租務管制還有很多可能 文: 葉寶琳

明報 | 2013-08-20
報章 | A24 | 觀點 | | 文: 葉寶琳

租務管制還有很多可能

阮穎嫻7 月20 日於本報撰寫評論租金管制,指出若設租管,基層會最終受害。阮的論據一如過去社會上反對租管的理由,主要擔心租管會讓租客不願交出單位而減少市場供應、降低業主維修意欲,以及枱底交易(即鑰匙金〔KeyMoney〕)的出現。租務管制至少可分為「租金管制」和「租住權保障」,可是阮的論據只集中在前者,筆者希望透過本文,向讀者介紹租務管制的不同可能,和港府在取消租務管制時的考慮點和現時社會處境的比較,以此來思考香港現在重行租管的可能。

租務管制的不同類型和範圍

事實上,租務管制涉及不同類型和範圍,除針對租金調整幅度的「租金管制」(rent control)外,亦有「租住權保障」(security of tenure)的部分。

租金管制集中規限租金調整幅度,而租住權保障就可針對租約的時間間距、續租權和中止租約通知期來作出規管,1970 年代的租管就是以兩年為界,在某些法定的情况下,例如自住和重建,才可拒絕續租。規管內容更可就社會需要而針對不同類型和對象,前者如針對住宅、商用或/和商舖,而後者可就單位租值來決定獲保障的階層( 房屋局在2003 年的諮詢文件中,就曾提出其中一個可行方案是針對應課差餉租值高於若干水平(例如每年18萬元或每月1.5 萬元)的出租單位,將不再獲保障租住權,而民主黨就曾提出可針對應課差餉租值低於6 萬元的出租單位)。

當年取消租管的理據今天已轉變租管在香港絕非新鮮事,自1920 年代始,香港已開始不同形式的租管政策的實踐經驗。處理租客和業主關係的《業主與租客(綜合)條例》於1973 年制定,適用於少數戰前(第I 部)及一些戰後至1981 年6 月19 日(第II 部,1983 年6 月10日前訂立)住宅租賃,而租住權保障就於1981 年實施。

自香港於1998 年及2004 年全面撤銷租金及租務管制後,香港至今都再沒有任何規限租務或租金管制的政策。可是,隨着近年住宅及商業的租金飛升,已有愈來愈多聲音表示需要恢復租務管制,可是政府卻斬釘截鐵拒絕租管的任何可能。

是根據政府當年在立法會討論有關政策的文件顯示,政府在1998 年建議取消租金管制的原因有三項:私人物業租金應由市場調節、供租住單位供應量增加、和減少政策對受管制樓宇(即第I、II 部的戰前後樓宇)的業主不公平(註)。除了第1 點是原則性外,第2、3 點所涉及的供租住單位供應量和住宅租金水平兩項都是可因經濟環境而變動的。由此而決定改變政策,反映了政府和立法者的盲點。

2004 年,當局認為住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短,指租客議價能力已大幅提升,進一步建議取消租住權保障,而和1998 年的處境相同,租客議價能力都是可變的。

有指在租管下業主會因收入減少,而降低樓宇維修及管理的意欲及標準。但我們細心一看,早年的租管只針對戰前後的舊式樓宇( 約佔全港私人住宅樓宇的1%),在1990 年代後期,戰後樓宇樓齡近50 年,實在有重建和維修需要,以符合多項關於建築物、消防及保養的要求,當年加上經濟危機,在這個社會背景下,促使政府修改法例放寬管制。

租管的目的正是為了平衡業主租客的不平等關係,政府在2004 年稱的「租客議價能力已大幅提升」的理據:住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等,今天已有所轉變,鐘擺已走向保障業主的一邊。因此,所謂「解決管制和非管制樓宇間之不公平」其實都是限於租金而非租住權限制政策,屬具體政策細節,不應因這理由而全面否定租管。

在現時租客處於弱勢的情况下,租客被逼遷,就只能租另一個環境更差的單位,結果供應多了的同時,亦增加了需求。而鑰匙金亦有如其他政策漏洞產生的副作用(如有業主為逃避印花稅而向田土廳登記一個較低的單位售價,這些情况屢見不鮮),我們需要思考的是如何避免副作用,而非「斬腳趾避沙蟲」,否定整個政策。

租客租管政策的介入,其實是在平衡業主租客之間的議價力,而當中涉及租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等,這些都是可變因素,因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽,在業主租客議價力懸殊下,應該重啟租管討論的不同可能。

註:立法會房屋事務委員會〈私人住宅物業租金管制〉文件,1998 年12 月22日,http://goo.gl/x2OnRm

租務管制還有很多可能

 

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