、封閉的設施。

上圖為發展商提交申請的地點,下為分區規劃大綱圖,深綠色部份為「自然保育區」,淺綠色為「農地」,近海岸的青色地則為「海岸保護區」。

悶聲發大財

這項計劃的利益有多少?

申請更改土地用途,是發展商常見的做法。不過發展商今次的做法比較特別,是次的申請是更改政府土地的用途,一旦通過計劃後,發展商仍須與政府商討換地的事宜。發展商的計劃是,以在區內已經買入,他們認為生態價值較高的農地,與政府交換這些已改變用途的政府土地。

依據發展商的申請計劃,我們可以大致估算整項計劃的利益。豪宅方面,發展商擬建一百三十多萬平方呎樓面,以每呎一萬元計算,利益也約為一百三十億。 五百個遊艇泊位,筆者不能清楚掌握數字,但參考一般遊艇會數十萬至一百萬會費,泊位另計的制度,估計每年收益約為數億元。一百二十個房間的酒店,年收益也 在億元以上。另有三十萬平方吹商業設施,以及九百個單位的管理費用收益。

發展商的成本呢?

筆者隨意於東澳及模達找來二十多塊土地查冊,調查的結果很有趣。所有農地均已轉賣發展商,而所有屋地均有居民保留。一直以來,南丫島居民均只認識建 旺發展有限公司,該公司十多年來一直默默向居民收購土地。從居民口中得知,收購價格不算太高。但因土地閒置,農業亦早已不復六、七十年代,因此居民也售出 很多土地予建旺。建旺後來與雅居樂集團合作此項目,組成博寮港有限公司。

一個問題是,發展商在土地的成本上,究竟是多少?筆者不能完全掌握,但從查冊結果中,可以知道一點線索。

在查冊的二十多塊土地上,可以發展至少有十宗交易,是由建旺發展有限公司或其旗下的其他公司,將數塊甚至數大塊的土地一併轉移至博寮港有限公司或是 其前身億誠發展有限公司,涉及的金額大約為五億四千餘元。當然這肯定不是全部的交易總金額,但這個數字也肯定大大高於收地的成本,這大約只是建旺將土地轉 移至博寮港有限公司的代價。如果以此除了今次申請改用途的四十多萬平方米計算,土地成本每平方米只須千多元,如果轉回常用的單位每平方呎的話,只是約百多 元。

當然,這樣的計算不完整,也未計及與政府換地所需補回的地價。
檢視較大的地圖

圖:發展商的發展範圍。

私家車路

申請文件要注意的另一點,是發展商打算在南丫島南興建私家車路,要仔細閱讀文件,才可以看到:

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圖:發展商擬建184個車位。

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圖:發展商擬建的行車路。上圖為發展商提交的設計圖,下為筆者藍色標示出的私家車路

如今在南丫島也確是有車路,是在北面發電廠,為連接電廠與風車之用,車輪也只限於電廠的維修車輛。如今發展商計劃興建一條車路,連接類近模達的住宅群、東澳灣的遊艇會以及東澳的酒店及住宅群。

盧文氏樹蛙與綠海龜

這項發展計劃也早有風聲,發展商亦曾將項目提交至去年成立的經濟機遇發展處,但不獲支持,原因是發展規模及對生態影響也太大。根據世界自然基金會,在2009年9月提交予環境局的文件中提到發展計劃將「影響盧文氏樹蛙,它是在 Wild Animals Protection Ordinance 下受保護的動物,亦是在 IUCN 紅色警示名單之中,即是瀕危絕種的生物……發展計劃鄰近深灣,綠龜海灘,同受 WAPO 保護,牠同樣是在 IUCN 紅色警示名單之中。(未來建築物的)燈光會影響牠們的路線。」兩種生物也受香港的《野生動物保護條例》保護,不過在兩年前的2009年,漁護署才興高采烈地宣佈瀕危綠海龜回流香港生蛋

公眾諮詢將於5月27日結束,城規會暫定於7月8日審議,反對計劃者也可以加入 facebook 群組

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圖:「畫家」筆下的東澳。

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圖(《南華早報》):現有的東澳灣及背面綠海龜產蛋之地深灣。

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圖:立於深灣的警告牌

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南丫島清理單車行動,數十單車被即時壓毀

圖:兩部全新的單車被送進垃圾壓縮機

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旅客步出南丫島榕樹灣碼頭,第一道的風景往往是泊滿通道兩旁的單車。然而在3月26日,地政總署引用《土地﹝雜項條文﹞條例》,指單車佔用政府土地,並給 予兩日的通知要求所有車主移走單車。今早政府各部門採取聯合行動,將為數近四十至五十部單車沒收,並即時棄置。政府對單車泊位的規劃不完善,不少單車使用 者也會在最方便的地方停泊單車。政府引用法律給予一至兩日的通知,強行沒收單車拍賣,一直備受爭議,去年大圍的居民便曾經抗議。2011年上半年的資料,政府充超過6000部單車,每部平均售價僅為26元,被指為賤賣。今次署方在南丫島的行動,更是直接將單車棄掉,連將單車轉交予政府物流署拍賣的程序也省掉,被沒收的單車當中,不少均是全新的單車。如果以每部26元計算,署方今次也浪費近千元的公帑,並加強堆填區負荷。

榕樹灣一直就是否興建單車停泊處有爭議,歷經十年,支持者主要認為碼頭兩旁的單車嚴重阻塞通道。今年榕樹灣碼頭的單車停泊處工程刊憲, 單車泊位500個,造價一千五百萬,即每個泊位需要50,000元。支持及反對者也分別去信政府,反對者不全然是反對興建單車停泊處,而是對選址、造價以 及設計有疑問。有居民曾建議另一選址於郵政局外,惟不獲政府接納。單車停泊處的選址之所以企硬,原因也可能與政府打算在不久的將來重啟榕樹灣填海計劃有關。

沒收單車的行動一直被詬病,通知期短令很多單車使用者也沒足夠的時間知悉時間並將單車移走。而政府移走單車後又會迅速拍賣,令擁有人難以贖回單車, 在今次榕樹灣的清理單車行動上,署方更是直接將單車送往堆填區。行動的理據又往往不足,一些佔用路面停泊的單車並不一定真正阻塞了通道。

圖:張貼於單車上的通告

圖片由 Living Lamma 提供。

屏風樓殺到錦上路 居民希望留住鄉郊

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在二月初公布的財政預算案,住宅供應是其中一個焦點。財政司曾俊華宣布,將會發展錦上路西鐵站上蓋及西鐵八鄉車廠提供8700個住宅單位。錦上路站和八鄉 車廠上蓋,總樓面­面積約650萬平方尺,比起大圍港鐵站上蓋的屏風樓群更多出幾十萬平方尺。除此之外,政府還想趁西鐵站上蓋發展,將城市化計劃深入八鄉 的核心鄉郊地區,為該區帶來翻天覆地­的轉變。

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講座︰「自駕遊」駛出的融合意外

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日期:三月十七日(六)
時間:下午2-5時
地點:獨立媒體(香港)辦公室(灣仔軒尼詩道365號富德樓9/F)
講者:陳劍青(土地正義聯盟)、李梓敬(自由黨)

「本土」的公義問題 系列論壇
香港獨立媒體網 及 土地正義聯盟 合辦

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