天榮站再流標 港鐵應汲教訓 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2014-02-10
A17 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

天榮站再流標 港鐵應汲教訓

2014馬年伊始,萬象更新,港鐵天水圍天榮站住宅項目卻繼去年2 月後再度流標,市場相應延誤約1600 伙中小型單位的供應。似乎除了怨句流年不利之外,也想不出哪句合用的吉利說話。事實上,由於近年港鐵坐擁的多個大型上蓋項目相繼流標,包括可建2900 伙的大圍站項目,於2012年流標後至今仍未重推;特區政府要達到建屋兩萬的年度目標,早已變成「不可能的任務」。

自梁振英政府上台以來,一直以增加土地供應作為頭號施政任務,甚至喊出「全民搶地」的聳動口號,結果反令「盲搶地」的謊言欲蓋彌彰;擺在眼前的事實卻是,大量優質地皮平白空置多年,除了一直用來曬太陽之外,別無任何用途,此正好突顯政府雖空喊供應不足,卻未能對現成土地得以善加利用的荒誕。問題的關鍵,顯然不在新土地的開拓不力,而在於有效運用土地的機制早已完全失靈。
長期以來,由政府主導的港鐵和市建局等公營或半官方機構,號稱上市公司又或以商業模式運作,不應過度受政治因素的干擾。不過,試問以目前這種物業發展模式,在不受大股東控制之餘,卻完全受制於少數大型發展商的意向,在營運策略上存在什麼理據?試問全世界會有哪門子的上市公司,大股東可以如此噤若寒蟬,對公司的發展策略無權置喙之餘,還要事事遭子公司拖後腿和對着幹?

港鐵不但未能為解決香港房屋問題出一分力,反而成為影響建屋量的主要不確定因素——要麼就是十年都建不成屋,要麼就一味只懂大建屏風樓。西九、東涌、大圍、火炭和馬鞍山等上蓋物業,極盡破壞城市景觀的設計,早已惡名昭彰;加上近期接連出現大型鐵路事故,善後方式又令市民怨聲載道,凡此種種,皆令港鐵的公眾形象跌至歷來新低,儼然已成為香港社會穩定的一大計時炸彈!

不過,若從更廣泛的政治經濟學角度看,香港房屋政策仍沿用一貫的私營供應主導,無論是港鐵、市建局又或私人發展商,直接或間接推出的住宅供應,除了一小撮限量或限呎樓之外,悉數不在現有政策工具控制範圍之內;故無論「長遠房屋策略」( 「長策」)提出十年建屋47萬抑或74 萬,皆純屬紙上談兵的一堆數字,在具體落實推出的過程中,只能完全受市場力量操控。說穿了,所謂的市場力量,還不又是具壟斷性的地產霸權而已。
早於天榮站去年首度流標之際,社會上早已出現強烈的呼聲,要求政府善用港鐵現成地盤,以解決香港市民迫切的住屋需求。有研究指西鐵沿線四幅熟地丟空多年,故建議政府收回主導權,自行在有關地段興建居屋或夾屋,便能在特首梁振英落任前足以提供逾萬個單位;研究又建議政府設立自動回撥機制,一旦再有土地投標乏人問津,政府應回撥有關土地用作興建公營房屋。

事實上,正是由於現時沒有類似的回撥機制,加上發展商對港鐵上蓋物業招標的諸多限制,早已群起聯手加以抵制,此等地盤繼續曬多十年太陽,並非沒有可能發生的事;相反,一旦港鐵在外部政治和內部財務壓力下,需要進一步改變招標條件來遷就發展商,則發展商看準港鐵的死穴齊齊壓價,亦只會令港鐵陷入進退兩難的局面。凡此種種,皆已清楚說明,政府是時候檢討港鐵的物業發展模式,並需要研究回撥機制的可行性。

對於長期支持自由經濟的市場原教旨主義者而言,把港鐵物業公營化似乎是個難以接受的事實。但首先,「長策」已訂下公私營房屋的「六四比例」,在私人市場高度扭曲和完全失控,根本無法解決市民住屋需求的前提下,依賴公營房屋起碼在短期內已是唯一辦法;其次,私人住宅市場日趨供求失衡,加上外圍因素如加息的潛在計時炸彈,市場波動風險正與日俱增,一味通過發售住宅賺取暴利,已不再是港鐵長遠之策;最後,房屋供應亦並非「非私即公」的截然二分,只要略增添一點政策創新的想像力,港鐵和市建局實不難在另類房屋供應上,為香港房屋政策殺出一條新血路。

文章即將完成之際,瞥見有報道指房協正研究重建筲箕灣明華大廈,並擬把新增單位用作針對中產的乙類屋邨,讓無法上車的中產亦有個棲息的安樂窩;重建後的明華大廈並會引入更多長幼共融的元素,又或是類似現時彩頤居的長者屋,以配合區內居民以至香港人口老化的趨勢,但計劃最終能否成事仍視乎政府政策是否配合。在相當程度上,政府均為港鐵、市建局以至房協的「大股東」,相比之下,房協擁有更大的靈活彈性,以創新思維嘗試不同的另類住屋模式。但政府真心要解決香港市民的迫切住屋需要,便必須痛定思痛,責成三家機構的物業發展策略互為協調和配合,以填補目前房屋政策上的真空位置。

影子長策會成員
鄒崇銘

A17002.1

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