囍滙埋藏着的大金礦 文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2013-12-30
A18 | 時事評論 |文: 鄒崇銘

囍滙埋藏着的大金礦

香港整體社會經濟向地產嚴重傾斜,除涉及發展商的巨大力場外,還涉及香港多少階層、行業和機構的共同參與,致令這個如癌症般的社會經濟毒瘤可以不斷蔓延擴散出去。

就以近日灣仔利東街重建項目──囍滙來說,近日市建局和發展商已聯手賣出近千個單位,瞬間套現多達近百億元。從過去數周的報道可見,這些實用呎價接近 25000 元的豪宅單位,爭相入場的主要不是一眾急於置業安居的中產,而是那些連掃十幾個單位的專業投資者,又或是城中名人、影視紅星諸如此類。然則政府不斷強調要 增加房屋供應,到底又是為了解決香港市民的居住需要,抑或是應付投資以至投機獲利的需要呢?

自2010 年起,市建局定期向立法會滙報已完成的重建項目的財務狀況,我們透過這些公開資料可大概了解市區重建的豐厚利潤。這同時亦不禁令人質疑,市建局以公權力進 行收地的重建項目,其公眾利益在哪裏?如果市區重建的目標是改善市民居住的環境,那麼這些重建項目又為基層住戶做了什麼?

在市區重建密集的區域,舊式樓宇在重建過程中被大規模清拆,完全可以想像,將對當區基層市民的住屋供應做成影響。現時基層住戶租住劏房所集中的舊區,正好 亦是市建局和發展商埋手收購的地區。如果重建後的樓房類型,並不對應這些居民可負擔的房屋,而政府又沒有相應的房屋供應措施,顯然便是在製造長遠的住屋問 題。當局完全忽略舊區樓宇的社會功能,以及其在基層住屋的供應中的調節作用。

觀乎現時的重建項目只提供商品化房屋及向豪宅化發展,根本沒有興建任何對應基層市民的房屋。本身向上流動性不高的基層市民根本無法受惠於市區重建,而其居 住空間更是一點一點地在重建過程中被壓縮。故此,當我們討論基層住屋的問題為何在近年愈見困難時,甚至劏房不只在唐樓出現,而擴展至工廠大廈,市區重建絕 對是一個不應被遺忘的因素。同時,這亦叫人明白為什麼政府眼中的市區重建成果,成為了小市民眼中的惡果。

事實上,無論是港鐵、市建局以至房協等公營或半官方機構,均可在非商品化、甚至是非牟利房屋供應上,扮演更積極的角色,在目前截然二分的公營房屋和私營市 場以外,提供更多元、創新和均衡的另類房屋想像。如此政府和房委會可專注於提供基層住屋,解決低下階層的基本居住權問題;港鐵、市建局以至房協,則可針對 青年及首次置業人士的需求,提供既照顧用家的負擔能力、亦具成本效益的新型房屋。更重要的是,由公營機構提供的另類房屋穩定供應,將能有序吸納部分中產買 家的需求,有助紓緩短期樓市供不應求的局面。即使《長遠房屋策略》建議的四成私人住宅比例再縮減,亦不會刺激市場預期和構成炒賣理由。

我在數周前曾在本欄提及,假如港鐵能推動新的另類租住房屋項目,一方面將可為香港中等收入家庭提供置業以外的另類房屋選擇;另一方面,同時亦可為香港的普 羅投資者提供一種相當穩健和可靠的嶄新投資工具;而且亦可令港鐵長線的成本收益結構更趨穩固,業務組合更具可持續發展的潛力。「由港人投資,給港人居 住」,租住房屋無論從經濟以至政治的效益來說,均是一個尚待挖掘的政策「大金礦」。

假如另類租住房屋項目,能通過港鐵作為上市公司的嚴格財務要求,則對市建局等其他承擔房屋功能的公營機構來說,就更是甚為值得研究的「年期匹配」策略。通 過把不具備可持續性的住宅出售項目,逐步轉型為另類租住房屋項目,市建局將可取得穩定和可持續的租金收入來源,並以此作為多元化市區更新策略的資金,推動 各種復修、保育和活化項目。毋須一味只靠毁人家園,來維持一己的生存價值。

影子長策會

鄒崇銘

A18003.1

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