誰控制了香港?──《Land and the Ruling Class in Hong Kong》書本撮要和簡評

文/一蚊健 (原文載於香港獨立媒體)

自問我說了無數遍,也聽過無數遍「香港處處官商勾結,利益輸送」這句話,跟著就說「功能組別」、「梁展文」、「O的地產商控制晒個樓市」之類。幸好,沒有人再追問「如何」,大抵是因為這變成Common sense,要不然就露了餡,因為我不懂如何回答。

最近,因緣際會,認真讀了一遍Alice Poon的Land and the Ruling Class in Hong Kong。簡而精。全書主題可以總結成一句:「控制香港或香港人的,是一群跨界別的集團。它們缺乏競爭,有效地控制和影響本地所有市民所需的貨物和服務供 應和價格。這些集團包括地產、電力、煤氣、公共巴士和小輪服務、及超級市場。」(p. 11)

至少,我這樣回答也會合格。

作者在地產商打了二十年工,其中八年是郭德勝的私人助理,之後九年在嘉理建設任規劃及發展經理。現時移民加拿大,間或在網上寫文章
(http://www.asiasentinel.com/index.php?option=com_content&task=blogcatego…)。


這本書是2005年出版的。有些資料已經過時,例如兩鐵已經合併,現時售樓書要列明實用面積,當時就仍然不用。她的理據依舊充份。作者應該是一個自 由主義者,注意到社會因為地產財團壟斷和政府靠攏地產商,導致市民難以生活,貧富懸殊,容易社會不穩。所以她的建議不是大幅改革社會再分配政策,而是推行 最低工資,集體談判權,累進稅,土地稅等等。除了土地稅外,其他建議跟現時提倡的差異不大。因此,本文集中討論她的論點和論證。

封建時代在於戰後重臨香港
Poon認為香港社會跟封建時代無甚分別,有一大群底層民眾,從屬於一小撮擁有特權的,世代相傳的地產商階級。他們的政治權力與國家分不開。底層民眾要日做夜做,因為生活所需完全由地主掌握,一定要依賴這群地主。能夠掌握土地,即能夠掌握人民。

她嘗試從地產商的架構和發跡史解釋為何出現壟斷。首先,她認為現在的地產巨頭大多少擁有兩個行業,兩個行業也甚少出現競爭,包括她點名的李超人氏、李兆基氏、郭氏、鄭氏、包氏和嘉道理家族。

如何發跡?
我覺得最有趣的部份莫過於陳述這些巨頭的發跡史,由於資料較多,有興趣的讀者可以找原文閱讀。從正面一點看,就是了解如何「獨具慧眼」,「看準時機」,「果段下決定」,從而一步步置富。簡單勾勒一下時序:

  • 1940年代:內地難民湧港。
  • 1950至1970年代:工業發展,加上人口暴增,住屋和工廈需求急切,地產商就不斷建樓賺錢。
  • 1960年代:(1)私人分層工廠大廈陸續落成。(2) 六七暴動,人心不穩,樓價大跌,又是「獨具慧眼」的地產商人買地的時機。
  • 1970年代:(1) 英國外資看見內地政局不穩,漸漸從香港撤資,本地創業家又乘著難得的機會接手。(2) 同時,地產公司上市集資。(3) 同時,新界要發展,地產公司 (尤其是新鴻基和恒基) 大舉買入農地和換地權益書(land exchange entitlements)。
  • 1984年:中英聯合聲明簽署,訂明每年賣地不多於50公頃。本來控制殖民政府不要胡亂賣地,結果變成土地供應大減的因素。
  • 1980年代至1997年:樓市上升,加上開放改革,資本滾滾來。樓宇,有買貴,沒買錯。
  • 回歸後:(1) 金融風暴。(2) 停止賣地。(3) 八萬五政策取消;孫九招出台,停止興建居屋。

這些都令地產巨賈得益,住不來公屋,就要去私人市場買樓。

簡而言之,土地發展商、銀行和政府共同製造高地價。而香港大部份業主就做了共謀 (參看今期《讀書好》羅永生的訪問 (http://www.books4you.com.hk/29/pages/page8.html)。

如何看「八萬五政策」?作者認為這不是樓市爆破原因,捍衛聯繫匯率令利息大幅抽高才是主因。隨後的孫九招是再一次鞏固大地產商的措施,遠多於穩定中產人士生活。

土地「供應」是甚麼一回事?

