保護白腊、海下、鎖羅盤 反對篤數丁屋發展

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●郊野公園「不包括土地」爭議背景

一) 最近審計署發表的報告〈保護郊野公園及特別地區〉講述了2010年前及2010年後處理郊野公園「不包括土地」的狀況。2010年之前,23塊「不包括土地」全部以分區計劃大綱圖規管。其時當局對生態價值較高及偏遠廢村,採取較為嚴格的管制,例如位於西灣旁邊的咸田灣,以〈大浪灣分區計劃大綱圖〉規管,「鄉村式發展」﹝即丁屋區﹞只包括現時有屋的地方(見下圖咖啡色的地帶),重建村屋亦要再向城規會申請。

大浪灣

●政府一手硬一手軟 西灣以外27個「不包括土地」面臨大破壞

二) 發生大浪西灣破壞事件後,在《2010至11年度施政報告》中,政府承諾會把54幅郊野公園「不包括土地」納入郊野公園範圍,或透過法定規劃程序確立合適用途,藉此保護這些土地 公眾因此期望政府經過西灣事件後,對餘下54塊「不包括土地」提出比過往更好的保護。但是,目前讓公眾見到的情況是,政府採取「一手硬一手軟」的做法,其 中27塊會劃入郊野公園﹝名單不明,目前只知道西灣﹞,加強保護,但餘下以分區計劃大綱圖規管的,卻出現嚴重偏袒新界原居民﹝及擁有土地的發展商﹞,劃出 大幅土地作為「丁屋區」。在城規會即將審批的三張「不包括土地」分區計劃大綱圖,即西貢白腊、西貢海下及沙頭角鎖羅盤中,劃為「丁屋區」的面積接近100 萬平方尺。萬一大綱圖獲通過,即使暫時未能建屋,地主也可以馬上傾倒建築廢料破壞生態,完全違反保護「不包括土地」的政策原意。

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白腊分區計劃大綱圖,丁屋區(V)佔了相當大面積。

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圖:白腊、海下和鎖羅盤三張分區計劃大綱圖中丁屋區面積

●白腊海下丁屋區被發展商控制 政府涉利益輸送

三) 就三區「丁屋區」土地的私人業權調查顯示, 白腊和海下分區計劃大綱圖內的丁屋區私人土地,絕大部份已經落入私人公司手上(見下圖)。由於丁屋政策的原初構思是讓擁有土地的男性新界原居民建屋自住, 當原居民已經將土地賣出,政策目標便再難以落實,因此,政府根本不應該再將該些土地劃為丁屋區。若果政府無視土地業權狀況一意孤行的話,即是變相鼓勵地產 商違法「套丁」,發展丁屋屋苑,輸送數以億計利潤予丁屋開發商。

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白腊分區計劃大綱圖裏的丁屋區,即黑框範圍,絕大部份土地都不屬於白腊村原居民,而是已被智生發展有限公司收購,即橙色的地段。

●部門失職 低估生態 高估丁屋量

四) 仔細了解整個制圖流程後,我們發現多個部門涉嫌失職,最終導致嚴重偏袒新界原居民﹝及擁有土地的發展商﹞的結果,大量土地將被破壞:

A) 漁護署低估生態 亂開破壞綠燈:根據規劃署資料,漁護署會提出區內哪些地區的生態價值「較高」,需要優先 保護,生態價值「較低」的,就開綠燈容許劃為丁屋區。但這裏至少有兩個問題,一是被漁護署視為生態價值「相對低」的地方,從香港整體環境來評價,實際上一 點也不「低」;二是變相順從了先破壞後發展的邏輯。根據香港自然生態論壇的生態調查結果

B) 地政總署任原居民篤丁屋數:另一個規劃署制訂圖則時要考慮的是地政總署提供的十年內預計丁屋需求,三區由 於位處偏遠,過去幾十年的房屋發展一直較慢,鎖羅盤更是一條荒廢了數十年的無人村,從未興建過丁屋。然而,當政府決定制定分區計劃大綱圖時,三區的十年丁 屋需求估算突然間急升,地政總署無視當地的發展條件和過去的發展軌迹,居然照單全收送交規劃署,令規劃署不得不按「需求」劃出丁屋區。

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C) 規劃署屈服壓力失常識 鎖羅盤10年內居民由0變1000:由於地政總署配合新界原居民「開天殺價」,規 劃署在綜合各方意見後得出來的圖則,愈來愈傾向新界原居民,而且脫離常識──三面被郊野公園包圍、沒有道路及基本設施的鎖羅盤,規劃署居然於今年將丁屋區 由原來建議的27.1萬平方尺,增至44.3萬平方尺,並估計在十年後鎖羅盤人口可以由目前的0人增至1000。如果規劃署的目標真的實現,就絕對違反了 公眾對於保護「不包括土地」的目標。

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●把握機會 11月27日前提出反對

五) 總括而言,我們認為政府在保護郊野公園「不包括土地」時用錯策略,部門在官僚作風影響之下,在制訂分區計劃大綱圖時不自覺地偏袒新界原居民群體﹝及擁有土 地的地產商﹞,在白腊、海下和鎖羅盤劃出過大的丁屋區,原來打算保護「不包括土地」,結果變成加速破壞,更出現違反常理的規劃結果。我們認為:

1) 丁屋區過大,反對目前規劃:城規會應拒絕通過這三張分區計劃大綱圖;

2) 學習「大浪灣規劃」,維持現有鄉村範圍:若果政府仍打算以分區計劃大綱圖的形式保護「不包括土地」,應該考慮採用〈大浪灣分區計劃大綱圖〉的做法,維持鄉村式發展﹝丁屋區﹞的範圍;

3) 更好的保護策略「鄉村及郊野公園」:更好的做法是重新制訂保護「不包括土地」的策略,我們建議將「不包括土地」內的村落劃入新設立的「鄉村及郊野公園」,讓政府在加強發展限制的同時,向打算復鄉的村民提供更多支援,令復鄉能夠和生態環境相配合。

緊急呼籲!11月27日前電郵致城市規劃委員會tpbpd@pland.gov.hk,提出反對。標題請列明反對「海下S/NE-HH/1、白腊S/SK-PL/1及鎖羅盆S/NE-SLP/1分區計劃大綱圖」

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