白石角又流標東北所為何事? 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-03-31
A25 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

白石角又流標東北所為何事?

最近數月,樓市顯著調整的趨勢已愈來愈明顯,一些奇形怪狀的言論亦層出不窮。繼上月港鐵天榮站上蓋物業再度流標,日前白石角海景黃金地皮亦以流標收場。多達七家發展商投入的標價,竟然全都低於政府估價兩成或以上。可見無論大小發展商、無論手上有多少土地儲備、無論中資還是港資,皆一致對後市極為看淡,擔心高價投地一旦遇上樓市崩潰,勢必造成災難性的投資損失,重演1997 年「八萬五」的慘況。

坊間至今仍有不少評論指出,由於近年香港建築成本大幅飆升,甚至出現建築費較地價還高、「酵母比麵粉更貴」的情況!

發展商的利潤水位大幅收窄,因而入市意欲也隨之大減。須知道,相對於其他行業來說,地產業的成本結構相當透明,我盤算中的那一盤賬,跟你盤算的其實大同小異,但不同項目的利潤水平卻可差天共地,箇中涉及極大的風險和投機成分。若以現時白石角一帶的樓價計算,新盤成本和利潤比率大家均心知肚明,但後市風險高得難以估計,才是難以克服的根本因素。

固然,起碼從表面上來說,建築成本還是提供尚佳的借口,讓發展商可為接連流標事件打圓場。就算大家深明今年稍後時間有無數新盤排隊推出市場,割喉式的減價戰一觸即發,但發展商也斷不能現在便公開說「三個月後推出的新盤將劈價兩三成」!

近期仍有個別龍頭發展商聲稱,由於建築成本一直高踞不下,因此樓價下調空間只會有限。這種論調無疑等於說,因為麵粉加酵母貴過麵包,因此麵包價錢便一定會企硬;麵包師傅不會做賠本生意,故此即使麵包待至發霉也不會減價!
問題的另一方面則在於,到底是什麼「市場因素」令本地建築成本不成比例地急劇飆升?儘管梁班子過去兩年大力推地,令新盤開工量亦有所提升,但仍遠遠未達到政府訂下的指標。自2007 年曾蔭權推出的十大建設計劃,港珠澳大橋、廣深港高鐵以至幾條港鐵支線相繼動工,早已令全港變成一個大工地,人手和建材供應亦難免大為緊絀。由公帑支付的基建投資,是土地開發的前期必需工程,為日後的地產發展鳴鑼開道,但現時卻由於基建發展過急,反而令普遍建築成本高漲,反過來影響地產業的利潤空間,政府則變成主要的負面「市場因素」,實不能不說是一大諷刺!

有趣的是,曾一度是政府御用智庫的智經研究中心,最近卻就視為重災區的建造業是否存在勞工短缺的問題而大唱反調—— 「若說建造業人力不足導致工資高漲,看來也欠缺說服力……,建造業失業率回落至2011 年6 至8 月的4.2%,註冊建造業工人在2011 年亦超過28萬人。當時政府評估未來十年建造業人手供求,認為工人人數已經足夠。2008 年以來建造業失業率一直高於其他行業,2012 年失業率為4.9%,就業不足率高達7.9%,明顯高於整體3.3%的失業率及1.5%的就業不足率,不似出現人手荒。政府現時鼓勵新人入行,到日後十大工程結束,甚至可能出現更多有人冇工開的問題。」

這邊廂,大小發展商對新推出地皮望而生畏;那邊廂,梁班子卻沿用兩年來的政策,把增加土地供應視為「重中之重」,兩者形成極為詭異的荒誕對照。以新一年度的賣地計劃為例,陳茂波便把大量綠化地納入其中,惹來保育人士群起圍攻。現時樓市顯著回落的客觀數字,其實已明白無誤地一語道破,樓價高企主要是內部和外圍經濟因素使然,增加土地供應根本是遠水難救近火。假如梁班子仍無視市場的急劇變化,一往無前地繼續「盲搶地」、「盲推地」,大量土地供應碰上外圍不利因素,最終只會重演「八萬五」的災難性後果。

這難免令人聯想到「周顯式」的陰謀論預言,指梁振英五年任內的最大目標,就是要把香港的樓市推冧,讓既得利益集團能夠重新洗牌,為中資地產商提供進佔空間。陰謀到底有多真確外人難以證明,但起碼兩年來的事態發展趨勢,至今彷彿仍沿着劇本設定的方向發展,委實不能不令人感到觸目驚心;尤其是新界東北的發展計劃,大量土地規劃用途不明不白,就更難避「深港同城化」的猜測。假如梁振英真的並非傳說中的「夜神月」,手執主宰地產業的「死亡筆記」,則擱置新界東北計劃將會是最正路的選擇。

影子長策會成員
鄒崇銘

A25003.1

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