我們每一天都接觸香港的土地,為何像豬牛羊那般需要供應的呢?現時香港的土地儲備來自政府、市建局和港鐵。拍賣就是公開競投。而市建局和港鐵就會跟有意投 標的公司商討,準則是地產商的財政實力和過往紀錄然後決定土地誰屬,所以並非全部透明。這些土地和可建面積通常大得很,只有有實力的才能付鈔,結果又是大 地產商得益。財力雄厚,令他們更有能力投得黃金地段。對它們而言,這無疑是個良性循環。

為何土地可以那麼便宜,地產商又可以賺得那麼多?
另一種建樓途徑是改變土地用途。通常是由農業轉為住宅或商住。申請後先要由地區的地政署、城規會、路政署、機電工程署、環保署等部門提供意見,之後地政署 會把意見轉達至地區地政會議(District Land Conference)審批,得到批准後,地政署會指示申請者如何更改。如果接納更改細則,地政署會發放一封信確認,及通知補地價(premium)價 錢,有效期為半年。

奧妙在於如何釐定補地價。價錢是改變土地用途前後的價值差異。首先,農地土地價值一般很低。第二,價錢是由發展商和政府多次商討才決定,通常較政府 原先提出的低。其他公司不能在這時候競爭。第三,發展商可以控制申請的時機,在市道差的時候入紙,從而降低價錢。第四,發展商會等到周邊基建完成時才申 請,提高日後的利潤。

圖為粉嶺,旨在顯示地產商在新界大舉發展

換地權益書
另一個奧妙在於換地權益書(Land exchange entitlement)。換地權益書是香港政府於1960年代至1980年代期間所作出的一種徵收土地賠償方式,分為甲種換地權益書(Letter A)及乙種換地權益書(Letter B)兩類 (維基百科2010,
http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%8F%9B%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E6%9B%B8)。

在1960年之前,如果政府需要徵用私人地方改為公共用途,政府會賠錢給土地持有者。1960年代初期,香港的房屋需求甚殷,政府提出在新界發展多 個新市鎮的計劃,因此需要徵收大量新界土地。為減低收地的現金支出,政府便將其中部份的收地賠償,以換地權益書來代替現金賠償。在1960至1963年3 月,政府改為提供兩種選擇,一種是現金賠償,另一種是在將來新界新發展區得到一幅地。Letter B容許持有人每5平方呎被收回農地,可於將來換取2平方呎同樣位於新界的屋地。Letter A的條款跟Letter B差不多,權益書容許持有人每平方呎建築用地換取1平方呎建築用地。絕大部份的地主也選擇了換地,同時加重政府覓地的負擔 (同上)。

1970至80年代,發展商積極接觸這些地主,收集換地權益書,即增加它們土地儲備。及至八十年代初期,政府以土地換取金錢的方法競投土地,以及繳 付轉換土地用途的補地價費用。這無疑對大發展商有利,1983年取消了換地權益書制度,全面只以現金賠償收地。換地權益書一度成為炒賣對象。但隨著 1997年政府制訂《新界土地交換權利(贖回)條例》,將所有仍未贖回的換地權益書變成只能向政府要求現金賠償,市場已再見不到換地權益書的交易 (同上)。

為何新樓供應集中在少數土地財團?
一、物業市場大起大落,財團可以等候經濟下滑時才買地;
二、大財團有能力大規模發展,加上土地供應少,地價難以下降,小型地產商難入場;
三、物業發展往往需要長時間,小型地產商或新競爭者難以負擔沉沒成本 (做了一個錯誤決定的成本,例如規劃設計)。
四、現時的勾地政策把拍賣土地的權力也奉送給發展商。發展商可以控制拍賣的土地地點、時間和底價。

