反對新地南生圍大型豪宅計劃 鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

反對新地南生圍大型豪宅計劃
鬼祟一拆三 將毀濕地(A/YL-NSW/223)

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香港自然生態論壇早前撰文指出新地在南生圍的盤算:將整個南生圍南部、總地盤面積約七萬平方米的發展計劃一分為二,逐一向城規會申請。料新地的豪宅計劃不單如止。在已向城規會申請建屋的地盤東面,多塊生態價值極高、納入濕地保育區的魚塘,根據土地註冊處的資料,早於2004年已被新地相關人士收購。新地在南生圍南部總計持有接近十五萬平方米的土地,估計將建超過150個低密度住宅單位。

新地在八月提出申請在蠔洲路以北的「丁類住宅」及「未決定用途」土地建45幢3層高的住宅。根據查冊所得,該地盤的附近的四塊魚塘地在2004年已被誠君有限公司以超過1億收購,並由新地持有。

現時蠔洲路附近只剩下數幅土地未賣給新地。居民黃生表示,蠔洲嶺在原本有二三十戶人,但在2007年起,租戶便不獲續租,陸續搬走。雖然他仍能繼續耕種和居住,但都是「種得一日得一日」。居民歐陽小姐對政府感到很失望和無奈,認為政府縱容大地產商發展,無心保育濕地。

這些魚塘與后海灣的濕地相連,早在1999年已納入生態價值極高的「濕地保育區」。根據城規會的規劃指引12B,發展商必需證明發展不會為環境帶來壞影響,才能獲批建住宅。發展商把收購的魚塘荒棄,試圖逐步減少魚塘的生態價值。現時新地正申請在其中一個魚塘旁建一條車路進入擬建的住宅區,是發展濕地保育區的先兆。

北有恆基、南有新地,可憐的南生圍正腹背受敵。新地將發展項目一拆三。當中,它己成功在2007年獲城規會有條例下批准,在保育區五百米內的緩衝區、山邊村附近興建100幢3層高的住宅((A/YL-NSW/172)。這一刻我們能做的是,先向城規會就蠔洲路的規劃申請(A/YL-NSW/223)提出反對,阻止豪宅計劃進一度入侵濕地。咨詢期至今天12月13日。

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參考
黃志俊:南生圍發展申請 一開二蠱惑招
規劃申請

土地正義聯盟反對在南生圍的規劃申請(A/YL-NSW/223),因該計劃未能符合規劃原意。在濕地緩衝區、劃為住宅丁類的土地建三層高的低密度住宅,必須證明不會為環境帶來壊影響及帶來規劃增益。

1. 低估該區的生態價值
申請地點五百米範圍內的魚塘有高達24種具保育價值的品種,如夜鷺、黑面琵鷺等。但生態影響評估報告卻指荒廢魚塘僅具中等至低等生態價值;運作的魚塘則被評為具中等生態價值。這種對生境重要性的評估毫不合理。報告提估生態價值,誤判現時計劃對生態的影響。

2. 未有補償足夠的濕地
根據申請人提交的生態影響評估報告,住宅發展會填平0.37公頃的荒廢魚塘。其中擬建的道路涉及填平屬於「生態保育區」的魚塘。報告提出會補償0.5公頃濕地。可是,具體的安排細節如時間表、管理計劃等欠奉。根據規劃指12B,要以后海灣「不會有濕地淨減少」為原則審批申請,包括「面積」及「功能」兩方面。申請人顯然未能證明濕地「功能」上不會減少。

另外,根據《南生圍分區計劃大綱圖》城規會可考慮放寬高度限制及地積比,但無說明當中的考慮。其中,規劃指引12B就列明,城規會應鼓勵把濕地緩衝區內已失去的魚塘復修。所以城規會不單需確保申請人對濕地損失作充足的補償,更應要求申請人改善附近濕地。

3. 未有解決申請地盤內現有居民的問題
現時申請的發展地盤內,有部份土地仍未出售於發展商。但現時發展計劃將這些土地包圍,雖稱會預留通道讓住戶進出,但計劃必然影響他們將來生活的環境,可是仍未與住戶商討及達成共識。

4. 低密度住宅無助解決當地居民需要
現時發展計劃完全無提及如何改善附近居民的方案。

5. 低密度住宅並非整體社會急切需要
根據差餉物業管理處的數據,一百六十平方米以上的住宅單位的空置量,過去十年平均為11.6%。空置率是所有單位類別之冠。二零一二,空置率更升至14.1%。可見,低密度住宅長遠未見有強大需求,甚至已經供大於求。所以無需運用具生態價值的土地興建低密度住宅。

6. 要求將申請地點旁「未決定用途」劃為「自然保育區」
另外,據悉規劃署正檢討申請地點旁「未決定用途」土地將來的用途。根據規劃指引12B, 那些魚塘與后海灣濕地相連,屬於「濕地保育區」。但當時因這一帶受西鐵及元朗排水繞道影響,而劃為未決定用途。可是,現時魚塘荒廢,生態價值漸降。若果將 來城規會因此而容許住宅發展,是縱容「先破壞後發展」。所以,要求將該地劃為「自然保育區」,展現政府對濕地保育的決心,讓養魚業得恢復運作,提高 生態價值。

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