唔好意思 你再住唔起土瓜灣!

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到明年,市區重建局將會成立15年。近年看到的重建模式,皆是它憑着公權力趕走舊樓的窮人、轉而發展為豪華地產項目的舊城血腥大換血。沙中線預計2019年通車,鐵路系統將穿越土瓜灣,在以鐵路擴張滋養地產業的發展模式下,可以預見,土瓜灣將會面臨翻天覆地的變化,也意味今天住在土瓜灣的窮人,其命運將會更緊繫於急速城市發展的大洪流,只能惶惶不可終日,未知何去何從。

十多年來,深水埗和大角咀變得怎樣?深水埗和大角咀舊樓林立,是近年經歷急速重建的地區,基層住戶尤其是租戶所受的影響最為巨大。根據2011年的人口普查,全港住戶入息中位數為20500元,其中深水埗的入息中位數約為16000元,近年該區的貧窮人口一直佔整區的四分一以上,是全港最高比例的地區之一。租住私人樓宇的住戶中,高達七成半居於租金8000元以下的單位。

█ 趕走窮人 為建豪宅
大角咀舊樓集中的櫻桃街、大角咀南和大角咀北也是重建集中地,2011年的入息中位數分別為14500元、15600元與25000元,當中只有包括港灣豪庭在內的大角咀北才高於全港入息中位數;在租住私人樓宇的大約5800個租戶中,高達八成居於租金8000元以下的單位【註1】。

在這兩個較多平價租盤和貧窮人口的集中地,市建局的重建巨輪亦開動得特別起勁。根據每年呈交立法會發展事務委員會的資料,市建局自2002年起至今,在深水埗開展17個住宅重建項目,拆卸185棟3至9層高的樓宇,佔地超過30萬平方呎,藉着未有用盡的地積比,多賺近26萬呎樓面面積,高達6700人因而須要搬遷;其中與房協合作的長沙灣K20-23,當年更是以每呎2624至3288元的「沙士價」低買高賣,已開售的「喜韻」,呎價平均逾14000元。

另一方面,市建局在大角咀成功開展9個住宅重建項目,涉及清拆87棟樓宇,受影響人數超過3600人,總佔地面積超過2萬平方呎,新增近6萬呎的樓面面積,位於晏架街/福全街的項目,更改建成一棟23層高的酒店,其餘則改建成一個個豪宅項目,完全談不上改善舊區居民生活【註2】。

大量舊樓拆卸,首當其衝的一定是基層租戶,平價租盤減少,必然導致租盤供應緊張,新豪宅落成亦會帶動附近的樓價和租金上升,重建項目的業主卻未必得到足夠賠償,買回同區面積相近的單位。

█ 愈住愈細 劏房哀歌
市建局現時在土瓜灣開展8個重建項目,多集中在沙中線的走道,涉及清拆64棟樓宇,約有2500人受影響。其中由市建局與中海外合作、已於月前開售位於北帝街的「喜點」單幢樓,首批單位面積僅為250至360平方呎,定價則高達380萬至600萬元,售價「最便宜」的單位呎價亦逾14000元;2008年的收購價則僅為每呎5492元,當時收購的業權數目只有61個,落成後的單位數目則多達168個。

九龍城地區更新諮詢平台早於2014年初公布「九龍城市區更新計劃」,地圖上的顏色鮮艷,藍色標示的是十三街、五街、環字八街,以及將來馬頭圍站旁的範圍,提議為市建局及私人發展商的「建議重建優先範圍」;粉紅色則標示土瓜灣道兩旁及庇利街附近大片「建議重建及復修混合範圍」,兩者合共超過土瓜灣四分一的面積【註3】。

十三街等地是基層集中的區域,隨便走進一家地產舖都能找到劏房租盤,而且非常搶手。若以現下這種專挑層數不高的樓宇低買高賣,並以豪宅化方式賺到盡的重建模式不變,土瓜灣很快將會面臨與深水埗、大角咀等重建集中地的同一命運,窮人只能遭排拒到城市更隱沒的角落。

舊區其中一個重要的功能,是為基層提供相對便宜的住房,這些舊社區一個個遭到消滅,正正代表基層租戶的生存空間進一步壓縮,被迫愈住愈細、愈住愈貴。根據社聯整合的政府統計資料顯示,深水埗低收入租戶租金與收入比率中位數,由2001年的35.5%,上升至2011年的40%;油尖旺區的亦由2001年的36.8%,上升至2011年的38.1%【註4】。

中大未來城市研究所副所長姚松炎教授也於上月發表有關劏房戶的研究,與2013年官方的全港劏房統計數字對比,發現66個深水埗、觀塘、葵青、油尖旺等地區的劏房戶,租金佔收入比例由29.2%上升至41.1%,人均居住面積也由67.6平方呎大幅減至47.8平方呎。劏房戶必須不斷壓縮居住面積,才能勉強負擔租金;若他們希望維持原有居住面積,必須付出超過收入的七成才能做到【註5】!

█ 發展巨輪 輾碎舊區
在城市發展的巨輪下,舊區其實有着非常重要的社會功能。它們的「舊」,正好為低下階層提供大量居所,作為稍為喘息的空間;除了有較低廉的物價、租金等物質條件外,社區空間相對容易孕育鄰里守望相助的社區網絡,成為基層街坊重要的社會資本,在分擔生活各種難題的同時,也是對心靈的強力支撐。

此外,市區能集中提供清潔、飲食、 保安、物流等需要廉價勞動力的工種,這些工作往往工時很長,為了減低交通開支、爭取落場期間及上班前後的休息機會,他們會較為傾向就近居住,這也直接增加對市區平價住房的需求。此外,慣常找尋工作的方式和網絡也至為重要,很多勞動工作的招聘過程並不制度化,必須依賴街招、即場招募、工作上結織的朋友和熟人介紹等方式,令基層難以輕易離開原有的生活網絡。

舊區原有的社區網絡亦能為基層提供社交和生活上的支援,成為家庭功能的一種延伸。租客與租客之間,或會出入時打招呼、主動幫忙收衫、幫助朋友或鄰居照顧小孩、分享和交換食物等資源。長者退休後的社交網絡,可能只依賴每天在特定時間和地點出現,與朋友見面聊天,搬到其他地區,便不能維持這種關係了。也有一些舊社區的街坊一住便是數十年,已深深種下自己的根,他們喜愛自己的社區,表現很強的社區認同感,搬離社區,將會換來非常巨大的失落。

「唔好意思,你再住唔起土瓜灣」,是早前一個土瓜灣社區藝術展宣傳品上的字句,但覺這句話的衝擊在於:一個人面對城市發展巨輪下深刻的無奈與無力。土瓜灣的未來,不應是當權者在地圖上任意畫兩筆,然後填上或藍色、或粉紅色、或紫色、或紅色等不同顏色便說了算。真正公義的城市規劃、反映人民需要的重建,應是民間能否由下而上參與規劃的過程,以求真正做到以人為本,窮人不再是發展巨輪下的犧牲品。

【註1】2011人口普查(政府統計署)
【註2】市建重建局的工作(市區重建局﹝2015﹞)
【註3】九龍城市區更新計劃(九龍城地區更新諮詢平台﹝2014﹞)
【註4】香港低收入住戶統計概覽2013(香港社會服務聯會﹝2013﹞)
【註5】分析劏房戶租金與收入比率的真正變化(中大未來城市研究所及全港關注劏房平台﹝2015/06/25﹞)

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