不該送的禮和不該收的禮 文: 朱凱迪

明報 | 2013-04-28
P03 | 周日話題 | | 文: 朱凱迪

不該送的禮和不該收的禮

香港特區政府是全港土地的地主,也是土地的管理者,無論是舊區小業主、新界小農以至地產商,都只是批租制度下的過客。政府有權批租土地,和承租人訂立契約,也有權以公共理由徵收土地。雖然法定權力如此穩固,但面對一班地產商「大租客」,政府卻完全缺乏守護市民基本權利和城市規劃制度的意志,一味將責任外判。在市區,特區政府向發展商慷慨贈送額外開發權和公共空間管理權,犧牲市民的基本權利;在新界,特區政府則以接收四叔捐贈的農地來證實自己的無能。

前幾天,網上流傳一份中環長江集團中心的地契,上載者希望網友一起研讀,看有沒有可能阻止長實再一次向法庭申請禁制令,禁止罷工碼頭工人和聲援市民在長江中心地下的公眾休憩用地集會留守。同樣的事情,去年當匯豐銀行要驅逐「佔領中環」示威者時,也做過一次。研讀的答案不難預想:地契不是過分狹隘地限定公共空間只能作為通道,就是給予業主必殺的條款,例如不可掛橫額或造成阻礙,作為驅逐示威者的藉口。這張地契,成為香港政府出賣市民言論自由的證據。

碼頭工人在自己工作的地方罷工爭取改善待遇,或者和平地在大老闆樓下的公共空間示威,居然可能面對最高判監7年的刑罰,實在匪夷所思。這是對基本人權的踐踏,透過對空間的規管以及城市規劃制度來進行。

政府的外判責任思維

香港的城市規劃及土地開發制度,有一個清晰易見的發展趨向,就是不斷配合當時資本主義發展,照顧資本家對空間及空間管理的需求,協助他們盡情從空間生產中賺錢。當財團的能力愈來愈強,他們對於生產空間的胃口也愈來愈大,向高空發展之餘,也希望開發愈來愈大的地盤。

在城市核心的商業區和住宅區,擴大地盤的方式包括改建和依靠強制《土地收回條例》達至地權合併,造就了一個又一個吞噬原有街道的「都市巨無霸」。整個私有化和外判責任的思維,包括將原有的公共用地私有化,同時間又希望發展商在生產和管理公共空間上擔當更重要的角色。具體的措施是透過《建築物條例》和修改地契,容許合併地權後的發展商興建更多樓面,以換取發展商代替政府,為市民提供及管理「公共空間」。

發展商在城市核心的龐大開發要達到最高效益,人流是最關鍵的,因此他們本來已經願意透過開闢廣場之類的「公共空間」,以吸引人群聚集,如今政府居然還以贈送更多樓面面積作為誘因,發展商自然是多多益善。長實集團90年代收購希爾頓酒店後,再以30 億作價兼併周邊接近10萬平方呎土地,重建樓面面積增加100 多萬平方呎,新增樓面每平方呎地價僅2000元。作為代價,長實要提供5 萬多平方呎休憩用地、800 個車位和重置郵局和公廁等設施。

地權換來「偽公共空間」

關鍵在於,政府透過向發展商提供一系列優惠而為市民換回來的公共空間,地權繼續由發展商持有,開放程度和規管方式由地契決定,結果全部變成「去政治化」的「偽公共空間」。透過地契,政府不單送錢給發展商,更連香港市民的公民權利也一併送出去。這類「私人擁有公共空間」,譬如時代廣場地下、匯豐銀行地下和長江中心地下,重新定義了何謂公共生活。在發展商眼裏,公共生活通常只包括經過,或者坐坐,而不包括示威遊行等表達意見的政治活動。

當這類「假廣場」和「假公共空間」隨着市區重建愈來愈多,而且成為人流聚集的城市商業地標,市民要在香港市中心尋找一個又多人經過、又可以示威,但又不會被地產商告上法庭的地方,愈來愈難。

新市鎮的情况更糟。發展商在城市核心搶地的過程中,還會因為希望擴大地盤而主動承擔一些公共設施的建設。到了新規劃的新市鎮,生活空間的私有化從一開始已是常態。大家去將軍澳、東涌或者天水圍走一圈就知道。新市鎮的城市設計,人流最多的地方一律是私人擁有的商場。商場表面是一個人人可到的地方,但其實你一進去,除了逛街購物之外,我們好多公民權利已經被剝奪了。曾經有一班外判清潔工人在觀塘一個商場向地產商示威,不到5分鐘就有一大堆保安圍住,跟住就有警察來招呼。

商場剝奪公民權利

一個城市的設計同城市的政治理想息息相關。幾千年前希臘城邦的核心,是用來召開公民會議的露天廣場。但香港的城市規劃,一味強調空間的私有化以配合資本累積,培養「消費動物」,與自由民主的政治理想背道而馳。香港政府不知不覺地將我們的公民權利隨着土地私有化外判出去,由美孚居民反屏風樓示威被禁制、到佔領中環被匯豐禁制、到碼頭工人兩度被禁制,市民才逐步意識到問題的嚴重性。

