港鐵領頭發展另類租住房屋 文: 鄒崇銘

信報財經新聞
A21 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘 | 2013-12-09

港鐵領頭發展另類租住房屋


以往不少人會把畢生積蓄放在銀行收息,以支持退休生活,但長期持續的低息環境,已令銀行存款難再發揮保值的功能,甚至當出現如「雷曼兄弟事件」的極端情況時,更令銀行高息產品的公信力大打折扣,普羅存戶談虎色變,望而卻步。與此同時,多年來金融市場的大起大落,亦令股票投資者不得不更為審慎;雖然以往穩健的投資者可選擇「買滙豐」(005),但近年此調已不彈久矣。

既然收息無法保值,股市又風高浪急,不少人在無可選擇之下,只好把積蓄悉數用作物業投資,尤其是在支付首期費用之後,買家便可把物業出租賺取穩定回報, 「以租代供」,作為償還餘下年期按揭之用。「買磚頭」表面上是一種相當穩健的投資,亦是香港人早已習以為常的如意算盤,但過去十多年的地產市道波譎雲詭,若以較高的按揭成數貸款投資物業,其實跟炒孖展沒有太大分別,一旦泡沫爆破,物業投資者承受的損失,同樣可以令人傾家蕩產,這本來早已不是什麼新鮮事物。

由此開發新的投資渠道,以疏導欠缺出路的過剩資金,避免刺激股樓泡沫不斷膨脹,乃是香港生死攸關的重大課題。須知道,通過樓市炒賣而晉身超級富豪的,畢竟只屬幸運的少數,尤其是臨近退休年齡的大批嬰兒潮中產,如何確保退休金足夠讓他們多活二三十年,才是關乎下半生幸福的頭等重大決定,假如能夠提供真正穩健的收租概念投資工具,每年回報率可達5%左右,肯定會令這批不求進取、只求防守的投資者趨之若鶩;只要看看金融發展局新近提出的建議,重點把香港建立為REIT(房地產投資信託基金)的集資中心,就知它是個潛力無限的新興市場。

與此同時,在經濟全球化之下,傳統就業階梯消失,就業模式變得彈性和零散化,只有少數人能夠在職場步步高升,年輕一代已難保有足夠穩定的收入,償還年期長達二三十年的按揭貸款。在樓價仍然高企的時期,除非政府通過巨額補貼,例如香港大學王于漸教授提出的「資助房屋計劃」一樣,「貼錢幫市民供首期」,否則「上車」的機會只會愈來愈渺茫,連帶整個香港樓市的實質需求亦將無以為繼;在歐洲地區,近年甚至出現「租屋世代」(generation rent)這個新名詞, 形容終身買樓無望的新一代。

上一代或會抱怨年輕一代不思進取,但也只能說「一代人有一代人的使命」。在這樣的嶄新社會經濟形勢下,那些坐擁巨額退休金的嬰兒潮中產,與那些身無長物的「八十後」,其實正好是絕配的一對,兩者可在市場形成互惠互補的關係。相當普遍的情況是,假如他們是父母與子女的關係,父母便會代子女支付「上車」首期,至於子女日後能否償還按揭卻大有疑問,連帶父母養老的積蓄亦變得沒有着落;由房協發展、以促進「長幼共融」為賣點的樂融軒,儘管近期以天價開售,還是能夠吸引不少捧場客,這可說是覷準不少中產家庭的需要。

因應這類中產家庭的需求,我們在《住屋不是地產:長遠房屋策略民間研究報告》一書便曾建議,可考慮由港鐵(066)率先提供另類租住房屋,既透過REIT 方式集資,同時接受通過入息審查的中等收入家庭,採取包括「長幼共融」的方式租住。

長期以來,港鐵上蓋興建昂貴的私人住宅出售,支付的地價卻大幅低於市價,可說變相由公帑補貼牟利,但近年政府已改變有關政策,沙中線就是一個例子,意味地鐵不再壟斷上蓋物業的發展權。

與此同時,隨着香港樓市泡沫的周期性出現,樓價起伏的幅度和頻率有增無減,港鐵亦須承受巨大的地產市場波動風險,如果只是透過出售住宅作為主要收入來源之一,其實不具備可持續性;相反,假如港鐵作為公營上市公司,在提供租住房屋市場扮演領導者角色,雖然租金收入會受到一定局限,租客對象亦須通過政府的規定和限制,但港鐵卻可從中取得極為穩定和持續的租金收入來源,這對提升業務投資回報的「年期匹配」(duration matching)相當有利,也可大大降低港鐵的長線財務風險。

相對於出售住宅(包括發售樓花)能在短期迅速套現,提供租住房屋將面對龐大的融資和利息壓力,因此港鐵必須具備雄厚的資金後盾,大大降低資金成本,才有可能由「地產股」轉型為「收租股」。

港鐵較有可能的選擇是,把收租業務組合成REIT 分拆上市,公開集資以支持租住房屋的開發成本;後者亦可令鐵路與收租業務的分工更為清晰,港鐵可以專注於鐵路服務的本業。

假如由港鐵發展另類租住房屋市場,一方面可為中等收入家庭提供置業以外的另類房屋選擇,另一方面,也可為普羅投資者(包括上述租客)提供一種相當穩健而可靠的嶄新投資工具,如此一來,港鐵實際上可扮演廣大投資者和租客之間的中介人。

「由港人投資,給港人居住」,租住房屋無論從經濟以至政治的效益來說,均是一個尚佳的政策選擇。

作者為影子長策會成員

鄒崇銘

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