中產長者屋發展潛力大 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A19  |   時事評論  |   文: 鄒崇銘  |   2014-01-07

中產長者屋發展潛力大     

去年聖誕前夕(12月18日),特首梁振英聯同三位局長到北京述職,繼而流出各大地產商與政府關係撕裂、致使北京不得不插手擺平的傳聞。平心而論,筆者對上述傳聞只是半信半疑,大地產商的力場縱使無遠弗屆,到了北京是否同樣通行無阻,仍然存有不少問號,例如前年中央決定「棄唐挺梁」,便是連大地產商也改變不了的事情;反而近期特區政府民望屢創新低,是否借地產商為擋箭牌,以圖推卸施政缺失的責任,這種可能性就更不容忽略了。

傳聞又指大地產商放軟手腳,不但港鐵上蓋物業經常錄得零投標,市區收購物業重建的進度亦大大放緩,假如這些都是實情的話,則對香港未嘗不是一大好消息!須知在「前朝」大幅擴張的地產霸權,說是由於官商勾結也好,說是由於外圍熱錢也好,說是由於經濟自然趨勢使然也好,均無不令香港的經濟結構失衡,引致社會矛盾大大加劇。梁振英班子無論基於公益或私利,意圖扭轉地產業的畸形現象均出師有名。

可進軍另類房屋市場

觀乎近年政府「土地供應不足」的論據,主要立足於公開賣地的中小型地皮。官方的空置住宅用地統計,從來都不把大量港鐵上蓋物業用地,以及港鐵施工臨時徵用的工地包括在內,以西鐵錦上路站加八鄉車廠為例,上蓋面積便多達三十公頃,差不多等於整個啟德新發展區的住宅用地;又以西港島線工程徵用的堅尼地道舊警察宿舍為例,面積亦多達五公頃,堪稱港島區面積最大、空置時間最長的地皮,至今仍舊劃作「未指定用途」。

港鐵上蓋物業全部位處黃金地段,加上可興建超級大型屋苑,售樓利潤往往極為豐厚,卻非所有地產商均有實力參與。然則,大地產商到底是為了「跟荷包作對」,基於政治因素而「杯葛」港鐵招標,抑或另有其他經濟因素而減低投標意欲,外界實難洞悉真相。從近日港鐵改變天水圍天榮站招標條件,以防一再出現流標,或許是反映過往招標的條件過辣;如此一來,發展商看準港鐵不想流標的死穴,或會趁機聯手壓低入標價亦未可料。

無論如何,正如筆者早前在本欄指出,隨着港鐵新路線發展即將完成,上蓋物業土地儲備只會買少見少;加上近年政府已改變批地條款,意味地鐵不再壟斷上蓋物業的發展權,沙中線就是其中一例。凡此種種,皆意味港鐵通過出售住宅作為主要收入來源,其實並不具備可持續性;假如港鐵轉而進軍另類租住房屋市場,應可取得穩定和持續的租金收入。

筆者這個地產界的門外漢尚且能夠洞悉港鐵未來競爭優勢之所在,相信港鐵高層不可能不明白箇中的利害關鍵。問題可能在於港鐵作為上市公司,一方面須向股東短期的賬面盈利(亦即管理層自己的年終花紅)負責;另一方面,港鐵仍是以政府作為大股東的半官方機構,在官方政策沒有大改動之前,根本亦不可能換上進取改革的新思維。

至於舊區重建的步伐放緩,亦不見得對香港社會有害無利。2001 年推行的「市區重建策略」,原則上除了強調重建發展外,亦同樣重視修復、活化和保育,即所謂市建局的「4R」策略。不過,在具體實踐上,隨着近年樓市急劇升溫,公私營重建步伐大幅加速,尤其是市建局雖非上市公司,但在管理層的「浮薪」與投資回報掛鈎下,修復、更新和保育的角色早已淡化,又或只是聊作粉飾門面的工夫。

事實上,目前住在舊區私人單位的,不少乃是擁有業權的中產長者業主,雖然單位的按揭可能已一早還清,但由於屬自住性質,因此不能提供退休生活的收入來源;加上物業可能日久失修,變得殘破,還須為巨額維修費用籌謀;假如屬於唐樓或舊式設計的樓宇,出入通道對行動不便的長者也帶來麻煩……。隨着樓齡增加物業不斷貶值,退休後也沒有新增收入,換樓的可能性已愈來愈渺茫。

為長者業主帶來收入

這些住在舊樓的中產長者業主,與其他的物業專業投資者一樣,同樣有需要把物業出租。其邏輯在於:首先,他們可以通過放租,藉租金支持另一單位的租金,實行「以租代租」;其次,他們可以搬往護理照顧服務較佳的屋苑,提高「樂齡中產」的生活質素;最後,他們亦可趁着遷往另一單位的機會,為物業進行復修工程,這亦有利於維持物業的保值功能,假如物業位於鬧市舊區,復修後說不定還可以租個好價錢。

不過,要同時滿足這三個願望,單靠中產長者一己之力,幾乎是不可能的事情。假如採用上述港鐵的另類租住房屋概念,則意味中產長者依然擁有舊樓物業,卻可交予中介機構復修和放租,自己則租住同一機構配套的長者屋,並取得較佳的護理照顧服務。

事實上,以更廣泛的社會角度考慮,這種另類中產長者屋甚具發展潛力。首先,它可在業主毋須放棄業權的前提下,提高舊區物業的環境質素和使用價值,令市區更新的工作事半功倍;其次,讓舊區物業可靈活地轉租予更有住屋需要的人,例如年前政府便曾研究改裝舊樓,租予有迫切住屋困難的家庭,又或為年輕人提供可承擔的市區租住房屋;最後,無論舊區物業或另類中產長者屋,傳統社區網絡和鄰里守望精神亦可望維繫,到時,特區政府提倡的「家是香港」運動,也就不再是一句空洞的口號了。

影子長策會成員

鄒崇銘

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