我們已經無處可逃,動輒得咎。香港人講爭取民主,不單止要爭取民主的政治制度,更要從財團手上重奪自由民主的「活動空間」。送不適當的禮會損害香港市民的言論自由,收不適當的禮,後果同樣嚴重,說的是恒基四叔的送農地計劃。恒基地產打算把自己在新界囤積的4000 多萬平方呎農地,捐一小部分出來給政府,為本地青年提供售價100 萬的「上車盤」,條件是政府免補地價。過去幾個月,集團不斷藉此消息製造懸念,刺激公眾期望,曝光率賺到盡。計劃最新的版本是先捐出兩幅地,由政府發展,再以折扣價賣給市民,收益撥入關愛基金,預計可以提供500 至1000 個單位。發展商捐農地本小利大四叔李兆基提出捐農地,是公關的高招,本小利大。本小到什麼程度?地產商長期囤積農地,收購價每平方呎從100多元到400 元不等,恒基就算捐100 萬平方呎農地出來,平均總計也只是兩三億元,相當於兩三個港島豪宅單位的價錢。對於地產商千億王國,豉油一碟而已。利有多大?捐地的利益在於令公眾接受本港大地產商繼續透過持有的大量農地,壟斷物業發展市場,不容許政府大幅改變遊戲規則。所以,捐10 萬以至100 萬平方呎農地出來,是要保住其餘幾千萬平方呎農地的物業發展權——那可是上千億的大茶飯。幾年前一紙風行的《地產霸權》已經說明了其中的點石成金方法:地產商以平價囤積農地後,向政府提出發展方案,再以閉門形式洽商批准建屋後的地價差額(俗稱補地價),以這種形式發展的地產項目,土地成本通常較公開拍賣低得多。

因此,大地產商樂此不疲地在新界囤地二三十年,並以此為基礎形成牢不可破的經營優勢。

這種做法一直為後過渡期的殖民政府及特區政府所暗許,並成為其中一線地產開發的主力,重頭戲是80 年代初單一發展商將大量天水圍漁塘地送給政府,以換取部分土地的開發權及基建。

這種開發新界鄉郊的模式,和市區一樣,政府把主導權外判給發展商,自己亦乘機將徵收土地過程中涉及的賠償和安置農戶責任推得一乾二淨。政府減少了自行開發的政治風險,發展商的開發自由度又大,各取所需。

囤農地補差價政府一直暗許

新界東北3 區中的古洞和粉嶺北,一直是按這套隱藏的邏輯在推動。政府放出消息後,地產商包括恒基就「落區」囤積農地兼清場,等待時機與政府就房地產開發討價還價。去年特區政府卻忽然轉換口風,稱新界東北新發展區將會由政府先以農地價格徵收土地,再經規劃後推出市場競投。恒基等在新界東北部署多年的發展商對此說反應極大,擔心失去數以百萬平方呎已囤積農地的發展權,優勢盡失。

其後,四叔就提出在新界東北發展區附近捐農地,表面是慈善,實際是要逼政府收這份小禮,以換取新界東北新發展區繼續以天水圍的公私營合作方式推動。

很多市民期望四叔快點公布送地詳情,理由是不管是哪裏來的地,只要有平價樓供應,多多益善。但是,四叔這份禮,我們不能讓特區政府收,一收,香港整套城市規劃和房屋制度就「禮崩樂壞」。

香港的城市規劃制度不是以業權先行,而是以整體社會發展需要而釐定。農業用地要改成住宅用途,如今發展商要先過城市規劃委員會一關。委員可以從環境、社區發展等角度,否決申請,與發展商對着幹,或最少拉鋸幾年,譬如南丫島東澳和上水丙崗就是。如果四叔送農地,政府宣布接受並且在其上建屋,那麼城規會應該如何應對呢?反對計劃的話就被視為阻礙「善事」,千夫所指,爽快通過的話就等於自我矮化為發展商的橡皮圖章。

收下捐地加速鄉郊衰亡

政府一代表市民收下四叔這碟豉油,也等於逼我們接受地產商過去幾十年囤積農地、浪費農業資源(超過4 億平方呎農地荒廢,大部分由不同的地產商控制)、透過地方惡勢力逼遷農民、破壞生態的勾當,多少地產商將會照辦煮碗,各捐50 萬呎農地來逼政府替他們的勾當正名?又有多少地產商會受到鼓勵,再加兩錢肉緊收購農地等待開發?已經七零八落的鄉郊環境將會加速衰亡。

特區政府坐擁幾千億財政儲備,又有提供房屋及土地的法定權力,完全有能力策劃公屋、居屋和私人樓宇的發展;也完全有能力保護好鄉郊的農田和山水,振興本地農業,提高食物供應比率。如今為了區區能夠建500 至1000 個「畸形居屋單位」的農地,竟然要向地產商百般遷就,讓四叔贏盡名聲。

迷信外判責任,任由發展商和財團魚肉市民,特區政府以上述兩件事,向全世界證實了自己的無能。

不該送的禮和不該收的禮

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