由曾蔭權年代的坪洲—喜靈洲連島方案、交椅洲填海,到梁振英政府2030+的「東大嶼都會」、以至今屆林鄭政府提出的「明日大嶼」,在中部水域填海造地的計劃已經長期放在特首枱頭。反對填海造島的理由實在太多,無論由公共財政走向,到超支、無法完成的威脅,對環境的破壞,還有對未來居住者的生命安全都有重大危機。不過,計劃帶來的影響不止於此。

填海理論上不會帶來任何對人類的迫遷,然而在政府多年的施政,常常會提出不少所謂「發展願景」,無論這些願景最終有否實現,都會令到相關土地的價值上升,或「有上升的理由」。舉例:新界東北的「前身」如古洞無煙城等,正正於90年代末董建華年代開始提出,於是不少財團都在90年代開始囤積農地,只是因為計劃多次改動而一直未能動用土地,慢慢成為今日的新界東北發展。

財團囤地當然不會看中政府以收回土地特惠補償率計算的補償(現時償率為每平方呎農地基本定率1,040 元、每平方呎屋地基本定率2,062.5 元),相反,囤積土地是為了在規劃過程中,令到自己有足夠的議價能力同政府拗數、甚至改動計劃。例如土盟2016年就介紹了恒基地產在馬屎埔囤積多幅農地,然後2013年政府公佈「加強版傳統新市鎮」模式,即是由政府統一收地,改為容許擁有4萬呎相連土地的地主直接補地價並申請修訂地契直接發展,這就是所謂的「四萬呎原址換地」。而政府在2014年提交城規會審議的規劃圖則,也配合了地產商們的囤地範圍。

財團買地之後有兩個做法,一是會先趕走在農地上的耕作或居住者,寧可荒置不用,這是確保萬一政府收地時,交回土地的過程順利;二是會繼續允許原本的農民繼續耕作,但地主往往要求農民隨時可以交回土地。可是,原本在土地耕作的農民卻可能無從得知業權已轉手,而土地上的泥土、寮屋權益也確實應該屬於農戶,於是地主與農戶之間的土地紛爭就會出現。

2017年,坪洲涌口、大龍口相繼有農戶被迫遷,牽涉事件的既有對岸愉景灣的主要發展這香港興業旗下公司,亦有新成立的「艇仔」。雖然地主並沒有表明迫遷的理由,但這些迫遷事件手法和情況與古洞、馬屎埔十分相似。

坪洲樓價本來一直低於全港水平,翻查2012報章報導,當時坪洲樓盤平均呎價大約是2600元,一個350呎的單邊海景單位,叫價只是97萬。不過,當2014年政府提出計劃在中部水域填海興建人工島,建立「東大嶼都會」,鄰近人工島的坪洲,土地價值就出現大變化。坪洲翠濤花園一個連天台的兩房單位,2014年以呎價7335元售出,貴絕坪洲。而在2017年3月坪洲的四個住宅成交,平均呎價大約5600元,當中坪麗苑一個已補地價的居屋單位,更以呎價6558元成交。

東大嶼人工島正正是重蹈新界東北的覆轍:地產商預視土地即將隨「願景」升值,收購及囤積土地等待正式發展時,便可以跟政府爭取原址改劃發展。而當中這過程將會引發大量迫遷、無理大幅加租等問題,梅窩、坪洲以至大嶼山其他村落,都可能面臨這威脅。尤其梅窩也算是香港比較保存得完整的農業區,但當局打算在人工島起路去梅窩,勢為當地農村景觀帶來衝擊。

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