竊聽風雲3冷知識──起丁屋點樣賺錢?

竊聽風雲3冷知識──起丁屋點樣賺錢?

一) 背景

新界小型屋宇制度(俗稱丁屋)於1972年實施,容許18歲以上的男性新界原居民在「可建屋村界範圍的私人土地」(俗稱丁屋地),「免補地價」起一幢三層的村屋,建築費自付。新界鄉民為此事與政府周旋多年,所持的理據為,在新界成為殖民地前,村民在自己的農地上建屋,不用向政府「補地價」,但殖民政府引入新的土地制度,將土地按用途評價,屋地比農地貴,在農地上建屋,就要先補差價。

據聞政府因為當年開發新市鎮,在土地上有求於新界原居民,所以才妥協提出丁屋政策。政府強調,政策是方便鄉民能夠建屋自住,繼續在村落聚居。然而,實行40年後,丁屋已成了由原居民控制的特殊地產項目,建屋自住只屬少數,大部份建成後都會立即出售或出租,甚至出現由發展商違規「套丁」建成的丁屋屋苑。

二) 到底丁屋如何由自住項目變成地產項目?

原因一:大部份男丁沒地,想建屋自住也沒資格。由於只有少數原居民擁有丁屋地,大部份滿18歲的男丁都沒有土地申請建屋。

原因二:丁屋發展有價有市,擁有丁屋地的人,傾向不把土地轉讓給同鄉兄弟建屋自住,而是聯同發展商控制村屋的發展權,將建成的丁屋變成地產項目轉售圖利,包括發展成丁屋屋苑

三) 發展丁屋屋苑方法:

甲、控制土地

一間丁屋大約需要1,500至2,000平方尺丁屋地,發展商首先要按計劃規模,買入足夠面積的丁屋地。

乙、「套丁」

買入土地及完成規劃後,要出錢請同鄉男丁來做「傀儡申請人」。地政總署要求申請人擁有建屋的土地,因此,發展商要先將計劃中的屋苑土地切成多個小地段,轉手給「傀儡申請人」,傀儡之後逐一向地政總署虛報自己是真正的土地業權人,申請建屋。這個過程俗稱「套丁」。成功申請後,發展商開始為期半年的建築工程。

丙、出售

丁屋有五年內限制售賣的條款,若果在期間轉售就要向政府「補地價」。由於丁屋價錢愈炒愈貴,發展商一般會在完工後,馬上向政府補地價,贖回丁屋的自由買賣權。發展商事先跟「傀儡申請人」簽訂個人承諾文件,當找到買家後,「傀儡申請人」就會根據發展商指示將村屋轉售。

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四) 丁屋地產經濟學(每間)

成本──地價:約30萬
丁權:約100萬
建築費:約150萬
補地價:約100萬
地區有勢力人士顧問費:約20萬 = 約400萬

售價:1,000萬以上
利潤:150%-200%
每年丁屋落成量:1,000間
總銷售額可達:100億

五) 丁屋屋苑發展涉及人士:

丁屋地地主──出地
發展商──出錢
傀儡原居民申請人──賣身份
原居民村長或鄉事委員會正副主席──核實原居民身份
地政總署──審批
承建商──起屋
鄉村有勢力人士──透過控制鄉村道路,收取”路費”或”顧問費”,以至壟斷建築工程

六) 結論

以目前每年1,000間丁屋的落成量計,丁屋發展形成了一條每年接近100億生意額的產業鏈,為當區原居民群體帶來龐大利益,外人難以沾手。因此,以任何理由提出改革丁屋制度,都會馬上觸動一連串利益關係。

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