長策會應重啟租務管制討論 文: 葉寶琳

信報財經新聞 | 2013-08-21
 A19 | 時事評論 | | 文: 葉寶琳

長策會應重啟租務管制討論

筆者昨天在他報撰文,指租務管制的各種可能,除針對租金調整幅度的「租金管制」(rent control)外,亦提及有「租住權保障」(security of tenure)的部分。不過,現屆政府堅決不設任何形式的租管,這便苦了租客,特別是基層一批已變成「游牧民族」,在租金貴、租期短的環境下,基層的搬屋次數已愈來愈頻密;他們要麼繼續捱貴租,要麼居住質素愈來愈差,居住面積愈來愈小,要麼愈住愈遠。當中的辯證如何,迷思是否真確?容筆者嘗試理順一下。

一、 租管好心做壞事?

「租管會降低業主放租的誘因,減少出租樓宇的供應,從而增加空置率,反令租金上升」。這是特首梁振英的典型說法,是否成理,當中涉及租金變化和空置率在租管撤銷前後的變化。我們先處理住宅物業方面的租管政策和租金變化的關係。香港在1997 年發生金融風暴、2003 年發生沙士,政府為遏止經濟氣候對樓價和租金的負面影響, 就在1998 年及2004 年全面撤銷租金及租務管制。梁振英卻強烈否定任何形式的租務管制,指會令業主封盤,令供應減少,繼而令租金上升。按此邏輯,在1998 年和2004年全面撤銷租金和租務管制,理應降低住宅空置率。不過,我們從【表1】可見,1998年撤銷租金管制後,住宅空置率不跌反升,少於40 平方米住宅的空置率升幅尤甚;2004 年連帶租務管制也予取消後,空置率下跌0.5%。

由此可見,租住權保障對空置率會有所影響,但租金水平管制方面,卻未能證實與空置率有直接關係。

二、 對短期租客不利?

過去,香港的租金管制政策限制每次續租的加租幅度,即是業主可在與租客簽訂新租約時加租,業主或會於訂定新租約時,收取較昂貴租金,以彌補日後不能加租的損失;有指這會變相對短期租客不利,令他們比長期租客須要負擔更高昂的租金成本。

這個憂慮都是租金而非租住權管制,而後者的政策目標之一,正是為了保障長期及穩定的居住權,而願意繼續租住原有單位的租客,不應因為有另一人可交更貴租而遭迫遷;業主不能純粹因租金「價高者得」而選擇租客,因此租住權保障政策必然地會減少短期租客的住屋選擇。

三、 租管可減租霸?

租霸是2004 年議員支持撤銷租住權保障的重要原因。當年媒體對租霸的報道,也促使政府和議員透過修法解決問題。可是政府卻沒有任何有關租霸的客觀數字,只有差餉物業估價署有關處理欠租調解的個案數字,見【表2】。當然,不會所有遇到租霸的業主均向差餉物業估價署求助,可是作為唯一的官方參考數字,我們可見租管對減少租客欠租問題沒有幫助。

業主租客權力不對等

訂立租金管制的理據,建基於業主與租客不對等的權力關係。選擇新租客,還是讓舊租客續租,對業主的利益來說基本並無分別;但對舊租客來說,他們面對迫遷、卻要付上極龐大的成本(包括搬遷費用、找新租盤的時間、成人要轉工作、子女要轉學校等等),而整個社會同樣須要付出成本(如社會網絡解體)。因此透過租住權保障限制業主迫遷,協助租客有較穩定的居住環境,可對社會整體帶來益處。

此外,在缺乏租住權保障下,業主可以透過舊有租客對迫遷的焦慮,進一步加強業主在議價上的強勢位置;而租住權保障將有助加增加租客的議價能力。因此, 回想2004 年政府以「租客議價能力已大幅提升」的理據(住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等)來取消租住權保障,但今天已有所轉變,鐘擺已走向保障業主的一邊。

再者,我們從【表3】可見,撤銷租管對遏止租金下滑有顯著效果,1998 取消租金管制後,跌幅有所紓緩;2004 年撤銷租務管制後,租金只見大幅上升。1998-2003 年時,不論整體的租金變化,或面積少於40 平方米的私人住宅中,每年租金均有跌幅; 在此之後, 除了金融風暴的2009 年外,其他年份的小單位私樓租金均大幅上升, 2010 年和2011 年的增幅更升至18.3% 和
13.6%。雖然有一種說法指在1997-2002 年樓價下跌時,租管已不能發揮效力,但從【表3】可見,租務管制可令租務市場受外圍經濟影響的時候,能起穩定作用;進一步而言,在租金和租務管制之間,我們更見後者撤銷後,對租金的影響更大。

租管有正面價值

租管政策的介入,其實是在平衡業主與租客之間的議價能力;當中涉及的租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等,這些都是可變因素,因此,我們或應把租管視為短期政策,甚至討論租管和空置稅的關係。因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽,在業主與租客議價能力懸殊之下,應該重啟租管討論,期望9 月出爐的長遠房屋策略督導委員會諮詢文件,會把租務管制政策納入議程之內。

20130821 - 長策會應重啟租務管制討論

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