現時的土地政策和營運模式往往強化大地產商的地位。

以上是大地產商大富大貴的故事,那麼小型地產商的故事呢?Poon認為被犧牲了,原因有二:首先,小地產商要每次等拍賣才可投地,結果就要被迫買貴 地。相反,大地產商就應付自如,一來財政充裕,二來即使後來的土地拍賣屢次以天價成交,財團也應付自如,因為手上的土地儲備均以低價買入,所以可以「拉上 補下」。再者,大地產可以隨時行使土地轉換權益書。第二,金融風暴後,小地產商缺乏資金周轉,停止賣地又令他們不能公開投地。有些就曾經幾乎無力償還債 務。大地產商,在政府政策照顧下,有驚無險勝了一仗,穩如泰山。

作者認為如何打擊地產商壟斷?
一、減低地產商進場門檻 (例如增加小地皮供應,補地價的金額可分期付款);
二、在正常土地拍賣加入條款 (例如價格封頂),讓樓房價格更合理;
三、阻止反競爭行為;
四、讓消費者更能掌握物業相關資訊 (例如長遠土地規劃、人口和樓宇需要估算結果);
五、賦予消費會實權。現時消費會缺乏調查的能力。然而,消委會是廣大市民投訴不公平的最後途徑;
六、進而推行土地稅。

為土地稅加上註腳
在147頁,Poon力推土地稅的好處:「基於任何一片土地的價值由社區創造,而並非地主,租值應給予該社區。因此,這個按市場價值收取的稅項會刺激最多 和最好的土地用途和促進就業。這會減低囤積土地的意欲,以及增加土地供應,因為這會刺激土地擁有者善用土地,或者賣給會善用土地的人。增加土地稅以增加土 地供應會導致土地價格下調,從而令價錢更合理」。

抱歉我暫時未參透土地稅的原理。事實上,政府透過高地價向地產商收取數百億元,土地稅和賣地收入的結果相若,相異的是徵收的意義,前者是為了社區福 祉,後者是政府得益。假若政府真的開徵土地稅,土地價格低了,但政府的地價收入也低了,兩者對沖了。如果要為日後樓房價格封頂,那麼可以在投地時加條款。

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一條龍服務,全方位收入
當然,地產商不只懂得建樓賺錢,當中不少旗下也設立物業管理公司,一面推銷所謂高質素服務,一面是長期緊箍咒,每個月交管理費給地產商,又是一大筆穩定資金來源。

可以有價無市的商鋪租金
教條式的供求定律教我們,沒有人承租商鋪,商鋪租金自然會下調。Poon的經驗就讓我們知道,本地的地產商情願在市道差時免收租金,也不下調。這是因為地產商不願開壞先例,令其他租客在簽新約時要求減租。這解釋了為何商鋪租金的下跌速度不及住宅。

「噤住O黎搶」的租金計算方法
現時大商場的租金計算方法,也是按營業額比例。如果商鋪營業額沒達到事先商討的水平,就要交基本租金;如果營業額超過一定水平,就按比例收取。因此,商場 租務收入只會有多沒少。大商戶的影響有限,因為分店多,可以平衡風險。相反,小商戶要麼不進駐大商場,要麼為了有人流,就要被迫接受大商場條款。(註:領 匯也跟從了這個制度。)

地產商除了把持土地供應外,還在生活的方方面面施展權力,包括電力、煤氣、公共巴士、超級市場等。

電力市場:由利潤管制變成利潤保障
經常聽到電力市場受著「利潤管制協議」規管。原先這是一個保障經營商和消費者的協議,「確保電力公司以合理價格為公眾提供可靠及有效的服務,同時公司的股東亦能獲取合理的投資回報」(維基百科 2010)。

簡單來說,現時兩間電力公司每年可以獲得淨固定資產9.99%的准許回報。准許利潤與實質利潤的差額,如實質利潤多於准許利潤,撥入發展基金,反 之,就由發展基金,撥入日常損益帳中。由於電費水平,與固定資產淨值掛鈎,加上多出的利潤不留在公司資產,所以電力公司沒有誘因減低成本和電費。消費者就 要忍受高電費。
(利潤管制協議的演變和其他後果可以參考維基百科。)

