地產霸權進軍南丫島:遊艇、豪宅、酒店

轉載自獨立媒體

地產霸權進軍南丫島!雅居樂及建旺合組的博寮港有限公司,正式向城規會申請, 在如今一片翠綠,居民只在十人左右的南丫島南部的東澳及榕樹澳,興建900個豪宅單位、一楝設有120個房間的酒店,並在海面部份建設避風塘,供500艘 遊艇停泊。計劃規模之大,是超乎想像的,整個計劃佔地853,520平方米,足有125個標準足球場之大。陸地的部份達423,520平方米,南丫島分區 規劃大綱圖的原有規劃為「農地」、「自然保育區」及「海岸保護區」。海面的部份則為430,000平方米,發展商申請更改為「綜合發展區」(沒錯﹗海面都 可以搞的!)。如獲通過,政府的訂定的規劃用途,原來在地產霸權下不過是一紙空文。計劃完成後,整個南丫島南部幾乎都被發展商私有化,對於生態亦造成無可 挽回的改變,危及寄居於南丫島的瀕危絕種生物盧文氏樹鞋及同樣珍貴的綠海龜。

漠視原有生態及規劃大綱

申請人博寮港有限公司指,計劃中將建成帆船中心,並將爭辦國際賽事,「向全世界展示亞洲帆船中心的形象」,並推動香港旅遊業,「令香港水域更富吸引力」。

然發展商擬大規模發展的南丫島南,如今只四條人口不多的原居民村,包括模達灣、模達、東澳及榕樹下,總計人口在三百左右。其餘大部份土地均為荒廢農 地、海灘及自然環境。在政府提出的南丫島分區規劃大綱圖用途不符,在南丫島南,大部份土地均被劃為「自然保育區」及「海岸保護區」,根據政府的「指引」, 任何在上讀兩項分類土地上的發展,只有「對保護原有自然環境具必要性及凌架性公眾利益的基建設施,也會可能獲我批准。」此外,南丫島南的深灣是「具特殊科學價值地點 SSSI」,可是發展商的計劃是就在深灣背面的東澳,也會發展住宅群及酒店。

如今是行山客熱愛,自由開放的南丫島南,日後只會變成一堆服務有錢人、私有化、封閉的設施。

上圖為發展商提交申請的地點,下為分區規劃大綱圖,深綠色部份為「自然保育區」,淺綠色為「農地」,近海岸的青色地則為「海岸保護區」。

悶聲發大財

這項計劃的利益有多少?

申請更改土地用途,是發展商常見的做法。不過發展商今次的做法比較特別,是次的申請是更改政府土地的用途,一旦通過計劃後,發展商仍須與政府商討換地的事宜。發展商的計劃是,以在區內已經買入,他們認為生態價值較高的農地,與政府交換這些已改變用途的政府土地。

依據發展商的申請計劃,我們可以大致估算整項計劃的利益。豪宅方面,發展商擬建一百三十多萬平方呎樓面,以每呎一萬元計算,利益也約為一百三十億。 五百個遊艇泊位,筆者不能清楚掌握數字,但參考一般遊艇會數十萬至一百萬會費,泊位另計的制度,估計每年收益約為數億元。一百二十個房間的酒店,年收益也 在億元以上。另有三十萬平方吹商業設施,以及九百個單位的管理費用收益。

發展商的成本呢?

筆者隨意於東澳及模達找來二十多塊土地查冊,調查的結果很有趣。所有農地均已轉賣發展商,而所有屋地均有居民保留。一直以來,南丫島居民均只認識建 旺發展有限公司,該公司十多年來一直默默向居民收購土地。從居民口中得知,收購價格不算太高。但因土地閒置,農業亦早已不復六、七十年代,因此居民也售出 很多土地予建旺。建旺後來與雅居樂集團合作此項目,組成博寮港有限公司。

一個問題是,發展商在土地的成本上,究竟是多少?筆者不能完全掌握,但從查冊結果中,可以知道一點線索。

在查冊的二十多塊土地上,可以發展至少有十宗交易,是由建旺發展有限公司或其旗下的其他公司,將數塊甚至數大塊的土地一併轉移至博寮港有限公司或是 其前身億誠發展有限公司,涉及的金額大約為五億四千餘元。當然這肯定不是全部的交易總金額,但這個數字也肯定大大高於收地的成本,這大約只是建旺將土地轉 移至博寮港有限公司的代價。如果以此除了今次申請改用途的四十多萬平方米計算,土地成本每平方米只須千多元,如果轉回常用的單位每平方呎的話,只是約百多 元。

當然,這樣的計算不完整,也未計及與政府換地所需補回的地價。
檢視較大的地圖

圖:發展商的發展範圍。

私家車路

申請文件要注意的另一點,是發展商打算在南丫島南興建私家車路,要仔細閱讀文件,才可以看到:

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圖:發展商擬建184個車位。

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圖:發展商擬建的行車路。上圖為發展商提交的設計圖,下為筆者藍色標示出的私家車路

如今在南丫島也確是有車路,是在北面發電廠,為連接電廠與風車之用,車輪也只限於電廠的維修車輛。如今發展商計劃興建一條車路,連接類近模達的住宅群、東澳灣的遊艇會以及東澳的酒店及住宅群。

盧文氏樹蛙與綠海龜

這項發展計劃也早有風聲,發展商亦曾將項目提交至去年成立的經濟機遇發展處,但不獲支持,原因是發展規模及對生態影響也太大。根據世界自然基金會,在2009年9月提交予環境局的文件中提到發展計劃將「影響盧文氏樹蛙,它是在 Wild Animals Protection Ordinance 下受保護的動物,亦是在 IUCN 紅色警示名單之中,即是瀕危絕種的生物……發展計劃鄰近深灣,綠龜海灘,同受 WAPO 保護,牠同樣是在 IUCN 紅色警示名單之中。(未來建築物的)燈光會影響牠們的路線。」兩種生物也受香港的《野生動物保護條例》保護,不過在兩年前的2009年,漁護署才興高采烈地宣佈瀕危綠海龜回流香港生蛋

公眾諮詢將於5月27日結束,城規會暫定於7月8日審議,反對計劃者也可以加入 facebook 群組

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圖:「畫家」筆下的東澳。

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圖(《南華早報》):現有的東澳灣及背面綠海龜產蛋之地深灣。

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圖:立於深灣的警告牌

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