鄉事近來動作多多,地產建設商會先提出釋放「祖堂地」的發展潛力,繼而以福元哥為首的傳統鄉事提出降低祖堂地買賣門檻,太子劉業強和應。在1月村選之前,既是掉出新論述頂住以張學明、何君堯為首的西環系鄉事派,也是高度配合土地大辯論開發農地、「公私合營」的主旋律。

祖堂是新界獨有的土地持有制度,這是源於華夏以宗族為經濟、行政、土地分配單位的傳統,並被當日的殖民地認可,設立「祖堂」制度承載這種土地持有方式。現時新界有約4000個祖、約2000個堂;而「祖」和「堂」很多時不只擁有一塊土地權益。至於面積,商會指祖堂地佔地2000平方公頃,然而對於這個數字,如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查,應該比較難證實。

「祖」一般是以先人,又或者一族的開基者創立,並由創立人的男性嫡系子孫相傳,因此「祖」通常是人名,例如「鄧輯伍祖」、「文永壽祖」等,這些「祖」一般都是當年比較重要的祖先。在實際運作裡,通常「祖」會被稱為「太公」、「太太公」,後者的地位又會比前者高。

至於「堂」,通常是指「祖」或一些「祖」所賜予、供給的土地作為集體產業,並建立由親屬組織出來的集團。這些「堂」可以實質上有一個實體地方,也可以是一個概念,作為族產的管理集團。理論上,「堂」是不可以變賣或轉讓,也不得分家或割出,只能以父系親屬承繼。有些「堂」以「會」、「圍」的名議出現,但當中的歷史尚有待發掘。而「祠堂」也可以一種「堂」,所以當年侯強所講的「只要有錢祠堂都可以賣」,可能也是在講祠堂地。

根據《新界條例》,每一個祖堂都由司理(manager)管理,人數不定。張少強博士在報導指出多起上來可以有300個司理,但在之前的個案查冊裡,也會出現一個祖只有3-4位司理的情況。出任司理也要向以前的理民官、今日的新界區民政事務處註冊,需要得到特設祖堂事務處的批准。司理的更迭並不如想似般多,一般是因為族內長老的逝世才會再選,選舉方法通常以族中家法處理。

祖堂地買賣最大門檻,是必須要所有司理同意才能進行交易(《新界條例》第15條);不少原居民家族龐大,其海外分支可能也在司理名單之中,要收集所有司理簽字買賣成本極高;另一種情況是,司理去世後未有指定繼承人,或族內有不同意見,令地契上的司理人無法執行買賣決定,令到買賣無法進行。因此,不少宗室都會傾向將祖堂地出租,然後按每房之間人數或自訂協議分配租金;近年就更多將祖堂地棕地化,發展物流產業,賺取更高回報。祖堂地另一特點是幾乎不可能成功逆權侵佔,因為要證明祖堂已無法執行土地業權人職責的門檻很高,同時幾乎也沒有方法證明整個祖堂已不存在。

由於祖堂地買賣極為困難,因此只有能發展丁屋的祖堂地不多,而有些祖堂地又因為上一代司理已以廉租租予非原居民耕作和居住,令到租金收入也受限。去年7月,泥圍菜園村發生大幅加租事件,正是祖堂「鄧輯伍祖」將土地管理權外判,新公司為賺取更高收入就大幅加租超過100倍,又以各種手段命令村民必須服從,否則「後果自負」。但對祖堂持有人而言,這種發展的難度已比一般以個人或公司名義持有為高。

商會、鄉事提倡的門檻,一種是降低買賣時需要司理簽字的比例或人數至8成或更少;另一是索性在祖堂地引入公私合營,同政府有錢齊齊搵——因為現時制度搵都冇得搵。

雖然有些鄉頭會覺得祖堂地不賣,對唔住祖先;但從另一角度看,當日開基祖之所有要將部分土地以祖堂鎖死,正是要防止後人、不肖子孫賤賣族產,為後人提供「最後的土地」或共享土地。放寬祖堂地買賣若然成真,無疑在打開缺口,令發展的推土機名正言順殺入更多鄉村,更多非原居民租客和農夫會被地主迫走,祖先不希望見到的胡亂開發也會成真。

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