置業才是房屋階梯唯一終站?文: 鄒崇銘

信報財經新聞 2013-09-11
A20 | 時事評論| 文: 鄒崇銘

置業才是房屋階梯唯一終站?

政府已於上周二(3 日)公布「長遠房屋策略諮詢文件」(下稱「長策」),影子長策會亦發表《住屋不是地產:民間長遠房屋策略研究報告》,相信日內便可公開發售。開宗明義,我們希望市民討論和反思的根本問題是:買樓是否所有港人必須努力的目標?是否自置居所才能保證安居樂業?又或換句話說:置業是否房屋階梯的唯一終站?

近日關於「長策」的討論仍眾說紛紜,劏房問題、單身公屋配額,以至插針式單幢公屋,均是媒體較多報道的議題。與此同時,亦有不少長策會成員發表意見,從一個更宏觀的角度指出,香港應該着手重建房屋階梯;尤其是近日不少關於新加坡組屋的討論,就算是當地月入低至6000 元的家庭,亦能透過政府支持,成為組屋業主。

長策會成員劉炳章估計,政府復建居屋、房協出售綠悠雅苑,加上私人市場供應增加,未來將可提供更多中小型單位和上車盤;另一成員王坤更建議,重推首次置業貸款計劃,或在公屋居屋之上增加多一層房屋階梯,以解決市民的住屋需要。

往上爬成全民共識

所謂「房屋階梯論」,其實背後隱含不少港人早已習以為常的成見——劏房只是房屋階梯的過渡階段,基層市民最終可以申請公屋,通過「上樓」而改善居住環境;佔用社會資源較多的公屋租戶,例如富戶或寬敞戶,便應通過「公屋流轉」,騰出單位予更有需要的人;居屋、甚至是首置貸款計劃,不但可以協助公屋租戶或其他人「上車」,同時亦為拾級而上做好儲備;居屋轉售限制的逐步放寬,則有利居屋業主套現作為首期,進一步在私人置業市場往上爬……。從「細屋搬大屋」、從租客變業主,這彷彿已是數十年來毋庸爭辯的全民共識。

房屋問題一向是香港市民的頭號夢魘,居住環境惡劣亦是民怨的主要泉源,假如政府能夠通過增加住屋供應,真正配合市民的居住需要,甚至達致向上社會流動、累積財富的目標,這當然是人人額手稱慶的德政。不過,問題是:一、是否所有人極欲自置居所,抑或只是迫於無奈自置居所?二、是否所有人均有足夠能力和心理準備買樓,抑或只是市場和政策驅動下的羊群效應?

置業好壞參半

對於首個問題,過往不少學術研究結果皆顯示,香港市民確具有強烈的置業願望,例如2012 年亞太研究所的調查,就坊間流行的一些關於自置物業的說法詢問受訪者的意見。

好處方面,60.4%受訪者同意擁有物業較易找到結婚對象;69.0%贊同長遠來說買樓勝過交租;不過,若以樓宇作為投資工具,市民則並不如想像中進取和樂觀,只有46.3%認同買樓收租較其他投資方法優勝的說法。

壞處方面,40.6%同意買樓的投資風險很大,例如有機會成為負資產;同意供樓對生活造成很大負擔和壓力的,則佔大多數,有77.2%。

正如負責調查的研究人員指出, 「市民對置業並非一面倒的盲目樂觀,既不認為這是安居樂業的必然保證,也不再視為中產身份的象徵,且更可能有一定的投資風險,並不一定是最佳的投資工具。這反映市民對置業審慎而理性的態度」。從另一角度說,縱使市民仍然普遍存在置業的願望,但當中有多少屬於潛在置業需要,最終又有多少化作實際置業需求,將牽涉繁複的宏觀和微觀層面的變數。

造成階層對立

至於第二個問題,城大和港大學者La Grange和Pretorius(2000)則進一步指出,單靠電話訪問搜集的主觀意見,並不能準確反映市民的確切想法,反而經濟環境和政策因素,可能才是構成影響市民置業需求的關鍵因素。例如1984至1997年,私樓租金╱收入比率呈下降趨勢,而私樓售價╱收入比率則不斷上升;儘管供樓的財政壓力有增無減,置業往往意味「大屋搬細屋」,但市民仍紛紛傾向買樓而非租樓,便充分反映承擔能力並非影響置業決定的主要因素。相反,由於同期樓價升幅顯著,加上資金成本十分低廉(主要基於聯繫滙率制度,以及它帶來的負利率現象),投資回報遂成為影響市民置業的主要考慮。

另一方面,即使對於收入水平無法承擔私樓的市民來說,富戶和雙倍租金等政策構成的推力,以及居屋供應大增及其他資助計劃的拉力,於1980 至1990年代,亦形成各種各樣「上車」的誘因。儘管受制於轉售限制和補地價規定,居屋的升值潛力並沒有私樓般高,但由於投資成本和風險甚低,因此亦不失為中下階層置業的理想起步點;向置業傾斜的公營房屋政策,亦是大大促進香港置業需求的關鍵因素。

毫無疑問,1980 至1990 年代,市民置業所帶來的巨大投資回報,令它不但滿足個人或家庭的居住功能,同時亦涉及保值、投資以至投機等多元化的功能。不過,到了1997 年之後,當樓市大起大落成為主旋律,不但令物業投資的風險大為增加,同時亦令置業自住的市民同樣膽戰心驚,生怕全家畢生積蓄可能一朝化為烏有。完全可以預見,隨着環球資金愈益無節制的高速流動,未來物業價格波動只會不斷加劇。置業無論是自住、收租抑或追求資產升值,作為理想長線穩定投資工具的日子,早已一去不返。

一直以來,香港的自置居所政策,已築成一條只准向上爬的不歸路,令置業者不斷朝向房屋私營化以至商品化的方向邁進;願意前進的人,難免跌入交易價值的漩渦,不願意或無能力前進的人,彷彿會在社會階梯遭人不斷拋離,造成置業vs 非置業人士、公營vs 私營房屋業主的社會差距,最終令所有人皆自願或是被迫地,繼續參與這個稱為「地產霸權」的遊戲。

香港須要尋求新的出路,便要打破房屋階梯的專制論述。這並非全盤否定自置居所的意義,反而是要開啟更多不同的房屋想像,讓所有市民能夠各適其適,真正釋放自由選擇、個人自決的能量。是為《住屋不是地產》研究報告的題旨。作者為影子長策會成員

鄒崇銘

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