香港樓市「供應主導」的迷思 文:鄒崇銘

信報財經新聞 2013-10-09
A16 | 時事評論 | 文: 鄒崇銘

香港樓市「供應主導」的迷思

2011 年3 月,《經濟學人》刊登一幅杜拜哈里法塔(Khalifa Tower)的照片,它聳立在沙漠中央的一片大工地之上,哈理法塔恍如建在浮沙之上。

《經濟學人》當年的報道指出,這座高達838米的全球第一摩廈,數月前正式落成啟用之際,剛好碰上杜拜爆發債務危機;由於杜拜得到阿聯酋另一酋長國阿布達比的援助,因此摩廈才改名哈里法──以阿布達比酋長的名字命名。

哈里法塔的不幸故事,也許涉及方位或風水的問題,但它更是一個典型的「供應主導」、樓市泡沫爆破的案例。《經濟學人》引述柏克萊資本的Andrew Lawrence 說,1931 年紐約帝國大廈、1972 年紐約世貿中心,以至1998 年的吉隆坡雙子塔……,歷史上所有全球最高的摩廈,均好像着了魔咒一般,總是伴隨着金融和經濟危機而誕生。

摩廈落成浮沙流逝

Andrew Lawrence 沒有進一步解釋,但這「摩廈魔咒」背後的政治經濟學原理,其實早已不言而喻。當一座城市進入亢奮的高增長階段,信貸膨脹令市面顯得一片欣欣向榮,官僚和資本家往往便會大興土木,規劃一些足以傲視全球的大型建築項目;但由於規劃基建需時相當漫長,當這些摩廈一朝落成之際,已是地產浮沙流逝又或樓市泡沫爆破之時。

香港政府的官方立場一直認為,地產投機炒賣只是暫時現象,價格機制必然作出自我調節,最終所有投資物業都會轉售或出租,住宅單位長遠而言,總會有人住上,因此毋須在政策上加以考慮。

這正是典型的主流經濟學觀點,認定投機炒賣屬於正常的市場活動,有利分擔風險和提高市場效率,實在百利而無一害,政府介入,反而限制投機炒賣;如果採取需求方管理的短期干預措施,則往往被視為過度干預市場,只是用於市場失效時的短期非常措施,而政府早晚亦要面對所謂「退市」的抉擇。

有論者甚至認為,由於過往歷次短期干預措施推出後,樓價在短期回落後均會重新攀升,此乃反映樓價建基於實質而非投機需求。不過,對於炒賣繼續刺激樓價不斷攀升,以至脫離實際購買力,最終造成泡沫爆破、樓市全面崩潰,主流經濟學家卻往往噤若寒蟬。這種論調實無異於指出,歷來樓市最終病入膏肓、藥石無靈,主要責任應由處方的醫生承擔,但對疾病的根源本身卻不置一言。

在金融海嘯之後,英女皇在訪問倫敦經濟學院時問道,為何無人能預見2008 年的信貸危機?有教授函覆說: 「危機的起因雖多,但未能預見其來襲的時間、幅度和烈度,及時制止,主要是國內外一眾智者集體欠缺想像力,未能探明其對整個系統的風險。」

對於上述這段歷史小插曲,前港大首席副校長、經濟學講座教授王于漸在近作《香港長遠房屋策略和港人港地》一書中指出: 「我在此引述,並非為這個卓越而傲慢的專業向讀者謝罪,而只是說明洞悉先機之難。」是否卓越不大好說,傲慢則確是十年如一日。

地產項目吸引投資

無論是主流或非主流經濟學家,皆假設只要所謂的自由市場能暢順運作, 「市場失靈」能夠有效防止,則地產業還是可以穩定持續發展。無論是主流或非主流經濟學家,皆依然視價格機制為萬應靈丹,漠視了地產業的一些基本因素,與一般商品市場截然不同。因此我們亦只能在非經濟學的領域,才能找到對樓市泡沫更適切的解讀、診斷和處方。批判地理學家大衛.哈維(David Harvey),正是以分析地產霸權、填補主流經濟學的不足而著稱。

對於2008 年的次按危機和金融海嘯,哈維便異常清楚地指出,地產資本乃是一種典型的「虛擬資本」(fictitious capital),這並非說地產項目都是弄虛作假的,而是指出它確實足以令人相信,它能創造出新的經濟價值,因而吸引大家不斷作出新的投資。

由是銀行體系願意貸款予發展商,乃是預期物業建成後能通過出售或放租,帶來足以支付長年累月利息的回報;另一方面,銀行體系亦願意貸款予置業者,確信他們無論是自住、放售或出租,同樣擁有償還本息的能力。

問題是,銀行業、發展商以至所有參與其中的投資者,均很難洞悉物業多年後建成時所能帶來的實質收益。每個人均清楚知道,短期物業升值便能帶來巨額的賬面回報,因此只要繼續有人願意「接貨」,地產資本作為虛擬資本,便能「如常」運作,短期升值潛力取代長短實質收益,成為支撐投資不斷擴大的主要因素。

由是地產投資便自然而然地,傾向於逐步脫離實質需求的投機考慮,形成片面着眼於短期升值潛力的市場扭曲。它本身並不具備價格機制的自我調節能力,反而只會不斷擴大資產泡沫,直至樓價全面崩潰為止。

閱畢整份《長遠房屋策略》諮詢文件,最令筆者感到不安的,正是「未來的房屋策略應以供應主導」這句話。採用原已不盡不實的需求估算數字,加上獨沽一味的供應主導,那將意味什麼?意味可能出現災難性的政策偏差!

供應主導思維不變

就只是在十多年前,上一份《長策》正值樓市高峰期推出,提出每年「八萬五」的房屋需求,結果如何大家都心裏有數。現時政府的估算數字大減逾四成,但供應主導的思維卻仍不變,然則又如何能應付市場波動,所可能帶來的巨幅需求落差?

若單從公營房屋而言,供應主導是可以說得過去的,皆因中下階層市民的房屋需求,均是切切實實的燃眉之急,作出具體的政策承諾並致力完成,乃是負責任政府應有之義;但從私營房屋而言,覆蓋整個梁班子的供應主導的房屋策略,一方面完全要看地產商的臉色,另一方面則涉及外圍經濟、利率和資金流向等不確定性因素,試問以此作為房屋策略的主要手段,又怎可能取得預期的效果?

作者為影子長策會成員;有關文中一些看法,讀者可參考影子長策會編著的《住屋不是地產:民間長遠房屋策略研究報告》。

鄒崇銘

香港樓市「供應主導」的迷思

//

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s