林鄭月娥於競選期間,一度把港鐵票價、領展和強積金對沖機制形容為「三座大山」,但最近正式否認曾有此說法。過往我也曾用過「三座大山」這個名詞,但描述對象則是港鐵、領展和市建局,與林鄭的定義可說大同小異。而我的焦點主要集中在,特區政府一手推動「國營地產霸權」,是如何通過赤裸裸的官商勾結,剝奪基層市民的居住和生計權利。

小蠔灣建公屋「技術困難」?

眾所周知,政府作為大股東的港鐵公司,其上蓋物業從來都是大型地產商的囊中物。曾蔭權主政的後期,港鐵上蓋更一度超越公開拍賣土地,成為香港最主要的私人住宅供應來源。這邊廂,在當下的「土地大辯論」中,民間團體提出小蠔灣車廠改作興建資助房屋;那邊廂,港鐵和發展局已迅速回應,明言將對此進行研究,但仍要看看存在什麼「技術困難」。

這不禁令我想起2013年民間團體曾向城規會提交的另類方案:申請減少啟德跑道上的酒店數目,從而騰出啟德站一幅土地,在完全保留體育城用地之餘,可興建近萬個資助房屋單位。當時除運輸及房屋局表態支持外,其餘如發展局和民政局等,皆悉數以「技術困難」為由反對方案。其中最令人啼笑皆非的理由包括:體育城移近海濱之後風勢較大,會影響體育賽事的進行云云!

按政府委託港鐵已進行的小蠔灣發展研究,原擬在車廠上蓋興建多達1.4萬個住宅單位,並會增設小蠔灣站作配合。倒未知是否轉作資助房屋後,未來居民會較少駕駛私家車,使用鐵路的比率比私樓居民的為高,因而令東涌線不勝負荷?除此之外,實在很難想像小蠔灣興建資助房屋的「技術困難」何在!

自地鐵於1970年代通車以來,「鐵路+物業發展」的商業營運模式,彷彿已是香港的名牌標誌。時至今日,港鐵公司更通過對外發展,推廣至內地以至全球各國。但其實甚少人會留意到,早年地鐵採取「擁有權模式」建造,以物業發展補貼興建鐵路支出;但近年如沙中線和港島西線等鐵路,已多改用「管理權模式」,由政府出資委託港鐵建造,港鐵不再擁有上蓋物業發展權。東涌線雖屬「擁有權模式」興建,但小蠔灣卻不屬於其上蓋物業之一。

與此同時,2007年地鐵與九鐵合併後,當中財務條款亦清楚訂明,港鐵將取代九鐵,以政府代理人身份發展西鐵上蓋物業。換言之,西鐵沿線物業發展權並沒有售予港鐵公司。不問可知,近年此等物業已相繼落成出售套現,巨額利潤盡是一兩家大地產商所囊括,幾乎相當於由政府庫房直接轉賬過戶!同樣不要忘記的是,尚未批出的錦上路站和八鄉車廠,同樣應按照現時小蠔灣的做法,考慮轉作資助房屋的用途。

事實上,輕鐵天榮站上蓋物業2014年兩度流標後,社會上早已出現強烈的呼聲,要求政府善用港鐵現成地盤興建資助房屋;又建議政府設立自動回撥機制,一旦再有私人住宅賣地乏人問津,政府應回撥有關土地作公營用途。事實上,現時私人市場一手樓供應已嚴重過剩,明顯出現「有價無市」的情況,政府亦大可把其他私人住宅用地,回撥作興建資助房屋之用。

歸根結柢,「鐵路+物業發展」模式過往雖然取得成功,但卻並非一種可持續的發展模式。當港鐵的新鐵路項目已趨飽和,上蓋物業發展的高峰期漸次過去,已是路人皆見的事實。過往港鐵通過上蓋物業取得的豐厚利潤,無疑能補貼鐵路服務收入的不足,提高港鐵業務組合的市場競爭力;但一利亦有一弊,近年投資銀行普遍調低港鐵的增長預測,正是由於物業收益面臨不斷萎縮的結果。

長期以來,由政府主導的港鐵和市建局等公營或半官方機構,號稱上市公司又或以商業模式運作,不應過度受政治因素的干擾。不過,試問以目前這種物業發展模式,在不受大股東控制之餘,卻完全受制於少數大型發展商的意向,在營運策略上又存在什麼理據?試問全世界會有哪門子的上市公司,大股東可以如此噤若寒蟬,對公司的發展策略無權置喙之餘,還要事事遭子公司拖後腿和對着幹?

領展打擊新市鎮發展

若從更廣泛的政治經濟學角度看,房屋政策仍沿用一貫的私營供應主導,無論港鐵、市建局又或私人發展商,直接或間接推出的住宅供應,悉數不在現有政策工具控制範圍之內。故《長遠房屋策略》提出10年建屋45萬,純屬紙上談兵的一堆數字,在具體落實推出的過程中,只能完全受市場力量操控。說穿了,所謂的市場力量,還不又是具壟斷性的地產霸權而已。

在新界較為偏遠的地區,政府過往不願意發展比例過高的資助房屋,主要理據是不能重蹈「天水圍城」的覆轍,避免低收入家庭過於集中造成的社會問題。毫無疑問,公屋居民不應注定「流放」偏遠地區;交通便利的地點,也不應「奉旨」興建私人住宅。但必須同時嚴正釐清的卻是,位置偏遠只是其中一個挑戰,港鐵和領展霸權才是天水圍面對的真正問題。

試認真想想,天水圍居民必須長途跋涉跨區就業、就學和消費,首先需要面對的是極為高昂的西鐵票價,較諸東鐵同等路程高逾一倍以上!若非政府最終推出跨區就業交通津貼,以公帑補貼上市公司的暴利,天水圍居民根本無法承擔天價的外出成本。故此就我認識的一些基層居民,均十分樂意在港鐵擔任兼職(例如月台助理),原因無他,取其同時提供免費乘車優惠而已。

不過,更加根本的問題,顯而易見,乃在於區內工商業活動的高度壟斷,盡皆由領展和長和旗下的商場把持,20多年來就連一個公共街市也沒有,買餸的價錢更是貴絕全港。可見居民完全欠缺本區經濟空間,在地就業和消費的機會遭大大扼殺,才是天水圍一直面對的真正挑戰。

即使資助房屋比例較高,低收入家庭分布較集中,也不意味社區必然出現問題;把天水圍的問題歸咎於公屋比例過高,根本只是政府刻意編織的神話,力圖掩蓋「國營地產霸權」的制度暴力!

展望未來,若仍未能對「三座大山」深切反省,認清基層市民居住和生計壓力的根源,則無論「土地大辯論」開拓多少土地,能夠提供多少資助房屋,最終仍只會任由「國營地產霸權」的欺壓,基層市民安居樂業根本無從談起。

鄒崇銘 影子長策會成員
A19 | 時事評論 | By 鄒崇銘 | 2018-06-25

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