自土地大辯論展開以來,公眾其實已經充分認識到此乃一次不盡不實、以偏概全、極盡誤導之能事的諮詢,例如它只談供應,不談分配;只談「住大啲、住鬆啲」,不談負擔能力;只談「公私合營」發展農地,不談《土地收回條例》……諸如此類。今天倒想再提出一個較少談及、但絕對不容忽視的面向,就是一味追求供應的數目,不談空間的合理布局。

被消失的空間布局

事實上,當下土地大辯論中的不少課題,早於去年的《香港2030+》諮詢中已經觸及。這除了涉及特區政府換屆後,土地供應專責小組成立,官方班底洗牌重來之外,《香港2030+》作為「規劃遠景及策略」,焦點尚且放在增長區的空間布局,例如「一個都會商業核心圈」、「兩個策略增長區」、「三條主要發展軸」……無論你同意它的建議與否,起碼也較清楚增長區的地理位置,以及未來可能面對的限制和挑戰。

相比之下,土地大辯論列出多達18個長中短期選項,到底具體分布在哪些地區?某些選項會否過於集中?對原有居民、社區和環境將帶來什麼影響?這些極為關鍵的課題,卻竟完全排除在諮詢議程之外。

其實,只須簡單看看4個「短中期」選項(即農地、棕地、私人會所和康樂設施),以解黃遠輝形容為「水深火熱」的短期供應不足,便幾近清一色集中在新界北部地區。即使政府最終通過民粹式操作,成功達成「盲搶地」的目標,帶來的巨大後遺症絕對不容忽視。

正如《香港2030+》諮詢文件已清楚闡明,未來規劃面對的其中一個挑戰,在於「居所與職位地點分布失衡」。現時非都會區已容納香港41.2%人口,但區內就業職位卻只佔全港23.8%,意味不少市民每天要長途跋涉上班,不但耗用巨額的交通開支,而且更浪費大量時間往返市區,令工餘活動和家庭關係大受影響。加上種種規劃上的缺失,不少新市鎮的社區生活就更完全欠奉,只能淪為千篇一律的「睡房城市」。

觀乎現存位於新界北部的主要發展規劃,除了新界東北、洪水橋、元朗南和錦田南這4個較為人熟悉的新發展區,尚包括皇后山、屯門54區、大埔9區和元朗橫洲、朗邊等公屋主導的項目,未來十多年將會為新界北部帶來逾31萬個新增單位,以及差不多高達90萬的新增人口【表】。較諸2014年區內336萬的總人口(已包括沙田),增幅竟高達四分之一以上!此還未包括較零散的港鐵上蓋、私營主導和鄉村式發展項目!

對外交通基建欠奉

面對如此一幅驚人的圖像,相信大家都會首先追問,未來將以什麼對外交通基建作為配套?鐵一般的殘酷事實卻擺在眼前:唯一通往市區的新鐵路,就只有延誤多年的沙中線,但也只能局部疏導大圍站以南的人流,對解決東鐵線(未來的南北線)的困局毫無幫助。至於容量更飽和的西鐵線(未來的東西線),需要應付元朗和屯門更急速的人口增長,未來更肯定會進一步「逼爆」。

當然,更為複雜的是涉及過境旅客的的問題。新界北部存在多達7個邊境口岸(包括將竣工的蓮塘/香園圍口岸),隨着中港融合和大灣區的發展,勢必令區內的交通問題雪上加霜。儘管高鐵和港珠澳大橋即將落成,惟走線皆偏離新界北部地區,服務對象只能集中於長途旅客,無法對應區內短途旅客的需要,實難以對東西鐵起到分流的作用。

至於去年初《香港2030+》提出的新界北策略增長區,更會在中長期帶來25萬至39萬額外人口(已包括前述皇后山),以及號稱創造21萬個就業職位。但同樣地,相關交通基建卻只有接駁東西鐵、貫串各大地產商農地儲備的北環線,對外交通問題竟完全沒有觸及。直至去年中發表的《公共交通策略研究》,方終於承認須就新鐵路進行研究,總算是從過往的一片空白中踏出一小步。

通過「公私合營」發展農地,作為治港班子欽定的土地供應選項,若按照官方的說法,將有賴政府提供交通基建作配套;倒未知這是否包括通往市區的交通?

對於新界北部「逼爆」,對外交通基建配套欠奉,官方的辯解是必須發展本區就業機會,讓居民毋須再遠赴維港兩岸的都會區上班。然而,綜合各區規劃文件提供的數字,因應上述短中期約100萬新增人口,區內也就僅能規劃出約20萬個職位,而且其中75%皆集中在洪水橋。但翻查資料之下,便發覺洪水橋原規劃只有10萬個職位,直至2015年第三階段公眾諮詢,方才一下子把數字推高至15萬。當中究竟包含了多少水分?相信大家都心裏有數。

再細看洪水橋的空間布局,便會發現區內將設兩大活動中心,一個在洪水橋西鐵站一帶,據說會是「新界西北區域經濟及文娛中心」,將有大型商業區、辦公室、零售和酒店等;第二個則位於天水圍西鐵站,據說將變身成「地區商業中心」,提供多幅商業用地。兩個中心合共設有6間酒店,提供4400個房間。看來如意算盤應是,發展成大灣區(尤其是深圳西部市民)的商貿旅遊中心,疏導原來前赴都會區的商務及觀光旅客。

發展農地火上加油

然而,正如土地供應專責小組的文件指出,這類經濟活動及相關土地需求,「易受外在的環境因素影響而需求波動較大」(第17頁)。小組因而批評《香港2030+》的估算過於保守,未能及早為未來潛在需求預留發展容積;但在銅幣的另一面,則是在中港融合的趨勢下,經濟活動均極具流動性和不確定性。

簡單如人民幣滙率的波動,已大大左右旅客的消費需求;內地製造業從出口轉向內銷,亦影響到對外商貿活動的走向;即使是冒起中的高科技產業,也不一定集中在此等商業區。較諸毗鄰的前海、南山和蛇口區,洪水橋是否更具競爭力?實在亦是個不小的疑問。

發展農地在近日鋪天蓋地的輿論攻勢下,已打造成土地供應必不可少的短期出路。毫無疑問,它們同樣悉數集中在新界北部,在已有的100萬新增人口之上火上加油。

但看過上述人口、交通和就業的實況後,大家仍是否堅持己見,相信殖民到這些地區,真能為基層市民創造更美好的生活?抑或根本已無可避免地,再次打造多幾個「天水圍城」的災難?

鄒崇銘 影子長策會成員

#鄒崇銘 #時事評論 – 供應太集中 逼爆新界北

Hong Kong Economic Journal A15 | 時事評論 | By 鄒崇銘 | 2018-05-14

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