提高地積比還是建屋比?文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2013-10-30
A21 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

提高地積比還是建屋比?

為湊夠本季度的3300 伙新增私人單位供應,發展局臨急抱佛腳,提高現有地皮的地積比率,其中包括近日向城規會申請,把季內招標的「啟德1I區」三幅住宅地的地積比率由原本 4.5倍增至5.5倍,高度限制則由100 米增至120 米,令可建樓面增加約22%。由於現時仍在諮詢階段,公眾可於11月1日前提交意見。

「啟德1I區」位於區內「啟德坊」地段,根據2007 年最終敲定的啟德規劃方案,啟德坊乃全港僅有、以「新城市主義」(new urbanist)概念規劃的社區,主要理念是把鄰近地區(即九龍城)那種「人性化及較親切的社區特色伸延至住宅小區內。在種滿樹木的行人街道兩旁,將會 以樓高三層的小屋為主。摒除平台式建築兼可坐享海港及群山景色的樓宇將遍布整區……啟德坊的設計不但突破香港住宅的傳統規劃,亦能為物業發展帶來新的靈感 和創意」。

地積比率不斷提高

按照當年規劃署的介紹,啟德坊將不會再有屏風樓和「蛋糕樓」, 「相信會是香港最獨特的住宅小區之一」。不知規劃官員在申請提高地積比率之際,有沒有打倒昨日之我的無奈和感慨?

基於2004 年初終審法院的裁決,啟德規劃檢討以「不填海」作為發展概念的起點,敲定發展區總面積為328 公頃;2005 年底進行的第二階段公眾參與,進一步敲定三個規劃概念大綱圖,建議的住宅用地面積由43 至58 公頃不等,可興建2.4 萬至4.6 萬個住宅單位;但在2006 年中進行的第三階段公眾參與,所擬備的初步發展大綱草圖,住宅用地面積進一步下降至38.2公頃,可興建3萬個住宅單位,接近第二階段公眾參與各個概念大 綱圖的下限。

由2004至2006年進行的啟德規劃檢討,不斷把住宅用地面積及興建單位數目下調,可歸因於當時經濟低迷、與投資炒賣相關的住宅用地需求減少,而區內居 民對啟德大幅降低建屋比例,則呈現較為強烈的訴求。上述種種,雖能令啟德發展成為擁有大量綠化空間的花園城市,卻大大限制了土地資源的有效使用。

其實,把生活環境質素與綠化空間比例掛,而不是如啟德坊的規劃概念般,重視協調和均衡的空間使用,乃是一個極大的偏見和誤解。現時發展局並沒有適度增加住 宅用地面積,讓未來啟德的居住人口較為均衡分布,令居民不用過於擠擁在那僅有的38.2公頃之上,反而在既有住宅用地上「見縫插針」,不斷提高地積比率, 將難免嚴重影響區內的生活環境質素。

事實上,啟德規劃作住宅用地的38.2公頃,佔總面積328公頃還不到12%,出租公屋更僅佔9.2 公頃。在去年9 月推出的「梁十招」中,把「啟德1G1 區」市建局「樓換樓」用途的1.1 公頃土地,改為興建居屋之用,但亦僅佔區內總面積的0.3%。

若從公私營住宅的人口比例計算,則公屋人口僅佔區內總人口的37% ,遠低於現時《長遠房屋策略》提出的60%比例。單看發展區內已落成的啟晴和德朗,亦已足以興建1.3萬個單位,足夠3.4萬人居住。

反對原因無關痛癢

過去的大半年以來,我們曾就啟德規劃提出微調方案,並約見多個政府部門反映意見,建議包括把啟德規劃中的體育副場館稍為南移至舊啟德跑道開端的新位置上, 騰空約11 公頃土地興建公屋或居屋,如此,區內公營房屋用地的比例,亦僅由4%增加至7%,或相當於區內原有住宅用地面積的接近50%;此舉已可額外容納3 萬人口,令公屋居民比例重新提升至接近60%,已規劃好的住宅用地則維持現狀,啟德坊的規劃概念得以保持,毋須一味在狹小的地段提高地積比率,令原已擠迫 的居住空間更加擠迫。

可惜的是,儘管此一微調方案得到運輸及房屋局同意,卻受到多個政府部門如發展局及民政事務局反對,原因盡是那些無關痛癢的技術理由,例如體育副場館的坐 向、人流管制的問題,甚至是啟德隧道的柱位等;雖然有高層官員私下承認,我們提出的方案其實十分溫和,卻像最近香港電視不獲發牌一樣,不知何因不獲政府的 更高層接納。

毋庸諱言,微調方案同時亦受到附近區域的私人屋苑反對,即使新增的公屋或居屋並不直接阻擋它們的景觀,但彷彿只要鄰近區域的公屋或居屋數目增加,便有可能 影響區內樓價,反對者貪得無厭的醜態原形畢露。不過,這些私人屋苑業主卻忽略了一個重要事實——新增公屋或居屋的密度再高,也絕不會超出啟德原規劃的地積 比率,從而形成新的屏風樓或「蛋糕樓」,但提高原有住宅用地的地積比率,卻可能帶來新的屏風效應,或至少令相對近海的地段出現較內陸更高的新摩天大廈,破 壞啟德原有的規劃原則。如此一來一回,私人屋苑的業主豈非作繭自縛,得不償失?

影子長策會
鄒崇銘

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