作者指出,在加拿大安大略省,電力傳輸受政府管制,但售電部份就是開放競爭。因此,她建議政府興建共用傳輸系統,令到能源公司在輸送能源這步驟面對競爭,減少壟斷。

煤氣公司:天時地利人和的得益者
作者繼續引用林本利的報告,指煤氣公司能夠賺取高利潤,有幾個原因:一、越趨嚴謹的安全條例,有利於具規模和質素的能源公司;二、公司以低價買入大埔工業 村的生產廠房;三、公屋選用煤氣,並非其他燃料。此外,中式煮食講求「鑊氣」,令人喜歡選用煤氣,而非電力,加上某些大廈只提供燃煤的電熱水爐,也導致不 完全競爭。

公共巴士:乘車一次,地產商也多賺你一分
這是Alice Poon捕捉到的另一個有趣現象。地產商透過收購巴士公司,既確保穩定的收入和資金流,又能取得巴士廠土地,等候時機發展成為住宅。即使經濟不景,票價也沒有隨通縮下降,對盈利影響有限。作者認為可加可減機制並沒有很強的約束力。

超級市場:「選擇」的神話
幾乎不講自明,超級市場雄霸香港,一個主要原因是有地產巨擘父蔭,一方面,商場位置優越,超級市場的人流也會增加,同時趕絕競爭對手落戶。經典例子是黃埔 花園,兩間百佳超級廣場,最近的街市也要數到家維村附近政府街市。另外,兩大超市也自製高檔次的超市,例如Marketplace和 threesixty,務求增加客戶種類。

大型超市能夠向食品供應商爭取低價,而如果產品少人購買,超市會要求貨品下架。補充一點,兩大超市也自己擁有基本食品的品牌,例如食米和食油,價錢通常較同類產品便宜一點,這進一步統合銷售,每個步驟也可取利。

儘管我有點懷疑,作者說越來越少產品能夠在不同超市上架,一種產品多數只能在一間超市找到,而消費者就缺乏選擇,所謂的選擇,也是超市導引的。

超市和供應商採用Resale price maintenance (RPM) 的協議,超市採納供應商提出的價錢,如果超市最終售價低於提出價,供應商就會收起產品為懲罰。如果超市想提高售價,它們會先向小型供應商入手,要他們先買貴一點。

協議背後的原理是這樣的:如果一家超市以低於提議價錢定價,其他超市就跟著減價,少賺的錢卻不會由超市承擔,超市反而會向供應商追回差額,所以供應 商以收回產品自保。另一個考慮是,如果小商鋪能夠從更低的價錢從超市買入貨品,小商鋪就不會向供應商入貨,令供應商的邊際利潤減少。因此,原是一個避免超 市完全控制價格的協議,變成一個反市場競爭的協議,消費品再次成為輸家,不論在價格或選擇上。

為何蘋果速銷失敗告終?Poon認為致命原因是對手禁止供應商提供貨品給蘋果速銷,蘋果速銷要從外地進貨,大大提高營運成本。

話雖如此,近兩三年其實有一些較低檔次的超市,例如佳寶和裕記,它們如何在這「夾縫」生存?這需要大家補充。

結語
正如一位朋友所說,Poon的論點,其實不是驚天大發現,她的貢獻在於由內行人寫出來,為痛擊官商勾結的朋友增添說服理據,並再次論證小市民的食住行或多 或少受地產財團控制。不過,作者似乎欠缺了描繪與議會和行政制度相關的分析,例如功能組別和行政會議成員和地產商的關係,以至功能組別作為一種制度如何為 財團服務,輸送利益 (何榮宗曾經作了一個研究政商精英的緊密關係如何支配大眾,連結在此)。不要緊,反高鐵一役做了一個活生生的案例。當然,如果讀者說高鐵和地產財團的關係未至於這麼明顯 (例如高鐵站上蓋和附近會如何被地產商分餅仔,那麼接下來的新界北部發展就不容否認 (參考1月28日的壹周刊))。

 

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